Handelshuur: altijd voor 9 jaar? (Van Steenbrugge Advocaten)

Auteur: Dean Braeckman (Van Steenbrugge Advocaten)

Een handelshuurovereenkomst geldt in principe voor een minimumduur van 9 jaar. Voor sommige ondernemingen of bepaalde locaties is dit te lang. Aan hen biedt het pop-up decreet mogelijk een oplossing. Dit decreet laat ondernemingen toe om een handelshuurovereenkomst te sluiten voor een duurtijd van maximaal 1 jaar.

De duurtijd van een handelshuurovereenkomst vormt vaak een heikel punt in de onderhandelingen tussen verhuurder en huurder. Belangrijk daarbij is dat de onderhandelingsvrijheid van partijen op dit punt in sterke mate is beperkt door de wet.

De Handelshuurwet voorziet immers in een minimumduur van 9 jaar. Bij wijze van uitzondering laat het pop-up decreet ondernemingen wel toe om handelshuurovereenkomsten te sluiten voor een duur van maximaal 1 jaar.

De Handelshuurwet en het pop-up decreet zijn enkel van toepassing op  huurovereenkomsten m.b.t. onroerende goederen die gebruikt worden door ondernemingen die er rechtstreeks in contact staan met hun klanten. Zo is deze wetgeving wel van toepassing indien een kruideniers- of kledingwinkel wordt uitgebaat in het gehuurde pand, maar niet wanneer er een magazijn of fabriek in onder gebracht wordt.

In principe geldt een minimumduur van 9 jaar

De wettelijk opgelegde minimumduur van 9 jaar moet de huurder een tijdelijke bescherming bieden van zijn opgebouwd handelsfonds en cliënteel.

De huurder heeft bovendien het recht om tot driemaal toe een hernieuwing van de handelshuurovereenkomst aan te vragen met telkens 9 jaar. De verhuurder kan deze hernieuwing enkel weigeren onder bepaalde voorwaarden of door het betalen van een uitzettingsvergoeding aan de huurder. Zowel de aanvraag tot hernieuwing als de eventuele weigering dienen te gebeuren binnen de door de wet voorziene dwingende termijnen.

De Handelshuurwet is op dit vlak van dwingend recht zodat partijen in principe geen kortere duurtijd kunnen overeenkomen. Partijen kunnen wel een langere duurtijd dan 9 jaar overeenkomen. In dat geval dienen zij er aan te denken om de handelshuurovereenkomst te laten overschrijven op het hypotheekkantoor.

Uitzondering voor huurovereenkomst van maximaal 1 jaar

Een duurtijd van 9 jaar is voor sommige ondernemingen of bepaalde locaties te lang. De wetgever heeft daarom voorzien in de mogelijkheid om handelshuurovereenkomsten te sluiten voor een duurtijd van minder of gelijk aan 1 jaar.

De huurder heeft in dit geval geen recht om een huurhernieuwing aan te vragen. Een verlenging van de overeenkomst is enkel mogelijk indien de verhuurder daarmee akkoord gaat.

Van zodra de totale duurtijd door (opeenvolgende) verlengingen langer is dan één jaar, valt de huurovereenkomst evenwel meteen onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet. Zij wordt dan geacht te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar vanaf de start van de initiële huurovereenkomst.

Voorbeeld: Partijen sluiten een huurovereenkomst voor 8 maanden vanaf 01.05.2022 t.e.m. 31.12.2022. Bij het einde van de huurovereenkomst komen partijen overeen om deze te hernieuwen onder dezelfde voorwaarden. In dat geval zal de totale duur 1 jaar overschrijden. De huurovereenkomst zal bijgevolg geacht worden te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar te rekenen vanaf 01.05.2022 om te eindigen op 01.05.2031.

Partijen dienen dus te kiezen tussen een huurovereenkomst met een maximumduur van 1 jaar of een huurovereenkomst met een minimumduur van 9 jaar. Op het ogenblik van het sluiten van de handelshuurovereenkomst kan geen duurtijd van 1 à 9 jaar overeengekomen worden. Tijdens de handelshuurovereenkomst kunnen partijen uiteraard wel steeds in onderling overleg beslissen om deze te beëindigen, hetgeen dient te gebeuren bij notariële akte of door een verklaring afgelegd voor de rechter.

Bron: Van Steenbrugge Advocaten