Beslag op onroerend goed en huurgelden: rijk der vrijheid voor derde-beslagenen? (Van Steenbrugge Advocaten)

Auteur: Cedric Haspeslagh (Van Steenbrugge Advocaten) 

Een van de gevolgen van een uitvoerend beslag op een verhuurd onroerend goed is dat de huur- en pachtgelden veranderen van aard. Vanaf de betekening van het beslagexploot worden deze roerende goederen beschouwd als onroerend (art. 1576, eerste lid Ger.W.) De huur- en pachtgelden gaan als het ware deel uitmaken van het onroerend goed. Hierdoor is een beslag onder derden in handen van de huurder of pachter niet meer mogelijk.

Na het uitvoerend onroerend beslag mag de huurder of pachter de huur- en pachtgelden in principe blijven betalen aan de beslagen verhuurder. De laatstgenoemde mag deze gelden dus blijven ontvangen, maar hij zal er aansprakelijk voor zijn als gerechtelijk sekwester. Hij zal rekenschap moeten afleggen voor de ontvangen sommen (art. 1576, derde lid Ger.W.) De gelden moeten door de beslagene afgegeven worden om tijdens de rangregeling samen met de prijs van het onroerend goed verdeeld te worden. In de praktijk blijkt deze verplichting vaak niet nageleefd te worden.

Een schuldeiser die wil vermijden dat de beslagene na het beslagexploot de huur- en pachtgelden blijft innen en ontvangen, kan zich ertegen verzetten dat de huurders en pachters deze gelden nog langer betalen aan de beslagene. Dat kan door de betekening van een gewone akte van verzet in handen van de huurders of pachters (art. 1576, tweede lid Ger.W). Door het verzet moeten de huurder en de pachter een verklaring van derde-beslagene afleggen overeenkomstig art. 1452 Ger.W. Wanneer dat niet (tijdig of nauwkeurig) gebeurt dan kan, volgens een bepaalde strekking, de huurder of pachter tot mede-schuldenaar veroordeeld worden voor het geheel of voor een gedeelte van de schuld van de beslagen verhuurder. Dat bedrag kan hoog oplopen.

Het hof van beroep te Gent heeft in een arrest van 8 oktober 2019 evenwel geoordeeld dat deze strenge sanctie niet blijkt uit art. 1576 Ger.W. en bijgevolg niet opgelegd kan worden wanneer een huurder of pachter geen (tijdige of nauwkeurige) verklaring van derde-beslagene aflegt.

Op basis van de wetsgeschiedenis kan nochtans geargumenteerd worden dat een verzet op de huurgelden dezelfde gevolgen heeft als een uitvoerend beslag onder derden en dat de huurder of pachter bijgevolg wel tot mede-schuldenaar veroordeeld kan worden bij gebrek aan een (tijdige of nauwkeurige) verklaring van derde-beslagene. Zo niet, dan dreigt de doeltreffendheid van het verzet op huur- en pachtgelden aangetast te worden.

Een analyse door mr. Cedric Haspeslagh van het arrest van het hof van beroep te Gent is verschenen in het Rechtskundig Weekblad (2021-22, afl. 15, 597-601).

Bron: Van Steenbrugge Advocaten