>>>L’achat scindé. Quels changements à partir du 1er août 2020 ? (Degroof Petercam)

L’achat scindé. Quels changements à partir du 1er août 2020 ? (Degroof Petercam)

Auteur: Vincent Hovine (Degroof Petercam)

Date de publication: 3/08/2020

L’achat scindé est la technique de planification patrimoniale consistant en l’acquisition démembrée d’un bien immobilier : classiquement, le parent achète l’usufruit de ce bien tandis que l’enfant acquiert la nue-propriété de celui-ci. Bien souvent, la nue-propriété est acquise par les enfants au moyen de fonds qui leur ont été préalablement donnés par le parent.

D’un point de vue civil, lors du décès du parent, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient automatiquement par l’effet de la loi, plein propriétaire de l’immeuble.

D’un point de vue fiscal, lorsqu’un bien a été acquis par le défunt pour l’usufruit et par un tiers pour la nue-propriété, l’article 9 du Code des droits de succession présume que ce bien fait partie de la succession de l’usufruitier et qu’il est à ce titre, taxable en droits de succession en pleine propriété au décès de l’usufruitier sauf si l’on prouve que l’opération n’est pas une donation déguisée.

Pour rapporter cette preuve et donc renverser la présomption, l’administration fiscale fédérale a exigé depuis 2013, différentes conditions. Tout d’abord elle a exigé :

1. que la donation préalable ait été enregistrée aux taux réduits ou,

2. que l’enfant ait pu librement disposer des avoirs donnés.

Ensuite, elle a revu sa position en septembre 2019, position qu’elle a encore assouplie en juillet 2020.

La situation en Région flamande

Depuis la régionalisation des droits de succession (impôts de succession), VLABEL avait repris la position fédérale de 2013 susvisée et l’avait même étendue, en 2016, à l’immatriculation en usufruit/nue-propriété de titres ou de placements d’argent. En d’autres termes, une donation mobilière avec réserve d’usufruit passée devant un notaire étranger (hollandais ou suisse) devait obligatoirement être enregistrée avant l’immatriculation scindée, sous peine d’être soumise à l’impôt de succession au décès de l’usufruitier [1].

Le 12 juin 2018, VLABEL a été condamnée par le Conseil d’Etat en ce qu’elle exigeait des conditions non prévues par la loi et par conséquent, violait le principe général de sécurité juridique ainsi que le principe constitutionnel de légalité de l’impôt. VLABEL a donc depuis lors supprimé sa position.

En Région flamande, il n’y a donc plus lieu d’enregistrer obligatoirement une donation préalable à un achat scindé et/ou à une immatriculation scindée pour autant que chacune des parties financent à concurrence de leur part l’acquisition, le cas échéant au moyen d’une donation antérieure.

La situation en Région de Bruxelles-capitale et en Région wallonne

Les deux autres régions n’ayant pas encore leur administration fiscale propre, c’est l’Administration fiscale fédérale qui reste compétente. Cette dernière, suite à l’arrêt du Conseil d’Etat du 12 juin 2018, a modifié sa décision le 23 septembre 2019, décision qu’elle a encore modifiée le 7 juillet 2020 [2] afin de lever toute ambigüité. Dans cette dernière décision, elle indique qu’il suffit à l’acquéreur de la nue-propriété, pour renverser la présomption et éviter les droits de succession sur le bien acquis, de « prouver qu’il était propriétaire des fonds à la suite d’une donation et qu’il a effectivement affecté ces fonds au paiement de sa part dans le prix dans l’acquisition, dans ce cas, il est de moindre intérêt de savoir depuis combien de temps ces fonds lui ont été donnés par l’acquéreur de l’usufruit » .

La décision ajoute, à cet égard expressément, qu’il importe peu que la donation ait lieu par acte authentique : il faut mais il suffit de prouver, en dehors de l’acte d’achat lui-même, que les fonds ont, le cas échéant, été donnés (par acte authentique, par tradition manuelle ou par donation indirecte) avant le paiement par le nu-propriétaire de sa part dans le prix.

La décision précise encore à cet égard que si un acompte est prévu dans le compromis, le montant total à payer par le nu-propriétaire doit avoir été donné avant la signature de l’acte d’achat (compromis).

Cette décision telle que revue et assouplie ne sera toutefois applicable qu’aux actes passés après le 1er août 2020. La décision dans son ancienne version restera applicable pour les actes passés antérieurement.

En conclusion

En Région flamande, la donation (bancaire le cas échéant) préalable à l’acquisition scindée peut avoir lieu après le compromis et ne doit pas obligatoirement être enregistrée.

Dans les deux autres régions, la donation (bancaire le cas échéant) préalable à l’acquisition scindée doit être, en principe [3], réalisée avant le compromis mais ne doit plus non plus être obligatoirement enregistrée.

[1] Position n° 15004 de VLABEL.

[2] (1) Pour les opérations juridiques réalisées avant le 1er septembre 2013, voir Rép. RJ, S 9/06-03 (version historique) et Rép. RJ, S9/06-04 (version historique) ;
(2) Pour les opérations juridiques réalisées à partir du 1er septembre 2013 jusqu’au 18 septembre 2018, voir Rép. RJ, S 9/06-07 (version janvier 2015) ;
(3) Pour les opérations juridiques réalisées à partir du 19 septembre 2018 jusqu’au 22 septembre 2019, voir la réponse à la question n° 26660 du député Luk VAN BIESEN et la réponse du ministre des Finances, Rapport intégral, Commission parlementaire des Finances, 19 septembre 2018, CRIV 54 COM 962, 5-6 ;
(4) Pour les opérations juridiques réalisées à partir du 23 septembre 2019 jusqu’au 31 juillet 2020, voir Rép. RJ, S 9/06-07 (version septembre 2019, telle que précisée par la version juillet 2020).

[3] Sauf si le compromis ne prévoit aucun acompte, garantie ou autre. Dans ce cas, la donation doit intervenir avant l’acte authentique d’achat (moment où dans ce cas, le prix sera dû).

Lisez ici l’article original

2020-08-07T10:53:00+00:00 8 août, 2020|Categories: Droits d'enregistrement, de donation et de succession|Tags: |