Hof van Cassatie verduidelijkt: het vermoeden van kennis van verborgen gebreken rust op de professionele verkoper in de mate dat deze kwalificeert als gespecialiseerde verkoper (Lydian)

Auteur: Wouter Neven (Lydian)

Publicatiedatum: 17/03/2021

  • De eigenaars van een aantal recreatiewoningen stellen een procedure in tegen de respectievelijke (professionele) verkopers van de recreatiewoningen wegens diverse verborgen gebreken.
  • In eerste aanleg oordeelde de rechter dat de overeenkomsten tussen de eigenaars en de verkopers van de recreatiewoningen worden beheerst door de Erfpachtwet, ten gevolge waarvan de vordering van de eigenaars van de recreatiewoningen inzake verborgen gebreken ongegrond werd verklaard;
  • Het hof van beroep te Antwerpen oordeelt daarentegen dat de eigenaars zich wel kunnen beroepen op de vrijwaring voor verborgen gebreken van een verkochte zaak aangezien de:
    • Erfpachtwet van toepassing is op het perceel grond, én 
    • De regels van koop-verkoop, m.i.v. de vrijwaring voor verborgen gebreken, van toepassing zijn op de recreatiewoningen.
  • De appelrechter stelt evenwel dat de verkopers professionele verkopers zijn en geacht worden de verborgen gebreken van de zaken die zij verkopen te kennen en hun aansprakelijkheid hiervoor niet kunnen uitsluiten. Zij hebben aldus een resultaatsverbintenis om de zaak zonder gebrek te leveren en moeten alle maatregelen nemen om verborgen gebreken op te sporen. Indien het bestaan van een gebrek wordt aangetoond, moet de professionele verkoper de door de koper geleden schade vergoeden, tenzij hij bewijst dat het gebrek onmogelijk kon worden opgespoord;
  • Het Hof van Cassatie oordeelt in zijn arrest (C.20.0241.N) daaropvolgend dat de resultaatsverbintenis inzake het opsporen van alle mogelijke verborgen gebreken enkel rust op de fabrikant en de gespecialiseerde verkoper, ongeacht of deze een professionele verkoper is. De appelrechter heeft nagelaten om te beoordelen of de professionele verkoper ook als gespecialiseerde verkoper kan worden beschouwd, rekening houdende met de specialisatiegraad en de technische competenties van de verkoper in kwestie;
  • Het Hof beslist derhalve dat de appelrechter zijn beslissing niet naar recht verantwoordt en vernietigt het arrest. 
  • In dit verband is het dus raadzaam aandacht te besteden aan de redactie van contractuele clausules. De vermelding van een “professionele verkoper” of een “gespecialiseerde verkoper” zal een rechtstreekse invloed hebben op de omvang van de aansprakelijkheid van deze laatste.

Lees hier het originele artikel