Het nieuwe Vlaams Huurdecreet een stap dichterbij! (Pauwels Advocaten)

Een eerste goedkeuring van het ontwerp van Vlaams Huurdecreet?

Als alles meezit zal de Vlaamse Regering vrijdag 14 juli 2017 een eerste keer het ontwerp van Vlaams Huurdecreet goedkeuren. Sinds de Zesde Staatshervorming zijn de Gewesten bevoegd voor de bijzondere huurstelsels, zoals Woninghuur, Handelshuur en Pacht.

Vanaf haar aantreden heeft de Vlaamse Regering er geen geheim van gemaakt dat zij een eigen woninghuurrecht wenst, als instrument van een eigen woonbeleid. Vorig jaar was er reeds de conceptnota private huur van Minister Homans, met daarin haar uitgebreide visie op het woonbeleid en het woninghuurrecht.

Na de eerste goedkeuring die voorzien is voor vrijdag as., moet het ontwerp van Vlaams Huurdecreet nog voor advies langs de Vlaamse Woonraad en de Raad van State. Daarna gaat het naar het Vlaams Parlement.

De bedoeling is dat het Vlaams Huurdecreet vanaf 1 september 2018 in werking zal treden.

Welke veranderingen voorziet het nieuw Vlaams Huurdecreet?

Om begrijpelijke redenen geeft de Vlaamse Regering de teksten van het ontwerp van Vlaams Huurdecreet niet vrij vooraleer het door de Regering is goedgekeurd.

Maar Pauwels Advocaten licht in primeur een tipje van de sluier van het toekomstige Vlaams Huurdecreet.

Het toepassingsgebied: hoofdverblijf en studentenhuisvesting.

Vast staat dat het Vlaamse Huurdecreet zal gaan over de verhuringen van woningen met bestemming hoofdverblijf, en de verhuur van studentenkamers en -woningen. Het toepassingsgebied ligt in lijn met wat de Minister had aangekondigd in haar Conceptnota Private Huur van juli 2016. Hoofdverblijf en studentenhuisvesting zijn slechts twee deelgebieden van de ruimere bevoegdheidsoverdracht: Vlaanderen is immers bevoegd voor alle specifieke regels betreffende de huur van voor bewoning bestemde goederen of delen ervan. Naast het woninghuurrecht betekent dit dat Vlaanderen ook bevoegd is voor de verhuur van vakantiewoningen, tweede woningen, en nieuwe woonvormen. In een eerste fase regelt men eerst de hoofdverblijven en de studentenkamers.

Beperking van de gegevens die de verhuurder nog mag opvragen.

Beslist werd dat de verhuurder nog enkel vragen mag stellen om te weten te komen of de toekomstige huurder voldoende verdienvermogen heeft om de huur te kunnen betalen. Alle andere vragen zijn uit den boze.

Uitbreiding van de opzegmogelijkheden.

De opzegging door de verhuurder voor renovatie wordt versoepeld, vanuit de visie dat de huurmarkt nood heeft aan betere huurwoningen en de actuele regeling in de Federale woninghuurwet te complex is.

Daarnaast zal ook een wettelijke opzegmogelijkheid ingevoerd worden voor korte duurcontracten, die behouden blijven: de huurder zal de huurcontracten voor een vaste duur van maximaal drie jaar voortijdig kunnen opzeggen mits betaling van een wettelijke opzegvergoeding van respectievelijk 1, 5 maand, 1 maand of 0,5 maand naargelang de huurder opzegt in het eerste, tweede of derde jaar.

Of deze verschillende behandeling in vergelijking met 9-jarige contracten niet discriminatoir is, zal nog moeten blijken.

Verplichte brandverzekering voor de huurder.

De Decreetgever wil de huurder beter beschermen, en meent dit te moeten doen door de brandverzekering te verplichten.

Huurwaarborg opnieuw drie maanden huur.

Deze discussie was onlangs voorpaginanieuws in de Standaard. Als tegemoetkoming voor de huurder die opnieuw drie maand huur als waarborg moet betalen, zou men ook voorzien in een anonieme, renteloze huurwaarborglening vanuit de Overheid. Deze lening zou tot 90 % van de waarborgsom omvatten en daardoor de drempel tot de private huurmarkt voor de allerzwaksten verlagen. Het is immers niet omdat iemand de huurwaarborg niet kan betalen, dat deze daarom een slechte huurder zou zijn, aldus de Minister.

Regeling voor het geval van overlijden van de huurder.

Men wil het (toenemende probleem) van de onbeheerde nalatenschappen aanpakken. In principe neemt de huurovereenkomst geen einde door de dood van de huurder. Men zal voortaan de huur gemakkelijker kunnen ontbinden in geval de erfgenamen de nalatenschap hebben verworpen of onbekend zijn gebleven.

Woningkwaliteitsnormen.

Wanneer de woning bij de aanvang van de huur niet voldoet aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen, zal de huurovereenkomst nietig zijn.

Wanneer de woning tijdens de huurovereenkomst niet meer voldoet, voorziet men dat de Vrederechter in een gepaste oplossing voorziet. M.a.w. schuift men de hete aardappel door naar de Vrederechter. Een gemiste kans, naar ons gevoel, gelet op de rechtsonzekerheid dat deze regeling met zich zal meebrengen. De rechtspraak inzake woningkwaliteit is zeer divers.

Algehele regeling medehuur?

Als we Minister Homans in het Vlaams Parlement mogen geloven, belooft de huurhervorming ook een algehele regeling te voorzien voor medehuurders. De Minister zou alle vormen van samenwoning regelen: zowel de geïnstitutionaliseerde partnerrelaties (gehuwden en wettelijk samenwonenden) als de feitelijke partners en “samenhuizers”. Men zou de inspiratie halen uit een combinatie van het Nederlandse en het Franse systeem.

Pieter Pauwels