Coronavirus en handelshuur: Hof van Cassatie zet deur op open voor art. 1722 oud BW (Schoups)

Auteurs: Ewoud Willaert en Robbe Janssen (Schoups)

Een huurder kan de ontbinding van de huur, dan wel een vermindering van de huurprijs, vorderen indien het verhuurde goed geheel of ten dele is teniet gegaan (art. 1722 oud BW). Het tenietgaan kan materieel (bijv. instorting), maar ook juridisch zijn (bijv. weigering van een vergunning).

Valt de lockdown van niet-essentiële handelszaken onder ‘juridisch tenietgaan’? Kan een handelshuurder dan aanspraak maken op een huurvermindering voor die periode? Bepaalde rechtspraak oordeelde van wel ; bepaalde andere uitspraken oordeelden het tegenovergestelde.

Hof van Cassatie kreeg – uiteindelijk – de kans om zich hierover uit te spreken, maar deed dit slechts (zeer) beperkt.

Een beroepsrechter oordeelde dat, rekening gehouden met de concrete omstandigheden en de contractueel bedongen bestemming, het verhuurde winkelpand gedeeltelijk juridisch teniet was gegaan tijdens de lockdown. Zo was de fysieke toegang tot de winkel wel verboden, maar de handelaar kon het pand nog steeds gebruiken als stockageruimte voor zijn online verkoop. De huurder werd op basis van artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek een vermindering van de huurprijs toegekend in evenredigheid met de genotsderving.

De verhuurder was het daar niet mee eens en vroeg het Hof van Cassatie om deze beslissing te vernietigen. In navolging van bestaande cassatierechtspraak, stelde de verhuurder dat de voormelde wetsbepaling niet van toepassing was omdat de verhuurder zijn verbintenis (zijnde het verschaffen van rustig huurgenot) steeds was nagekomen. Het hoogste rechtscollege verwierp het cassatieberoep van de verhuurder, maar slechts op zeer beperkte gronden. De voorziening in cassatie riep een schending van artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek in omdat de beroepsrechter zou hebben geoordeeld dat ‘de verhuurder de op haar rustende verplichting tot het verschaffen van rustig genot niet heeft geschonden’, terwijl het ‘niet langer het rustig genot kunnen verschaffen’ een toepassingsvoorwaarde zou uitmaken van voormeld artikel. Het Hof oordeelt dat de voorziening in cassatie uitgaat van een verkeerde lezing van het beroepsvonnis : de beroepsrechter zou hiermee (slechts?) hebben geoordeeld dat de genotsderving (als berekenbasis van de huurvermindering) niet toerekenbaar is aan de verhuurder in de zin dat deze laatste hieraan schuld treft.

Hoewel het Hof aldus een kans laat liggen om de duidelijkheid te scheppen over de vraag of de overheidsmaatregelen tot sluiting nu al dan niet een gedeeltelijk tenietgaan kunnen uitmaken in de zin van artikel 1722 van het oud Burgerlijk Wetboek, lijkt het minstens die deur substantieel open te zetten door dit vonnis niet te verbreken.

Bron: Schoups