Omzetting hypothecaire volmacht naar effectieve hypotheek omwille van betalingsuitstel? (Gevaco Advocaten)

Auteur: Kim Robijns (Gevaco Advocaten)

Publicatiedatum: 27/04/2020

Velen onder ons worden door de huidige coronacrisis geconfronteerd met vragen en problemen waar wij eerder niet of nauwelijks moesten bij stilstaan. Bij veel Belgische gezinnen is op heden het maandelijks inkomen teruggevallen naar slechts 70% van het normale inkomen. Ook veel Belgische bedrijven kampen met een aanzienlijk inkomstenverlies. Het is dan ook niet ondenkbaar dat hier betalingsmoeilijkheden mee gepaard gaan. Welke houding nemen banken, bij wie een krediet werd afgesloten, hiertegen aan?

1. Maatregelen in geval van financiële problemen

De overheid heeft het probleem van betalingsmoeilijkheden zoveel mogelijk proberen op te vangen door verscheidene maatregelen uit te vaardigen. Eén van deze maatregelen is het betalingsuitstel dat eenieder die aan de voorwaarden voldoet, kan aanvragen voor zijn hypothecair krediet of voor zijn ondernemingskrediet. Dit krediet en eventueel de bijhorende interesten moeten dan gedurende de komende 6 maanden niet meer worden afbetaald. Het is wel opletten geblazen: de niet-betaalde interesten blijven doorlopen en zullen nadien worden verrekend.

Daarnaast kan u zich afvragen of dit betalingsuitstel in tijden van corona een grondslag is voor de bank om uw hypothecaire volmacht om te zetten naar een effectieve hypotheek. Het is namelijk een veel voorkomende praktijk dat de bank bij het verschaffen van een lening de gunst van een hypothecaire volmacht verleent. Indien er gedurende de looptijd van de lening geen omzetting gebeurt, bespaart de lener hiermee heel wat kosten. Zo zijn er geen hypotheekrechten en geen registratierechten verschuldigd. Dit scheelt al vaak een paar duizenden euro… Toch zijn er ook wat nadelen (onder andere fiscaal) verbonden aan deze hypothecaire volmacht. Wanneer blijkt dat de ontlener de lening niet meer kan terugbetalen, is het voorrecht dat de bank heeft minder sterk dan bij een effectieve hypotheek. Daarom kan zij voordien reeds beslissen om de volmacht om te zetten naar een effectieve hypotheek, wat dan nogmaals kosten met zich meebrengt.

Wanneer er een betalingsuitstel wordt aangevraagd, wijst dit in principe op het feit dat er financiële problemen zijn. Dit doet bij de bank vaak een belletje rinkelen waardoor zij het zekere voor het onzekere zal nemen, en de volmacht eventueel zal omzetten naar een effectieve hypotheek. De kost die hiermee gepaard gaat, is zeer hoog. De vraag om betalingsuitstel wordt dan beter niet gevraagd, gelet op deze kosten.

2. Coronagerelateerde maatregelen

Maar wat als er een betalingsuitstel wordt aangevraagd in het kader van corona? Mag de ontlener deze volmacht dan zomaar omzetten? Of kan hier iets tegen ondernomen worden? En bent u als ontlener verplicht de bijkomende kosten die hiermee gepaard gaan zomaar te betalen? Normalerwijze kan de bank via een eenzijdige beslissing haar volmacht omzetten. Evenwel zijn er grenzen verbonden aan dit recht. Zo mag de bank geen misbruik maken van dit recht. De bank moet voldoende belang hebben teneinde over te gaan tot de omzetting én het nadeel dat de ontlener hierdoor ondervindt, mag niet buitenproportioneel zijn. De aangegane overeenkomst moet te goeder trouw worden uitgevoerd.

• De Federatie van Belgische Financiële Instellingen (hierna: FEBELFIN) heeft bevestigd dat de toekenning van een uitstel van betaling van de hypothecaire lening aan particulieren in tijden van corona op zich geen voldoende reden is voor de banken om over te gaan tot de omzetting van de volmacht naar een effectieve hypotheek. Wanneer u dus vóór coronatijden uw lening steeds correct afbetaalde, hoeft u niet te vrezen dat de bank zal overgaan tot een omzetting van deze hypothecaire volmacht wanneer u een betalingsuitstel zou aanvragen.
• Wat ondernemingen betreft, dient er iets genuanceerder te werk worden gegaan. Normalerwijze zal uw onderneming niet geconfronteerd worden met een omzetting van het hypothecair mandaat indien u voor corona een gezonde onderneming was. Er kan hieromtrent worden verwezen naar de volgende voorwaarden: uw onderneming mag  uw onderneming geen schulden hebben gehad bij de belastingen of bij de RSZ vanaf 1 februari 2020, tenzij deze achterstal minder dan 30 dagen betreft. De bank zal evenwel steeds kijken naar de gehele context. Het is niet de bedoeling van banken om mandaten om te zetten indien dit niet echt nodig is. Evenwel is er geen engagement van de banken om deze omzetting nooit plaats te laten vinden.

Er kan dus worden geconcludeerd dat er normalerwijze, indien u een gezond bedrijf heeft dat aan de voorwaarde voldoet of indien u als particulier uw lening steeds correct heeft afbetaald, niet valt te verwachten dat de door u verleende hypothecaire volmacht zal worden omgezet naar een effectieve hypotheek door het aanvragen van een betalingsuitstel in deze tijden.

Lees hier het originele artikel