Blijf (niet) in uw krot! (Adhemar Advocaten)

Auteurs: Stefanie Debeuf en Elke Paenhuysen (Adhemar Advocaten)

Publicatiedatum: 28/04/2020 

Het adagium “blijf in uw kot” klinkt ondertussen bij iedereen bekend in de oren. Sinds de start van de corona pandemie roept de overheid de burgers op om zoveel mogelijk thuis te blijven. Voor veel mensen is dit een verademing om even uit de ratrace van het dagelijkse leven te stappen. Voor een steeds groter wordende groep van de bevolking is dit echter niet zo evident, omdat hun (huur)woning niet aan de minimale kwaliteitseisen voldoet. Zo blijkt uit cijfers van Vlaams Minister van Wonen, Matthias Diependaele, dat in de periode 2014-2018 maar liefst 15.660 huurwoningen ongeschikt of onbewoonbaar werden verklaard.

In deze nieuwsbrief geeft Adhemar.Law u een algemeen overzicht van de voornaamste actiemogelijkheden die een huurder van een woning die niet aan de kwaliteitseisen voldoet (en die gelegen is in het Vlaams Gewest) kan ondernemen.

*****

Een woning moet voldoen aan bepaalde elementaire en minimale veiligheids-, kwaliteits- en gezondheidsvoorwaarden die worden opgesomd in de Vlaamse Wooncode (zoals bv. voldoende verlichting en verluchting, de aanwezigheid van veilige elektrische installaties, enz.). Indien er structurele gebreken zijn aan een huurwoning kan de huurder dit in de eerste plaats (bij voorkeur schriftelijk) melden aan de verhuurder, zodat deze laatste eventueel tot herstelling zou kunnen overgaan.

Gebeurt dit niet en blijven de ernstige gebreken aanwezig, dan bestaat de mogelijkheid om handhavend op te treden. Het belangrijkste instrument hierbij is de administratieve procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring, waarvoor de burgemeester bevoegd is. Om de procedure te starten moet er eerst een melding gebeuren bij de stad of de gemeente. Nadat de melding is gebeurd zal er een conformiteitsonderzoek plaatsvinden waarbij wordt nagegaan of de toestand van de woning wel aan de eisen van de Vlaamse woningkwaliteitsnormen beantwoordt. Aan de hand van dit onderzoek wordt er een advies uitgebracht en kunnen de bewoner en de eigenaar/verhuurder worden gehoord, waarna de burgemeester een beslissing zal nemen. Deze beslissing moet in principe worden genomen binnen de drie maanden na het indienen van de melding van vermoedelijke ongeschikt- of onbewoonbaarheid. Nadien kan de burgemeester de nodige maatregelen tot herhuisvesting (bv. in een noodwoning van het OCMW) treffen.

Indien de woning definitief ongeschikt of onbewoonbaar wordt verklaard, komt deze op de inventaris van ongeschikte of onbewoonbaar verklaarde woningen terecht. Dit heeft mogelijk fiscale gevolgen voor de eigenaar van de krotwoning, aangezien deze in bepaalde gevallen de zgn. ‘krotbelasting’ verschuldigd zal zijn.  Deze fiscale sanctie kan een stimulerende factor zijn om alsnog tot de nodige herstellings- en verbeteringswerken over te gaan.

Verder is het strafbaar om een woning die niet aan de normen voldoet, te verhuren. De verhuurder riskeert hier een geldboete tot 25.000 euro en/of een gevangenisstraf tot drie jaar.

Bovenstaande maatregelen en procedures betreffen hoofdzakelijk de relatie tussen de huurder, de verhuurder en de openbare overheid. Daarnaast bestaan er ook actiemogelijkheden op burgerrechtelijk vlak tussen de huurder en verhuurder onderling. Hiervoor zal in de meeste gevallen de tussenkomst van de vrederechter noodzakelijk zijn.

Zo kan de huurder in een procedure bij de vrederechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden indien de verhuurder de huurwoning laat verkrotten na het sluiten van de huurovereenkomst. De vrederechter zal evenwel steeds een feitelijke beoordeling maken of de fout van de verhuurder ernstig genoeg is. Hierbij kan er ook een beoordeling worden gemaakt of huurgelden aan de huurder moeten worden teruggegeven (vb. vanaf het moment dat de woning niet meer aan de kwaliteitsvereisten voldeed).

Tot slot is het nog mogelijk om, op eigen risico, minder huurgelden te betalen totdat de verhuurder zijn verbintenissen nakomt.

*****

Zoals hierboven besproken beschikt de huurder over een heel aantal actiemogelijkheden om een in gebreke blijvende verhuurder aan te sporen om de huurwoning te conformeren met de Vlaamse woningkwaliteitsnormen.  Zowel op burgerrechtelijk, strafrechtelijk, fiscaal als administratief vlak wordt huisjesmelkerij streng aangepakt.

Deze aanpak is zeker nodig, gelet op het hoge aantal ongeschikt- en onbewoonbaarverklaringen in Vlaanderen de afgelopen jaren.

Lees hier het originele artikel