Schenkingen:
een analyse na 2022

Webinar op 7 maart 2023

Contracten anno 2023:
een praktijkgerichte blik
(Incl. handboek)

Webinar op 7 februari 2023

Appartementsrecht :
een update in het licht van recente evoluties
(Incl. ‘Handboek Goederenrecht’)

Webinar op 10 februari 2023

Het nieuwe verbintenissenrecht:
de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Webinar on demand

Valse contracten? Kanttekeningen inzake contracten en simulatie in fiscalibus

Webinar op 8 december 2022

Samenwerken met andere ontwerpers in de bouw:
contractuele en vennootschapsrechtelijke
tips en valkuilen

Webinar op 3 maart 2023

De nietigheid van de overeenkomst bij het ontbreken van essentiële informatie (Ockier & Partners)

Auteur: Margaux Dispersyn (Ockier & Partners)

Informatieverplichting

(1) Bodemattest

Artikel 101 van het Bodemdecreet schrijft voor dat er vóór het sluiten van de overeenkomst omtrent de overdracht van gronden, een bodemattest moet worden aangevraagd bij de OVAM. Dit dient te gebeuren door de overdrager, of desgevallend de gemandateerde. Tot slot moet de inhoud ervan worden meegedeeld aan de verwerver.

Verder schrijft de wet voor dat de onderhandse akte, waarin de overdracht van de gronden wordt vastgelegd, de inhoud van het bodemattest moet bevatten. De onderhandse akte moet ruim opgevat worden. In die zin is ook een bod tot aankoop een onderhandse akte (Cass. 22 maart 2018), net zoals een (gekruiste) optieovereenkomst of een compromis.

De achterliggende redenering bij de invoer van deze regelgeving bestaat erin te beschermen tegen het onbewust aankopen van vervuilde grond.

(2) Stedenbouwkundige voorschriften

Artikel 5.2.5. VCRO bepaalt inzake de stedenbouwkundige voorschriften dat iedereen die een onderhandse akte van verkoop (niet-limitatief) opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen is uitgereikt. Daarnaast dient de onderhandse akte de meeste recente stedenbouwkundige bestemming van het goed over te nemen. Verder moet er verwezen worden naar artikel 4.2.1. van het VCRO wanneer de onderhandse akte wordt opgemaakt door een vastgoedmakelaar of andere personen die in de uitoefening van het beroep of activiteit dergelijke onderhandse akten opmaken.

Recente uitspraken van het hof van beroep te Gent van 17 december 2020 en van de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Kortrijk, van 1 maart 2022, gaan dieper in op de uitspraak van het Hof van Cassatie van 22 maart 2018.

Deze uitspraken beantwoorden de vraag naar het moment waarop het bodemattest voorhanden moet zijn vanuit de ratio legis van het Bodemdecreet. In het vonnis van 1 maart 2022, trekt de rechter deze redenering door naar informatieplicht bij stedenbouwkundige informatie. Dit houdt concreet in dat naast het bodemattest, ook de stedenbouwkundige informatie voorhanden moet zijn vanaf het moment dat de koper verbonden is. Wat dus bijvoorbeeld betekent dat dit óók het geval is bij het ondertekenen van het bod tot aankoop.

(3) Asbestattest

In de nabije toekomst, meer bepaald op 23 november 2022 volgt de inwerkingtreding van artikel 33/14 van het Decreet van 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen. Vanaf dan is de eigenaar van een onroerend goed verplicht om een asbestinventarisattest mee te delen aan de kandidaat-koper bij het sluiten van een onderhandse overeenkomst voor de verkoop of schenking van een toegankelijke constructie met risicobouwjaar, zijnde 2000 en ouder.

Vanaf 2032 is elke eigenaar van een gebouw gebouwd voor 2001 verplicht om een asbestattest in zijn bezit te hebben.

Op straffe van nietigheid

Voorgaande informatieplichten zijn voorgeschreven op straffe van nietigheid. De relevante wettelijke bepalingen hiervoor zijn het artikel 116 van het Bodemdecreet omtrent het bodemattest en artikel 6.6.2. VCRO omtrent de stedenbouwkundige voorschriften.

Er is onder bovenstaande wetgeving, geen sprake van een absolute nietigheid. Het is uitsluitend de verwerver die de nietigheid kan vorderen, maar is dus niet verplicht.

In de rechtspraak was er enige tijd de vraag in welke mate de afwezigheid van deze essentiële informatie tot de nietigheid van de overeenkomst leidt.

Het feit dat kopers een woning aankochten zonder kennis te hebben van dergelijke informatie is het nadeel dat zij hebben gelden. Bijgevolg kunnen zij zich beroepen op de nietigheidssanctie zoals wordt voorzien in artikel 116 Bodemdecreet en artikel 6.2.2. VCRO (Rb West-Vlaanderen, afd. Kortrijk, 1 maart 2022).

Wanneer er nadien bijvoorbeeld blijkt dat er geen sprake is van bodemverontreiniging, of stedenbouwkundige inbreuken, belet dit niet dat een koper zich kan beroepen op de sanctie.

Het voorgaande houdt een eerder strikte juridische interpretatie in, duidelijk in lijn met de bescherming van de koper.

Artikel 33/14, §6 van het Materialendecreet schrijft de nietigheid voor inzake het Asbestattest. De nietigheid zal niet meer kunnen worden ingeroepen als de verwerver zijn verzaking aan de nietigheidsvordering uitdrukkelijk in de authentieke akte heeft laten opnemen en hij een geldig asbestinventarisattest heeft gekregen.

Meer dan vermoedelijk zal de juridische interpretatie inzake de nietigheidssanctie bij het asbestattest evolueren naar een parallelle invulling zoals van toepassing op het bodemattest en de stedenbouwkundige voorschriften.

Bron: Ockier & Partners