Grove herstellingen in het nieuwe goederenrecht. Wat verandert er voor uw huurovereenkomst b2b (Monard Law)

Auteurs: Stefaan Van Dyck en Jolien Van der Veken (Monard Law)

Op 1 september 2021 trad het nieuwe goederenrecht in werking. Sindsdien bevat het Burgerlijk Wetboek een nieuwe, modernere omschrijving van de herstellingsplicht van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Huurovereenkomsten in een B2B-context (bijvoorbeeld bij de huur van kantoren of magazijnen) verwijzen wel al eens naar de bepalingen inzake vruchtgebruik om het onderhoud en de herstellingen tussen de huurder en de verhuurder te verdelen. In dit artikel leggen wij uit welke impact deze vernieuwing heeft voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 september 2021 en waarop u dus moet letten bij het opstellen van uw huurcontract.

VERDELING VAN HET ONDERHOUD EN DE HERSTELLINGEN INDIEN ER NIETS WERD GEREGELD IN DE HUUROVEREENKOMST

In principe staat de huurder in voor het kleine onderhoud van het verhuurde goed, dat nodig is geworden door het gebruik ervan, voor de schade die is ontstaan door zijn toedoen (artikel 1735 oud Burgerlijk Wetboek) en voor de huurherstellingen (artikel 1754 oud Burgerlijk Wetboek). Deze laatste categorie betreffen kleine herstellingen van beperkte schade, waarvan wordt vermoed dat ze het gevolg zijn van een fout of nalatigheid van de huurder, bijvoorbeeld wanneer hij het verhuurde goed verkeerd heeft gebruikt of niet goed heeft onderhouden. Volgens de wet bepaalt het plaatselijke gebruik of een herstelling een huurherstelling uitmaakt. Daarnaast geeft de wet enkele (archaïsche) voorbeelden, zoals herstellingen aan haarden, haardplaten, lijsten, mantels van schoorstenen, deuren, vensterramen en aan vloerstenen en tegels van kamers wanneer er slechts enkele gebroken zijn.

De verhuurder is daarentegen verplicht het verhuurde goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud te leveren (artikel 1720, eerste lid oud Burgerlijk Wetboek). Bovendien moet hij het goed in zodanige staat houden, zodat het kan blijven dienen tot het gebruik waartoe het in de huurovereenkomst is verhuurd (artikel 1719, 2° oud Burgerlijk Wetboek). Hij doet gedurende de huurtijd alle nodige herstellingen, behalve de herstellingen ten laste van de huurder (artikel 1720, tweede lid oud Burgerlijk Wetboek). Het onderhoud en de herstellingen ten laste van de verhuurder vormen dus de residuaire categorie. De verhuurder staat daarnaast in voor de huurherstellingen die het gevolg zijn van ouderdom, slijtage of overmacht (artikel 1755 oud Burgerlijk Wetboek).

Bij een gemeenrechtelijke huur zijn afwijkingen van deze verdeling in het voordeel van de verhuurder mogelijk. In de praktijk wordt er dan ook, zeker in een B2B-context, inzake de herstellingen, veelvuldig verwezen naar de bepalingen inzake vruchtgebruik, en meer bepaald naar de artikelen 605-606 oud Burgerlijk Wetboek, die dan een voor de verhuurder gunstigere verdeling met zich meebrengen.

ONDERSCHEID MET DE ONDERHOUDS-EN HERSTELLINGSPLICHT VAN DE VRUCHTGEBRUIKER EN DE BLOTE EIGENAAR VOLGENS HET OUD BURGERLIJK WETBOEK

In het oud Burgerlijk Wetboek regelden de artikelen 605 en 606 de verdeling van de herstellingen bij vruchtgebruik. De vruchtgebruiker was gehouden tot de onderhoudsherstellingen, terwijl de blote eigenaar voor de grove herstellingen diende in te staan. Vervolgens werd een limitatieve opsomming gegeven van de grove herstellingen:

• herstellingen van zware muren en van gewelven;
• de vernieuwing van balken en van gehele daken; en
• de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel.

Grove herstellingen die veroorzaakt waren door het verzuim van de vruchtgebruiker om onderhoudsherstellingen uit te voeren sinds de aanvang van het vruchtgebruik, vielen ten laste van de vruchtgebruiker.

Door de evolutie van de bouwtechnieken werd de opsomming van de grove herstellingen echter snel verouderd, wat tot heel wat onzekerheid leidde. Zo oordeelde het Hof van Cassatie in 1970 dat artikel 606 oud Burgerlijk Wetboek het voorwerp moest uitmaken van een evolutieve interpretatie, zodat er ook rekening kon worden gehouden met nieuwe, hedendaagse structuurelementen. Het Hof omschreef de grove herstellingen als “grote vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw en die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van het eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden afgenomen.” [1]

De onderhoudsherstellingen, ten laste van de vruchtgebruiker, waren onder het oude recht dus de residuaire categorie. Zoals hierboven aangeven, zijn dit in het huurrecht daarentegen het onderhoud en de herstellingen ten laste van de verhuurder. De verhuurder is daardoor tot meer gehouden dan enkel de grove herstellingen, voor zover dit in huurovereenkomst zelf niet wordt beperkt. Bijgevolg bepalen vele B2B-huurovereenkomsten die niet onder het toepassingsgebied van beschermende wetgeving vallen, dat de verhuurder enkel instaat voor de grove herstellingen in de zin van de artikelen 605 en 606 oud Burgerlijk Wetboek en de huurder voor alle andere herstellingen.

ONDERHOUDS-EN HERSTELLINGSPLICHT VAN DE VRUCHTGEBRUIKER EN DE BLOTE EIGENAAR VOLGENS HET NIEUW BURGERLIJK WETBOEK

Om te vermijden dat opsommingen zouden verouderen, wordt er in het nieuwe goederenrecht in plaats daarvan gewerkt met open categorieën. Dit heeft enkele belangrijke gevolgen.

De grove herstellingen hebben een open omschrijving gekregen in artikel 3.154. Het zijn de herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan. De blote eigenaar moet deze herstellingen uitvoeren na overleg met de vruchtgebruiker, die geen aanspraak kan maken op een gebruiksvergoeding. Op deze regel werd een uitzondering voorzien voor:

1. de grove herstellingen die betrekking hebben op de bouwwerken en beplantingen die de vruchtgebruiker zelf heeft aangebracht; en
2. de herstellingen die uitsluitend aan de vruchtgebruiker te wijten zijn.

Doordat een opsomming van de grove herstellingen in het nieuwe goederenrecht achterwege werd gelaten, vormen het onderhoud en de herstellingen voor de vruchtgebruiker niet langer de residuaire categorie. Hij dient zelfs niet meer zomaar alle daden van onderhoud te stellen. Volgens artikel 3.153 is de vruchtgebruiker er slechts toe gehouden om onderhoudsherstellingen ten aanzien van het goed te verrichten die, op korte of lange termijn, nodig zijn om de waarde van het goed te vrijwaren, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht.

Door de nieuwe, modernere omschrijving van de herstellingsplicht van de vruchtgebruiker en de blote eigenaar is het onderscheid met de verdeling van het onderhoud en de herstellingen bij huur vervaagd – tenzij partijen specifieke aanvullingen of verduidelijkingen opnemen in hun overeenkomst.

DE MEEST GESCHIKTE VERDELING VOOR UW HUUROVEREENKOMST

Zoals reeds gezegd, is het bij een gemeenrechtelijke huur, in het bijzonder in een B2B-context, mogelijk om de onderhouds-en herstellingswerkzaamheden zelf contractueel te bepalen.

Indien u de onderhouds-en herstellingslast van de verhuurder wenst te beperken tot de grove herstellingen in de zin van artikel 606 oud Burgerlijk Wetboek, volstaat het niet om voortaan te verwijzen naar artikel 3.154, §1 Burgerlijk Wetboek. Om dezelfde verdeling te bereiken, dient u eraan te denken om de herstellingswerken uit te sluiten waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan.

Uiteraard is het ook mogelijk om de onderhouds-en herstellingswerken ten laste van de verhuurder nog verder te beperken. In plaats van te verwijzen naar artikel 3.154, §1 Burgerlijk Wetboek, kan u bijvoorbeeld zelf limitatief opsommen voor welke herstellingen hij dient in te staan, zoals herstellingen aan het dak, de muren en de fundering. Op die manier strekt zijn herstellingsplicht zich niet uit tot de hele structuur van het gebouw en alle inherente bestanddelen.

Een andere mogelijkheid is om het onderhoud en de herstellingen ten gevolge van ouderdom, slijtage of overmacht ten laste van de huurder te leggen.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat dergelijke afwijkingen van het gemeen huurrecht beperkend worden geïnterpreteerd, in het voordeel van de huurder. Wanneer er van het gemeen recht wordt afgeweken, verdient het daarom aanbeveling nauwkeurig de herstellingen te beschrijven waarvoor de huurder moet instaan en in welke mate.

Als u uw huurovereenkomst daarentegen zo huurdervriendelijk mogelijk wenst te houden, kan u best het gemeen recht inzake huur van toepassing verklaren en eventueel een aantal huurdervriendelijke clausules toevoegen. Zo is het mogelijk om de huurherstellingen limitatief op te sommen, wat voor meer rechtszekerheid zorgt.

[1] Cass. 22 januari 1970, RW 1969-70, (1535) 1539.

Bron: Monard Law