De korte tijd bij een gebrekkige levering van een (onroerend) goed (Argus Advocaten)

Auteur: Gert Damiaans (Argus Advocaten)

In het kader van een koopverkoopovereenkomst moet de verkoper een zaak leveren die met de overeenkomst in overeenstemming is. De verkoper moet aldus leveren wat tussen partijen is overeengekomen. (art. 1604 oud B.W.) Indien de verkoper tekortkomt in zijn verplichting om een conforme levering uit te voeren, heeft de koper de mogelijkheid om de ontbinding van de koop te vorderen. (art. 1610 oud B.W)

De koper heeft  het recht om de goederen niet te aanvaarden en eventuele betaalde sommen terug te vorderen.

Daarnaast bestaat ook de vordering op basis van art. 1648 oud B.W. inzake koopvernietigende gebreken, hetgeen concreet inhoudt dat zelfs na de levering van een goed, de koop nietig kan verklaard worden als er ernstige gebreken aan het licht komen die bij de levering niet gekend waren.

Deze principes en vorderingen zijn ook van toepassing bij de aankoop van een onroerend goed of woning.

De vordering wegens koopvernietigende gebreken moet volgens het B.W. ingesteld worden ‘binnen een korte tijd’ na kennisname van het gebrek. De bepaling van deze ‘korte tijd’ is geval per geval te beoordelen. Het Burgerlijk Wetboek stelt echter geen tijdsduur van deze termijn voor het instellen van een vordering wegens niet-conforme levering.

Het Hof van Cassatie heeft evenwel recentelijk in een arrest van 6 januari 2022 nogmaals verduidelijkt dat ook voor de vordering wegens niet-conforme levering ook een korte termijn in acht moet genomen worden.

Zoals reeds gesteld is de invulling van deze korte termijn zuivere casuïstiek en is er geen bindende vervaltermijn die van toepassing is.

Wacht aldus nooit te lang met het instellen van een vordering indien u op bepaald moment vaststelt dat het gekochte (onroerend) goed gebreken vertoont of niet overeenstemt met hetgeen tussen partijen was overeengekomen.

Voor de feiten die aan de grondslag lagen van het aangehaalde arrest, hadden de kopers 19 maanden gewacht nadat ze een stedenbouwkundige inbreuk hadden vastgesteld aan de aangekocht woning.

Andere voorbeelden uit de rechtspraak:

• Het instellen van een vordering na 9 maanden na het ontdekken van een bodemverontreiniging werd als laattijdig beschouwd;
• Het instellen van een vordering na 24 maanden na het ontdekken van een fout in de riolering werd als laattijdig beschouwd;
• Het instellen van een vordering na 9 maanden na het ontdekken van een bodemverontreiniging werd als laattijdig beschouwd;
• Het instellen van een vordering na 12 maanden na de ingebruikname van een woning wegens gebrekkige geluidsisolatie werd als laattijdig beschouwd;

Hierbij moet wel medegedeeld worden dat de rechter rekening kan houden met alle omstandigheden van de zaak, met name de aard van het verkochte, de aard van het gebrek, de gebruiken, de hoedanigheid van partijen en de door hen verrichte buitengerechtelijke en gerechtelijke handelingen, zoals het vorderen van een gerechtelijk deskundigenonderzoek. Een verlenging van de korte termijn omwille van onderhandelingen is maar mogelijk als die onderhandelingen ernstig zijn en het overleg nog de mogelijkheid laat om in der minne tot een oplossing te komen.

Bron: Argus Advocaten