Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024

Kan de rechter een opzegging van een pachtovereenkomst weigeren of beperken in oppervlakte? (Seeds of Law)

Auteurs: Ulrike Beuselinck en Charlotte Sterckx (Seeds of Law)

Indien een verpachter een opzegging heeft gegeven aan een pachter en de pachter niet binnen 30 dagen na de verzending van de opzegging schriftelijk berust heeft in de opzegging, zal de verpachter naar de bevoegde rechter moeten stappen om een geldigverklaring van de opzeg te verzoeken.

In dit artikel gaan we na in hoeverre de rechter een opzegging kan weigeren dan wel beperken in oppervlakte.

Wanneer de verpachter een opzegging heeft gegeven aan de pachter, moet de pachter schriftelijk berusten in de opzegging. Wanneer deze laatste dit nalaat, zal de opzegging komen te vervallen indien de verpachter niet binnen een tijdspanne van drie maanden na de opzegging om de geldigverklaring ervan verzoekt bij de bevoegde rechter.

Daarnaast kan de pachter aan de rechter vragen om een opzegging ongeldig te verklaren als al tijdens de opzeggingstermijn blijkt dat een ernstige opzegreden niet kan worden waargemaakt of dat de verpachter zijn voornemens niet ten uitvoer zal brengen.

De rechter kan een opzeg weigeren:

  • Wanneer de reden van de opzeg erin bestaat dat een omgevingsvergunning verleend werd voor stedenbouwkundige handelingen of voor ontginning en dat van die omgevingsvergunning geen bewijs kan worden voorgelegd;
  • Wanneer een pachtovereenkomst wordt opgezegd om ernstige redenen of omdat de verpachter het goed zelf wenst te exploiteren of de exploitatie ervan wenst over te dragen aan bevoorrechte familieleden, en de redenen opgegeven voor de opzeg niet als ernstig en gegrond worden beschouwd of wanneer er uit alle omstandigheden van de zaak blijkt dat de verpachter zijn voornemens niet ten uitvoer zal brengen;
  • Wanneer een pachtovereenkomst wordt opgezegd om redenen van bebossing of natuurrealisatie en de leefbaarheid van het landbouwbedrijf in kwestie wordt daardoor ernstig verstoord;
  • Ingeval de pachter zijn hoofdberoep in de landbouw heeft, en de totale geëxploiteerde oppervlakte van het landbouwbedrijf van de toekomstige exploitant een grotere oppervlakte zou hebben dan de maximale oppervlakte die de Vlaamse Regering heeft vastgesteld;
  • Bij iedere verdere uitbreiding als het landbouwbedrijf van de toekomstige exploitant zich al uitstrekt over een grotere oppervlakte dan de maximale oppervlakte.

De rechter kan de geldigverklaring van de opzegging beperken ingeval van

  • opzegging met het oog op bebossing en natuurrealisatie. Hij kan de geldigverklaring van de opzegging beperken tot bepaalde percelen of tot een bepaalde oppervlakte, maar alleen met als doel de leefbaarheid van het bestaande landbouwbedrijf te garanderen.
1. De gevallen waarin de rechter een opzegging wegens persoonlijke exploitatie door de verpachter geldig kan verklaren

Heeft de pachter zijn hoofdberoep in de landbouw, dan kan de rechter de opzegging wegens persoonlijke exploitatie door de verpachter enkel geldig verklaren in de volgende gevallen:

1° de natuurlijke persoon die volgens de opzegging de landbouwexploitatie zal voortzetten, heeft zijn hoofdberoep in de landbouw en de landeigendommen in kwestie zullen geëxploiteerd worden in het kader van het landbouwbedrijf van die natuurlijke persoon;

2° ingeval een rechtspersoon de exploitatie voortzet, moeten de werkende vennoot, de gecommanditeerde vennoot of de bestuurder van de vennootschap hun hoofdberoep hebben in de landbouw en zullen de gronden in kwestie geëxploiteerd moeten worden in het kader van het landbouwbedrijf van de rechtspersoon.

Indien het ernstig karakter van de opgegeven persoonlijke exploitatie door de pachter wordt betwist, dan moet de verpachter verduidelijken op welke manier de personen die in de opzegging als toekomstige exploitanten worden aangewezen, de persoonlijke, werkelijke en voortgezette exploitatie zullen uitvoeren en zal tevens door de verpachter moeten aangetoond worden dat deze mensen daartoe ook daadwerkelijk in staat zijn en cumulatief voldoen aan de volgende voorwaarden:

  1. zij beschikken over een getuigschrift of diploma afgegeven na een landbouwcursus of uitgereikt door een land- of tuinbouwschool;
  2. deze personen waren gedurende de voorbij 5 jaar minstens één jaar landbouwexploitant;
  3. deze personen hebben effectief gedurende minstens één jaar aan een landbouwexploitatie deelgenomen.
2. Wat wordt beschouwd als een ernstige verstoring van de bedrijfsvoering?

Het Vlaams Pachtdecreet somt de situaties op die gelden als een ernstige verstoring van de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter.

Dat zijn onder meer de volgende situaties:

  • de opzegging heeft betrekking op een deel of op het geheel van de huiskavel van het landbouwbedrijf van de pachter;
  • de oppervlakte van de percelen waarvoor de opzegging werd gegeven, is groter dan één vijfde van de totale oppervlakte van het landbouwbedrijf van de pachter;
  • de pachter realiseert de opzeggingsreden zelf of verbindt zich ertoe om die te realiseren binnen een termijn van één jaar na de betekening van de opzegging;
  • de pachter past vrijwillig beheermaatregelen of milieu-, klimaat- en natuurvriendelijke landbouwpraktijken toe of verbindt zich ertoe om die toe te passen binnen een termijn van één jaar na de betekening van de opzegging,;
  • de pachter of zijn vennoot die landbouwer is in hoofdberoep, is jonger dan 40 jaar of kan onder zijn bevoorrechte familieleden een opvolger aanwijzen die jonger is dan 40 jaar;
  • de opzegging gebeurt niet om het doel van een landinrichtingsproject, natuurinrichtingsproject of ruilverkaveling te realiseren;
  • het brutobedrijfsresultaat van het landbouwbedrijf van de pachter bedraagt op het ogenblik van de opzegging minder dan een minimumbedrag van 40.000 euro per bedrijfsleider, zal met meer dan 10 procent dalen als gevolg van de opzegging of zal dalen tot onder het minimumbedrag van 40.000 euro per bedrijfsleider;
  • de pachter is exploitant van een landbouwbedrijf dat de biologische productie toepast of dat aan het omschakelen is naar een biologische productiemethode overeenkomstig de Europese wetgeving desbetreffende.
3. Kan de rechter een opzeg weigeren omwille van de geëxploiteerde oppervlakte van het landbouwbedrijf?

Als de pachter zijn hoofdberoep in de landbouw heeft, kan de rechter weigeren om de opzegging geldig te verklaren als de totale geëxploiteerde oppervlakte van het landbouwbedrijf van de toekomstige exploitant een grotere oppervlakte zou hebben dan de maximale oppervlakte die de Vlaamse Regering heeft vastgesteld.

De rechter kan de opzegging ook ongeldig verklaren bij iedere verdere uitbreiding als het landbouwbedrijf van de toekomstige exploitant zich al uitstrekt over een grotere oppervlakte dan de maximale oppervlakte.

De Vlaamse Regering stelt de maximale rentabiliteitsoppervlakten vast. Die oppervlakten worden ten minste om de vijf jaar herzien. Ze worden in elke provincie vastgesteld volgens de landbouwstreken die bepaald zijn in het koninklijk besluit houdende grensbepaling van de landbouwstreken van het Rijk.

De Vlaamse Regering kan de grenzen van de verschillende landbouwstreken aanpassen.

Als een landbouwexploitant een verpachte grond verkrijgt om die persoonlijk te exploiteren, zijn de oppervlaktevoorwaarden die gelden bij een eventuele opzegging, de voorwaarden die van kracht waren bij de verkrijging.

De Vlaamse Regering kan de procedure voor de vaststelling van de maximale rentabiliteitsoppervlakten verder uitwerken.

4. Kan er een nieuwe opzegging gedaan worden na een verval van de opzegging of een weigering door de rechter?

Als de opzegging vervallen is of als ze niet geldig is verklaard, kan om geen enkele reden een nieuwe opzegging worden gedaan vóór er ten minste één jaar is verstreken na de kennisgeving van de opzegging die vervallen is of die onregelmatig is verklaard naar de vorm.

Die termijn wordt vastgesteld op drie jaar als de rechter de geldigverklaring van de opzegging heeft geweigerd omdat de opgegeven reden ongegrond was.

De rechter kan een opzegging die naar de vorm onregelmatig verklaard zou moeten worden, toch geldig verklaren als de onregelmatigheid geen twijfel kan doen rijzen over de aard of de ernst van de opzegging door de pachter, noch over de identiteit van de persoon in het voordeel van wie de opzegging wordt verricht.

De opzegging die de rechter geldig heeft verklaard of waarin de pachter schriftelijk heeft berust, wordt als niet-bestaand beschouwd als de pachter in het bezit van het gepachte goed blijft en wordt gelaten.

5. Besluit

Wanneer een verpachter een pacht opzegt moet de opzegging op straffe van nietigheid de vermelding bevatten dat hij de geldigverklaring van de opzegging aan de rechter zal vragen ingeval de pachter zijn schriftelijke instemming niet heeft betekend binnen 30 dagen na verzending van de opzegging.

Wanneer de pachter niet schriftelijk heeft berust, vervalt de opzegging als de verpachter niet binnen drie maanden na de opzegging om de geldigverklaring ervan heeft verzocht.

Omgekeerd kan de pachter ook aan de rechter vragen om een opzegging ongeldig te verklaren als al tijdens de opzeggingstermijn blijkt dat een ernstige opzegreden niet kan worden waargemaakt of omdat de verpachter zijn voornemens niet ten uitvoer zal brengen. In dat geval wordt de pacht voortgezet alsof er geen opzegging is betekend.

In de gevallen die in dit artikel besproken werden kan de rechter de opzegging van de pachtovereenkomst weigeren, ofwel in oppervlakte beperken.

Bron: Seeds of Law

» Bekijk alle artikels: Verbintenissen & Goederen