Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector
Prof. dr. Kristof Uytterhoeven
(Caluwaerts Uytterhoeven)
Webinar op donderdag 7 november 2024
Zekerheden: een update
aan de hand van wetgeving en rechtspraak
Mr. Ivan Peeters en mr. Philip Van Steenwinkel
(Hogan Lovells)
Webinar op vrijdag 8 november 2024
De oplevering, haar gevolgen
en de (tienjarige) aansprakelijkheid.
Recente rechtspraak (2022 – 2024)
Mr. Els Op de Beeck en mr. Sophie De Krock (Schoups)
Webinar op donderdag 6 februari 2025
Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen
Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen)
Webinar op donderdag 5 december 2024
De invoering van Boek 6
en de impact voor de medische sector
Prof. dr. Christophe Lemmens (Dewallens & Partners)
Webinar op vrijdag 4 oktober 2024
De nieuwe wet op de private opsporing
Dhr. Bart De Bie (i-Force) en
mr. Stijn De Meulenaer (Everest)
Webinar op donderdag 17 oktober 2024
Kan een voorkooprecht worden uitgeoefend onder voorbehoud? (Van Steenbrugge Advocaten)
Auteur: Cedric Haspeslagh (Van Steenbrugge Advocaten)
Publicatiedatum: 22/12/2020
Voorkooprechten
Bij de verkoop van onroerende goederen of een handelszaak kan een contractueel voorkooprecht van toepassing zijn, bijvoorbeeld in het voordeel van de huurder. Dat betekent dat deze laatste het recht heeft om het goed bij voorrang aan te kopen. Een handelshuurder krijgt hierdoor de kans om de gedane investeringen en (de locatie van) de handelszaak te behouden.
De begunstigde van het voorkooprecht moet aankopen onder precies dezelfde voorwaarden als deze waaronder een kandidaat-koper zich voorafgaandelijk heeft verbonden. De verkoopsvoorwaarden worden dus op voorhand onherroepelijk vastgelegd. De begunstigde van het voorkooprecht kan daaraan niets wijzigen.
In de rechtspraak werd dan ook geoordeeld dat een geldige uitoefening van het voorkooprecht vereist dat de begunstigde het door de eigenaar gedane verkoopaanbod ondubbelzinnig en zonder voorbehoud aanvaardt.
Voorbehoud
In een arrest van 12 november 2019 heeft het hof van beroep te Gent (RABG 2020, afl. 15, 1258) het voorgaande genuanceerd. In het concrete geval had een huurder zijn voorkooprecht uitgeoefend, maar maakte hij voorbehoud bij de clausule die de makelaarskosten ten laste legde van de koper. De huurder betwistte dat hij gebonden was door deze clausule. De verkoper argumenteerde dat het voorkooprecht hierdoor niet geldig was uitgeoefend, en dat hij het onroerend goed kon verkopen aan iemand anders.
Het hof van beroep heeft daarover anders geoordeeld. Het bevestigde dat een voorkooprecht weliswaar zonder voorbehoud moet worden uitgeoefend, maar enkel met betrekking tot de essentiële en substantiële elementen van de verkoopovereenkomst. De bijkomstige bestanddelen moeten niet aanvaard worden. Het hof van beroep was van oordeel dat de clausule over de makelaarskosten geen essentiële of substantiële verkoopsvoorwaarde was, omdat het een loutere bevestiging was van twee voordien afgesloten overeenkomsten tussen de makelaar, de verkoper en de kandidaat-koper, waarbij de huurder geen partij was. De clausule over de makelaarskosten voegde volgens het hof niets nieuws toe aan de verkoopovereenkomst, en was daarom niet essentieel of substantieel.
De huurder had zijn voorkooprecht dus geldig uitgeoefend en kon het onroerend goed bij voorrang aankopen, zonder de makelaarskosten te moeten betalen. Deze uitspraak toont het belang aan van de zorgvuldige opmaak van een verkoopovereenkomst en de voorafgaande makelaarsovereenkomsten.
Een kritische noot van mr. Cedric Haspeslagh bij het arrest verscheen in het tijdschrift RABG (2020, afl. 15, 1268).
» Bekijk alle artikels: Verbintenissen & Goederen, Verzekeringen & Aansprakelijkheid