Welke garanties biedt de wet Breyne aan aannemers en projectontwikkelaars? Vrijwaring voor oneerlijke concurrentie binnen de bouwsector (Monard Law)

Auteur: Alizée Cordie (Monard Law)

Geregeld vernemen we getuigenissen van gedupeerde gezinnen die na het faillissement van hun aannemer achterblijven met een half afgewerkte nieuwbouwwoning. In plaats van een droomwoning krijgen bouwheren / opdrachtgevers cq. kopers soms niets meer dan een hoop stenen. Het is precies deze situatie waaraan de wetgever is tegemoet gekomen door de Woningbouwwet, beter gekend als de wet Breyne.

De focus in medialand is er vaak op gericht om de bouwsector in een slecht daglicht te plaatsen. (Onder)aannemers en projectontwikkelaars worden vaak allen over dezelfde kam geschoren, hetgeen onterecht is. De wet Breyne beschermt om deze reden niet enkel de bouwheer / opdrachtgever. Een tweede – en minstens even belangrijk – doel van de wet Breyne is om binnen de bouwsector de bonafide aannemers van de malafide te onderscheiden.

In deze nieuwsflash duiden wij u graag waarom de  aannemer of promotor gebaat is  met de wet Breyne. We zoomen in op de bijkomende garanties die de wet Breyne biedt aan bouwactoren en hoe de wet Breyne binnen de sector het kaf van het koren tracht te scheiden.

DOELSTELLING WET BREYNE

De wet Breyne is het meest bekend om de bescherming die ze biedt t.a.v. de bouwheer of koper en deze te behoeden voor malafide aannemers of verkopers cq. promotoren

Het beschermingsmechanisme geïncorporeerd in de wet Breyne weerspiegelt zich in twee facetten. Enerzijds voorziet de wet in de verplichting om een overeenkomst op te stellen met totale transparantie over het kostenplaatje van het project (d.w.z. informatie over de totaalprijs behoudens herziening onder bepaalde voorwaarden, de betalingsmodaliteiten etc.). Anderzijds biedt de wet financiële garanties in het geval de verkoper cq. de aannemer in financiële moeilijkheden geraakt en de bouwwerken niet meer kan finaliseren.

Omdat de wet Breyne een evenwichtige overeenkomst beoogt, is een tweede minder bekende doelstelling ook de bescherming van de professionele partij, de promotor en / of aannemer.

Eerst willen we even focussen op het toepassingsgebied.

IN WELKE GEVALLEN IS DE WET BREYNE VAN TOEPASSING?

Iedereen die een afgewerkte woning laat bouwen, een te bouwen woning koopt en een woning in aanbouw koopt, wordt als toekomstige eigenaar beschermd tegen de insolvabiliteit van de onderneming waarmee men een aannemings- of koopovereenkomst (koop op plan of sleutel-op-de-deur) heeft gesloten.

In eerder uitzonderlijke gevallen kan de wet Breyne ook van toepassing zijn op de verkoop van een reeds bestaande woning indien de verkoper de woning aanzienlijk uitbreidt of verbouwt. Er dient in dit geval een financiële drempel behaald te worden. De totale prijs van de uitbreidings- of verbouwingswerken moet minimum 80% van de verkoopprijs van de woning en meer dan 18.600,00 EUR bedragen.

Daarenboven is vereist dat het bouwwerk een exclusief, minstens gemengd residentieel gebruik zal kennen – het gaat aldus in de meerderheid van de gevallen over woningen en tweede verblijven – en dat de toekomstige eigenaar ten minste één betaling doet alvorens de bouwwerken voltooid zijn. Het is echter wel niet vereist dat de bouwheer / koper effectief zelf het pand zal bewonen.

Welke transacties worden aldus niet beoogd? Stel: u heeft als professionele activiteit het bouwen van woningen om ze erna te verkopen, dan valt u buiten het beschermingsmechanisme dat de wet Breyne voorziet voor (meestal particuliere) bouwheren of kopers van een nieuwbouwwoning. Of stel: u gaat met een aannemer een aannemingsovereenkomst aan zonder dat er een eigendomsoverdracht plaatsvindt, ook in dat geval is de wet Breyne niet van toepassing. Idem dito wanneer u aan diverse aannemers verschillende aspecten van het bouwproject toevertrouwt.

BORGSTELLING

Financiële waarborgen raken de kern van het beschermingsmechanisme ingesteld door de wet Breyne. De bouwheer/koper wordt (deels) gevrijwaard voor de aannemer/promotor die zijn verplichtingen niet nakomt.

Indien de aannemer erkend is, wordt het risico van niet-afwerking gedekt door een borgsom ten belope van 5% van de totale prijs van het bouwproject. Deze zekerheid dient door de aannemer gesteld te worden bij de Deposito- en Consignatiekas.

Wanneer u echter werkt met een niet-erkende aannemer,  is ofwel de voltooiing (conform het lastenboek) van de woning gewaarborgd ofwel dient de aannemer bij ontbinding van de overeenkomst de integrale terugbetaling aan de bouwheer/koper te garanderen. Volgens een strikte lezing van de wet Breyne dient zowel de terugbetalingswaarborg als de voltooiingswaarborg in de borgtochtovereenkomst worden opgenomen. De borg moet er zich aldus toe verbinden om zowel de voltooiing te waarborgen als de terugbetaling van de gestorte bedragen. Het lot van de overeenkomst bepaalt vervolgens welke waarborg uiteindelijk zal afgeroepen worden (uiteraard kan dit slechts een van beide waarborgen zijn). Afhankelijk van het feit of de bouwheer/ koper de uitvoering dan wel de ontbinding vordert, zal hij zich kunnen beroepen op respectievelijk de voltooiingswaarborg of de terugbetalingswaarborg. Het is de rechter die finaal oordeelt op welke wijze een eventuele contractuele wanprestatie wordt beteugeld. De ongelijke behandeling tussen erkende en niet-erkende aannemers springt bij velen in het oog, ook in dat van de Europese Commissie. Die stelt dat de onevenredige garantieregeling de vrijheid van vestiging en dienstverlening beperkt van o.a. bedrijven die geen directe bouwactiviteiten verrichten, zoals vastgoedontwikkelaars. De Europese Commissie stelt dat de wet Breyne aangepast dient te worden en heeft op 15 februari 2023 een inbreukprocedure met nummer INFR(2022)4120 tegen België ingeleid o.b.v. het feit dat ze de regelgeving in strijd acht met de Europese dienstenrichtlijn.

GARANTIES VOOR BOUWACTOREN DOOR DE WET BREYNE

De wet Breyne voorziet naast verplichtingen ook in een zekere bescherming voor de aannemers / projectontwikkelaars.

De wet Breyne voorziet eerst en vooral in een verregaande informatieverplichting bij het opstellen van de overeenkomst tussen bouwheer/koper en aannemer/verkoper. De wet legt op om volledig transparant te zijn over het totale kostenplaatje (d.w.z. informatie over de totaalprijs behoudens herziening onder bepaalde voorwaarden, de betalingsmodaliteiten etc.). Dit heeft als logisch gevolg dat de aannemer cq. promotor op voorhand het project volledig doorrekent hetgeen voor hemzelf een zekerheid creëert. Men heeft immers – alvorens het bouwwerk op te starten – een duidelijk beeld wat men kan realiseren met het vooropgestelde budget. Daarom is de kans op verrassingen achteraf aanzienlijk kleiner

Daarnaast bepaalt de wet Breyne dat de aannemings- of koopovereenkomst een mogelijkheid tot prijsherziening moet bevatten. In aannemingsovereenkomsten die buiten het toepassingsgebied van de wet Breyne vallen, wordt vaak afstand gedaan van prijsherziening. Dit was minstens het geval voor de gezondheids- en economische crisissen van de laatste jaren. Doordat de mogelijkheid tot prijsherziening als wettelijke verplichting in de wet Breyne is verankerd, beschikt de aannemer / projectontwikkelaar steeds over de keuze om prijsstijgingen in het geval van onvoorziene of onvoorzienbare omstandigheden door te rekenen aan de bouwheer / koper. In de gevallen waarin prijsherziening aan de orde is, kan dit voor maximum 80% voor de vooropgestelde totaalprijs van het gebouw. Bepalende parameters hierbij zijn schommelingen in loonkosten en materiaalprijzen. De prijs van het  grondaandeel daarentegen kan nooit in aanmerking komen voor prijsherziening.

De afwijkende praktijk van vele, zo niet de meeste projectontwikkelaars om de prijsherziening uit te sluiten is volgens gezaghebbende rechtsleer strijdig met de doelstelling van de wet. De recente golf van prijsstijgingen heeft op de markt een wijziging en herinvoering van deze gangbare en met de  wet overeenstemmende praktijk uitgelokt.

Op het eerste zicht lijkt de regelgeving conform de wet Breyne aan de aannemer cq. de projectontwikkelaar aldus zeer prangende regels op te leggen maar deze strikte regels zijn alleszins ook nuttig om binnen de groep van bouwactoren het kaf van het koren te scheiden. De wet Breyne ziet er nl. op toe dat het overgrote deel aan bonafide aannemers wordt gevrijwaard voor oneerlijke concurrentie door malafide ondernemers, die zich overigens wel in alle beroepsgroeperingen zullen bevinden.

NIET-NALEVING VAN DE WETTELIJKE VERPLICHTINGEN

Indien een aannemer cq. een promotor cq. een verkoper zich niet houdt aan de regelgeving zoals bepaald in de wet Breyne, kan dit leiden tot de nietigheid van de overeenkomst (voor wat betreft de overtreding van de artikelen 7 en 12 wet Breyne).

De facto zorgt de nietigheid van een overeenkomst ervoor dat de overeenkomst als niet bestaande wordt gehouden in het rechtsverkeer. Concreet betekent dit dat de contractanten moeten worden teruggeplaatst in de toestand waarin ze zich zouden bevinden indien het contract nooit was gesloten. In het geval er reeds uitwerking is gegeven aan de overeenkomst en herstel in de oorspronkelijke toestand niet meer mogelijk blijkt, dient er door de contractspartijen een afrekening gemaakt te worden. Hiervoor wordt rekening gehouden met hun respectievelijke prestaties en betalingen. De rechter zal uiteindelijk het bedrag bepalen overeenstemmend met enerzijds de verarming van de aannemer en anderzijds de verrijking van de bouwheer en dit op basis van  het principe van de verrijking zonder oorzaak.

STRAFRECHTELIJKE AANSPRAKELIJKHEID VAN DE AANNEMER

Wanneer de niet-voltooiing van de bouwwerken te wijten valt aan malafide praktijken van de aannemer – omdat hij bv. de voorschotten heeft opgestreken en met de noorderzon vertrokken is kan hij, naast de burgerrechtelijke sancties, ook strafrechtelijk gesanctioneerd worden.

De wet Breyne voorziet zelf in een gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en een geldboete van 26,00 EUR tot 200,00 EUR of met één van die straffen alleen wanneer de aannemer/verkoper bij het afsluiten van de overeenkomst een voorschot heeft aanvaard dat hoger is dan 5 pct. van de totale prijs.

Naast de strafrechtelijke sanctie voorzien in de wet Breyne, kan het Openbaar Ministerie tevens, ambtshalve of na een klacht, onderzoeken of de aannemer/verkoper zich schuldig heeft gemaakt aan misdrijven zoals oplichting, misbruik van vennootschapsgoederen en witwassen. Deze misdrijven worden conform het Belgisch Strafwetboek bestraft met gevangenisstraffen en/of geldboetes.

Bron: Monard Law