Het toestaan van opstalrechten kan overeenkomstig het Nieuw Burgerlijk Wetboek voor 99 jaar en zelfs langer! (Advocatenbureau Van Cauter)

Auteur: Advocatenbureau Van Cauter

Publicatiedatum: april 2020

Na bijna 200 jaar trekt het Nieuw Burgerlijk Wetboek de maximumduur van (zelfstandige) opstalrechten op van 50 jaar naar 99 jaar. In bepaalde gevallen kan de grondeigenaar zelfs uitdrukkelijk een eeuwigdurend opstalrecht toestaan.

Huidige regeling.  Een opstalrecht heeft in beginsel een maximale duurtijd van 50 jaar[1]. Deze termijn van 50 jaar is van openbare orde zodat er door partijen niet kan worden van afgeweken[2]

Een opstalrecht dat voor onbepaalde duur is toegestaan, is niet nietig maar wordt herleid tot de wettelijk bepaalde maximumtermijn van 50 jaar[3].

De termijnbeperking tot 50 jaar leidt tot rechtsonzekerheid, zodat men in de praktijk soms toepassing maakt van alternatieve constructies om met deze termijnbeperking om te gaan. Voorbeeld: gebruik maken van een erfdienstbaarheid van overbouw en/of steun, die in principe eeuwigdurend is, waaraan een (accessoir) opstalrecht wordt gekoppeld[4].

Nieuwe regeling. Boek 3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek trekt de wettelijke duurtijd van (zelfstandige) opstalrechten op van 50 naar 99 jaar[5]. Overeenkomstig de nieuwe regeling zal een voor onbepaalde duurtijd verleend opstalrecht worden beschouwd als gesloten voor een duurtijd van 99 jaar, tenzij één van de wettelijke bepaalde uitzonderingen van toepassing is die een eeuwigdurend opstalrecht toestaat[6].

De grondeigenaar kan het opstalrecht eeuwigdurend toestaan wanneer en zolang het is gevestigd[7]:

1. Hetzij voor doeleinden van het openbaar domein;
2. Hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben;

De eerste uitzondering zou voortbouwen op een zienswijze die reeds in de doctrine bestond. De tweede uitzondering is nieuw. Met de tweede uitzondering worden heterogene onroerende complexen beoogd, waarbij op eenzelfde grond ten minste twee volumes bestaan. Deze volumes moeten een verschillende bestemming hebben en vatbaar zijn voor zelfstandig beheer. Essentieel in het complex is daarbij de afwezigheid van gemene delen[8].

In de praktijk zou deze uitzondering van toepassing kunnen worden gemaakt op relatief eenvoudige onroerende complexen, zoals een bovengronds winkelcentrum met een ondergrondse parking[9].

Inwerkingtreding nieuwe regeling. De nieuwe regeling treedt in werking op 1 oktober 2021 en is in beginsel van toepassing op alle (zelfstandige) opstalrechten die vanaf deze datum worden toegestaan[10].

Lees hier het originele artikel

[1] Art. 4 van de wet van 10 januari 1824 op het recht van opstal, JO XIX, nr. 13.

[2] MUYLLE, M. en SNAET, S., “Burgerrechtelijke beginselen erfpacht en opstal”, in CARETTE, N. (ed.), Erfpacht en opstal, Antwerpen, Intersentia, 2018, 96-97.

[3] Cass. 3 december 2015, RW 2016-2017, noot SAGAERT, V. en Cass. 15 december 2006, RW 2007-2008, noot MUYLLE, M.

[4] Zie hierover o.m.: SAGAERT, V., Goederenrecht, V, in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Mechelen, Kluwer, 2014, p. 222-223.

[5] Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, BS 17 maart 2020.

[6] Ook een opstalrecht verleend voor een termijn die de maximale duurtijd overschrijdt, zal moeten worden beperkt tot de wettelijk maximale duurtijd (Toelichting bij het wetsvoorstel houdende invoeging van boek 3 “Goederen” in het nieuw Burgerlijk Wetboek”, Parl. St. Kamer 55-173, nr. 1, p. 338).

[7] Art. 3.180, lid 2 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek.

[8] Door de afwezigheid van deze gemene delen zijn deze onroerende complexen in principe niet onderworpen aan de dwingende regels inzake appartementseigendom.

[9] Toelichting bij het wetsvoorstel houdende invoeging van boek 3 “Goederen” in het Nieuw Burgerlijk Wetboek”, Parl. St. Kamer 55-173, nr. 1, p. 339.

[10] Wordt een opstalrecht gevestigd voor 1 oktober 2021, zonder bepaling van duurtijd of voor onbepaalde duurtijd, waarbij dit opstalrecht voldoet aan de tweede uitzondering van art. 3.180 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek, dan wordt ze geacht eeuwigdurend te zijn gevestigd (art. 38 § 1 van de Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, BS 17 maart 2020).