Covid is niet per definitie overmacht voor lagere registratiebelasting. Rechtbank geeft Vlabel twee maal gelijk (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

Vonnis Rechtbank van Eerste Aanleg Gent op 27 oktober 2022

De kopers kochten bij notariële akte van 11 september 2019 een woonhuis en vragen een verlaagd tarief vragen (overeenkomstig artikel 2.9.4.2.11 VCF (versie zoals toen van toepassing tot 1 januari 2020)).

Aangezien ze op 11 september 2020, met name een jaar na de authentieke akte van 11 september 2019, nog steeds eigenaar waren van de vorige woning, werd de betwiste aanslag in de registratiebelasting gevestigd. De gevolmachtigde notaris tekende bij aangetekend schrijven van 22 februari 2021 bezwaar aan tegen deze aanslag omwille van overmacht die betrekking heeft op de COVID pandemie. Bij administratieve beslissing van 8 maart 2021 werd het bezwaarschrift  en op 7 mei 2021 legden ze een verzoekschrift neer ter griffie van de rechtbank.

De kopers werpen voor de rechtbank op dat zij aan de voorwaarden niet hebben voldaan wegens overmacht. Samengevat stellen zij dat het door de COVID pandemie moeilijk was om de woning tijdig te verkopen. Het betreft een buitengewone omstandigheid die als overmacht moet worden beschouwd. De bijzondere maatregelen van overheidswege zijn niet correct en houden een vorm van ongelijkheid in waarvoor geen redelijke verantwoording bestaat. De termijn van de kopers werd slechts met enkele dagen verlengd, waar de termijn van andere belastingplichtigen voor een langere periode werd verlengd.

De rechtbank stelt vast dat de eerste lockdownperiode betreffende de COVID pandemie van start is gegaan op 18 maart 2020 (Ministerieel besluit d.d. 18 maart 2020 houdende dringende maatregelen om de verspreiding van het coronavirus te beperken, BS. 18 maart 2020).

Betreffende de periode van 11 september 2019 tot 18 maart 2020, gedurende ongeveer een half jaar, kunnen de kopers dan ook geen overmacht inroepen omwille van de COVID pandemie.

De kopers bewijzen niet afdoende dat gedurende het eerste half jaar, van de termijn voorzien in artikel 2.9.4.2.11, §3 VCF, het onmogelijk was om de woning te verkopen. Zij stellen dat zij de woning te koop hebben aangeboden via een makelaar.

Zij bewijzen niet dat zij alle mogelijke inspanningen hebben geleverd om hun woning te verkopen. Althans hiervan liggen geen bewijsstukken voor.

De rechtbank stelt vast dat, voor het tweede half jaar, de eerste lockdownperiode betreffende de COVID pandemie van start is gegaan op 18 maart 2020.

De rechtbank merkt ook op dat de verkoop van vastgoed doorliep tijdens de lockdownperiode. Hieruit volgt dat, ondanks het verbod om woningen te bezichtigen, het in elk geval niet absoluut onmogelijk was om onroerende goederen te vervreemden. De vastgoedsector paste zich bovendien relatief vlug aan door virtuele rondleidingen in de woningen te organiseren.

De rechtbank is van oordeel dat de COVID pandemie in zekere zin een element kan zijn bij de beoordeling van overmacht. Doch het is aan de kopers om dit te onderbouwen met argumenten en onderliggende bewijsstukken. De loutere vermelding dat er een COVID pandemie was kan geen vrijgeleide zijn om overmacht te weerhouden.

De rechtbank besluit dan ook dat in het voorliggende geschil door de kopers niet afdoende is aangetoond dat het voor hen onmogelijk was om de voorwaarde voorzien in artikel 2.9.4.2.11, §3, 1° VCF na te Ieven en falen in hun bewijslast van overmacht.

Lees hier het op 2 mei 2023 op Vlabel gepubliceerde vonnis van 27 oktober 2022

Vonnis Rechtbank van Eerste Aanleg Gent op 8 december 2022

Bij akte van 18 februari 2005 kocht de belastingplichtige een huis en de akte werd geregistreerd op 11 maart 2005. De koper betaalde registratierechten ter waarde van 23.750,00 EUR. Bij akte van 25 oktober 2018 kocht belastingplichtige een hoeve en de akte werd geregistreerd op 30 oktober 2018.

De koper betaalde hierbij registratiebelasting voor een bedrag van 41.100,00 EUR, maar verkocht het huis bij akte van 23 oktober 2020.

Bij beslissing van 24 februari 2021 werd de aanvraag voor de meeneembaarheid van de registratierechten afgewezen. De aanvraag tot teruggave meeneembaarheid werd afgewezen omdat de verplichting tot bewoning in het nieuw onroerend goed niet binnen de 2 jaar werd voltooid.

Op 12 februari 2021 betrok de belastingplichtige uiteindelijk zijn woning, maar kon zich niet vinden in deze afwijzende administratieve beslissing zodat hij op 25 april 2021 een verzoekschrift neerlegde ter griffie van de rechtbank.

De belastingplichtige werpt op dat hij aan de voorwaarden, het zich niet tijdig inschrijven op het adres van het aangekocht onroerend goed, niet heeft voldaan wegens overmacht. Bepaalde werken werden vertraagd door diverse onvoorziene omstandigheden, waaronder en in het bijzonder door de coronacrisis.

De rechtbank stelt vast dat de belastingplichtige onvoldoende bewijzen bijbrengt betreffende de coronamaatregelen. Het is niet omdat er een lockdown werd afgekondigd dat de belastingplichtige niet zou moeten bewijzen op basis van welke wettelijke bepalingen de hoofdaannemer bepaalde werken niet kon uitoefenen. De bewijslast in deze ligt wel degelijk bij de belastingplichtige indien hij een bijkomende ontheffing vraagt. Loutere beweringen zijn niet voldoende, zelfs indien deze rechtbank wel degelijk bewust is van het feit dat er coronamaatregelen werden afgekondigd.

Bovendien stelt de rechtbank vast dat de woning reeds geruime tijd werd aangekocht vooraleer de lockdown werd afgekondigd. De hoeve werd immers aangekocht bij akte van 25 oktober 2018 (registratie op 30 oktober 2018). Nu de belastingplichtige beroep heeft gedaan op een hoofdaannemer ziet de rechtbank geen afdoende overmacht in hoofde van belastingplichtige.

De belastingplichtige faalt dus in zijn bewijslast, des te meer daar hij nagelaten heeft om overmacht te bewijzen in de periode van november 2018 tot minstens maart 2020, hetgeen een periode van 14 maanden is.

De keuze van belastingplichtige, om deze grondige renovatiewerken ook (mee) zelf uit te voeren, is een doelbewuste keuze geweest. De opgelopen vertragingen, omwille van o.m. arbeidsongeschiktheid, zijn dus inherent aan de keuze van belastingplichtige. Deze keuze houdt geen rekening met het vooruitziendheids- en zorgvuldigheidsprincipe.

Dat de belastingplichtige bepaalde risico’s wil nemen is een eigen doelbewuste keuze welke overmacht uitsluit.

De rechtbank ziet geen situatie van overmacht omdat de belastingplichtige wel degelijk op de hoogte was van de toestand van de aangekochte woning. Van overmacht ligt geen afdoende bewijs voor. Des te meer daar elke eigenaar, dus ook belastingplichtige, rekening dient te houden met onvoorziene omstandigheden overeenkomstig het principe van de ‘goede huisvader’ en omdat overmacht niet afdoende is bewezen in de periode van november 2018 tot minstens maart 2020 (14 maanden) voorafgaand aan de ‘corona’-periode.

De rechtbank besluit dan ook dat de belastingplichtige faalt in zijn bewijslast van overmacht.

Lees hier het op 2 mei 2023 op Vlabel gepubliceerde vonnis van 8 december 2022