Inbreng van een woning in een vennootschap gevolgd door schenking van de aandelen. Vlabel spreekt zich uit op 22 mei 2023 (LegalNews)

Successie & Vermogen | 16 juni 2023

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

Omschrijving van de geplande verrichting

Een familie beschikt sinds 2006 over een familiale patrimoniumvennootschap, waar zij hun onroerende beleggingen in ondergebracht hebben. Deze vennootschap is reeds in het bezit van 4 aanzienlijke onroerende goederen die zij verhuurt. De huuropbrengsten hiervan bedragen ongeveer 350.000 EUR/jaar. Voor het overige heeft deze vennootschap geen activiteiten. De blote eigendom van de aandelen van deze vennootschap ligt bij de kinderen, de vader heeft het vruchtgebruik en de ouders hebben het beheer en bestuur.

De ouders willen nu ook een regeling treffen voor hun laatste onroerend goed en willen dat huis, met voorbehoud van levenslang vruchtgebruik, mee in de familiale patrimoniumvennootschap onderbrengen. Zij streven naar een situatie, waarbij na hun overlijden het volledige opgebouwde vastgoedpatrimonium op lange termijn en over generaties heen binnen de familie behouden zal blijven, en dit op een transparante en eenvoudig te besturen manier via de familiale vastgoedvennootschap. Bovendien willen de ouders hierover controle behouden zolang zij nog in leven zijn.

Zij willen vermijden dat bij hun overlijden dit onroerende goed als enige onroerend goed in onverdeeldheid bij hun 2 kinderen terechtkomt. Of in nog complexere situaties, wanneer ook de derde generatie hierbij betrokken zal worden. Vandaar willen zij ook geen schenking van het onroerende goed aan hun kinderen doorvoeren, gezien dit niet het gewenste effect van centralisatie en eenvoudig beheer via de patrimoniumvennootschap zal hebben. De betrokkenen zijn ook bereid om in dit kader het hoogste tarief van 12% registratiebelasting (verkooprechten) op de venale waarde van de volle eigendom van het onroerende goed onmiddellijk te betalen, net zoals bij een overdracht aan derden.

De geplande transactie bestaat uit 2 delen:

Stap 1: de inbreng van 100% van de blote eigendom van voormeld huis in de vennootschap aan het maximale tarief van 12% registratiebelasting (verkooprechten) op de volle venale waarde van het onroerende goed. In ruil hiervoor krijgen de ouders nieuwe aandelen van de vennootschap.

Stap 2: de schenking van de blote eigendom van de nieuw gecreëerde aandelen van de ouders aan de kinderen, zodat de eindsituatie opnieuw zal zijn dat de kinderen de blote eigendom van alle aandelen in de vennootschap bezitten, en de ouders het vruchtgebruik van alle aandelen. De schenking is onderhevig aan 3% registratiebelasting; wederom op de waarde van de volle eigendom van de geschonken aandelen.

Deze 2e stap is het voorwerp van de aanvraag.

Het standpunt van Vlabel

Volgens Vlabel is het duidelijk dat door de voorgenomen rechtshandelingen die elkaar opvolgen binnen een korte termijn de doelstelling van het artikel 2.8.4.1.1, §1, VCF wordt gefrustreerd, met name wordt doelbewust vermeden dat de onroerende goederen aan artikel 2.8.4.1.1, §1, VCF kunnen worden onderworpen.

Gelet op de waarde van het desbetreffende onroerend goed (5.300.000 EUR) is duidelijk dat het in casu gaat om een aanzienlijke belastingbesparing. Elk kind zou een schenking ontvangen van 2.650.000 EUR waarbij op de schijf van 250.000-450.000 het tarief van 20% en boven 450.000 EUR het tarief van 27% zou verschuldigd zijn.

Bovendien wegen de niet-fiscale motieven die aan de rechtshandelingen ten grondslag liggen onvoldoende op tegen de fiscale motieven. De schenkers/inbrengers hadden reeds veel eerder het desbetreffende onroerend goed kunnen inbrengen om het familiaal vastgoed te beschermen. De affectio societatis ontbreekt aangezien het onroerend goed de gezinswoning is voor de schenkers/inbrengers en er geen opbrengsten door de vennootschap worden gegenereerd.