Het verplichte asbestattest op z’n best: veel ruimer dan enkel verkoop van onroerend goed (Crivits & Persyn)

Auteur: Lene De Vlieger (Crivits & Persyn)

Wanneer u een onroerend goed verkoopt, moet u uiterlijk bij het ondertekenen van het compromis onder andere over een bodemattest en een stedenbouwkundig uittreksel beschikken. Recent is daar een nieuw verplicht attest bijgekomen: het asbestattest. Dit moet u voorleggen op straffe van nietigheid. U leest het goed: wanneer u onder bepaalde voorwaarden een onroerend goed overdraagt zonder over een asbestattest te beschikken, kan de koper de nietigheid van de (koop)overeenkomst inroepen. Maar de verplichting om zo’n attest voor te leggen gaat veel ruimer dan u zou vermoeden …

Gefaseerde inwerkingtreding

Sinds 23 november 2022 is het asbestattest – op straffe van nietigheid – verplicht bij de overdracht van een onroerend goed dat is gebouwd voor 2001.

Om welke overdrachten gaat het?

In tegenstelling tot wat de media soms laten uitschijnen is de verplichting niet beperkt tot de verkoop van een onroerend goed. Een asbestattest is ook verplicht bij:

• een schenking;
• het vestigen of de overdracht van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht, een opstalrecht of een ander zakelijk gebruiksrecht.

Wanneer een onroerend goed wordt verkregen via een nalatenschap of onteigening, geldt de verplichting niet.

Fusie, splitsing en inbreng in een vennootschap verdienen bijzondere aandacht. Bij een fusie of splitsing kan immers ook sprake zijn van overdracht van een onroerend goed. Daarnaast kunnen onroerende goederen worden ingebracht in een vennootschap, waardoor ook in dat geval sprake is van een overdracht. Naar analogie met het vestigen/overdragen van zakelijke rechten moet er dan ook bij het ondertekenen van een voorstel tot fusie of splitsing verplicht een asbestattest beschikbaar zijn.

Voor welke onroerende goederen geldt de verplichting?

Het asbestattest is verplicht voor elke constructie die of elk gebouw dat:

• toegankelijk is voor mensen;
• een oppervlakte heeft groter dan of gelijk aan 20 m²;
• gebouwd is voor 2001.

Deze voorwaarden moeten alle drie vervuld zijn.

Het verplichte asbestattest geldt dus niet enkel voor woningen, maar ook voor bedrijfsgebouwen, overheidsgebouwen, religieuze gebouwen … Ook privatieve delen van appartementsgebouwen vallen onder de asbestattestverplichting. Voor de gemeenschappelijke delen wordt uitstel verleend tot 1 mei 2025.

Vanaf 2032 is vereist dat elke eigenaar van een onroerend goed gebouwd voor 2001 over een asbestattest beschikt. Vanaf 2036 geldt de asbestattestverplichting ook voor mede-eigenaars van gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw.

In de praktijk

Wat bij een overdracht?

De eigenaar moet het asbestattest aan de kandidaat-verwerver overhandigen uiterlijk op het ogenblik dat de onderhandse koopakte of de overeenkomst voor de overdracht wordt gesloten. De kandidaat-verwerver moet immers weten of en waar er asbest in het onroerend goed aanwezig is vooraleer hij een overeenkomst aangaat.

Ook de vastgoedmakelaar en de notaris hebben een informatieverplichting. Concreet zal de vastgoedmakelaar/notaris in het compromis / de authentieke akte bijkomende informatie moeten opnemen, met name:

• of er een geldig asbestattest is overhandigd aan de verwerver;
• de datum van het attest;
• een samenvattende conclusie van het attest;
• de unieke code van het attest.

Bovendien moet de notaris de nieuwe eigenaar van het onroerend goed registreren in de databank asbestinventarisatie.

Bij gebrek aan attest kan de koper de nietigheid van de overdracht vorderen. Hij kan wel aan die vordering verzaken op voorwaarde dat hij op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte alsnog een geldig asbestattest heeft ontvangen en de verzaking expliciet is opgenomen in de authentieke akte.

Met het asbestattest wordt dus nog maar eens een nieuw document toegevoegd aan het lijstje van documenten en attesten die al verplicht waren bij de verkoop van een onroerend goed, zoals het bodemattest, het stedenbouwkundig uittreksel, het postinterventiedossier, het controleverslag over de elektrische installatie, de watertoets en het energieprestatiecertificaat, al dan niet op straffe van nietigheid. Voorzichtigheid is dus geboden!

Wat bij huur?

Een verhuurder moet pas in 2032 over een asbestattest beschikken. Het is echter mogelijk dat hij het al voor die datum heeft. In dat geval is de verhuurder verplicht het asbestattest bij het aangaan van de huur of binnen een termijn van één maand na de datum vermeld op het asbestattest over te maken aan de huurder.

Wat met de effectieve verwijdering van het asbest?

Het asbestattest biedt geen garantie dat het onroerend goed asbestvrij is. Het biedt enkel een overzicht van de asbesthoudende materialen die in het pand aanwezig zijn. Het heeft dus voornamelijk een informerende en sensibiliserende doelstelling. Het is aan de verwerver om het eventueel aanwezige asbest effectief te verwijderen.

Tot nog toe bestaat er geen algemene verplichting om asbesthoudende materialen uit gebouwen of constructies te verwijderen. De regelgeving bepaalt enkel dat eigenaars van publieke constructies gebouwd voor 2001 verplicht zijn om tegen 1 januari 2034 de constructies te ontdoen van bepaalde welomschreven asbesthoudende materialen, zoals dakgoten, dak- en gevelbekleding … die uit asbestcement bestaan en zich aan de buitenzijde bevinden.

Wetgevende basis: artikel 33/1 e.v. van het decreet van 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen

Bron: Crivits & Persyn