Appartementsmede-eigendom : de belangrijkste nakende wijzigingen op een rij (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 28/03/2018

Op 5 februari 2018 werd het ‘Wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het gerechtelijk wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing’ ingediend in de Kamer van Volksvertegenwoordigers.

In dit wetsontwerp vinden we heel wat voorgestelde wijzigingen inzake gedwongen mede-eigendom van gebouwen terug.

LegalNews.be vroeg aan mr. Astrid Clabots meer informatie.

Wat verandert er inzake de uitsluiting van de Appartementswet in de statuten?

Bij de uitsluiting van de toepassing van de wet voorziet de wetgever in de toekomst dat dit steeds in een basisakte moet worden gegoten. Bovendien zal de uitsluiting opnieuw moeten worden bekeken (vermoedelijk door een vrederechter) wanneer nieuwkomers in het gebouw de uitsluiting in vraag stellen. Deze aanpassing mag toegejuicht worden. Veelal is de toepassing van de wet uitgesloten voor gebouwen waar een beperkt aantal mede – eigenaren aantraden (max. 3 à 4). Vaak waren deze gebouwen in handen van familie, of een beperkte kring eigenaren die vertrouwd waren met mekaar en inderdaad makkelijk voor het beheer van een gebouw tot een consensus konden komen… Consensus wordt vandaag moeilijker door verdere versnippering van de gemeenschappelijke eigendomsrechten, grote en vooral dure renovatiewerken die met de jaren noodzakelijk worden, … “Nieuwkomers” in het gebouw, of eigenaren die plots niet mee tot een consensus komen, hebben door de uitsluiting van de toepassing van de wet weinig tools om ook hun standpunt democratisch weer te geven. Een eigen eenzijdige vordering ingesteld voor de vrederechter strekkende tot aanstelling van een syndicus, kan dan misschien wel ingewilligd worden, maar men loopt het risico om na een verzetsprocedure te horen oordelen dat de aanstelling van een syndicus eigenlijk niet kon omwille van de uitsluiting van de wet in de statuten. Om de statuten gewijzigd te zien, is er dan geen forum of procedure om daartoe te komen. Men belandt in een uitzichtloze cirkelredenering.

Wat wordt er voorzien op het vlak van de versoepeling aanpassing reglement van mede-eigendom en reglement van orde door inhoudelijke verschuiving?

Het komt vaak voor dat de statuten van een gebouw doorheen de jaren ongewijzigd zijn gebleven, ondanks diverse afwijkende beslissingen van de algemene vergadering of na wetswijzigingen.

In de toekomst zullen o.a. de regels omtrent de bijeenroeping, werking en beslissingen van de algemene vergadering en de regels omtrent de syndicus en diens bevoegdheden moeten worden ondergebracht in het reglement van inwendige orde (in plaats van in de notariële basisakte). Dit zal tevens verplicht een onderhandse akte moeten zijn zodat de syndicus deze later op een simpele, goedkope manier kan aanpassen aan de actuele situatie. In sommige gevallen zal de syndicus hiervoor dan zelfs geen beslissing nodig hebben van de algemene vergadering (bijvoorbeeld indien het om een update gaat naar aanleiding van een loutere wetswijziging).

Hoe wil de wetgever discussies over verdeelde eigendomsrechten over een privatieve kavel oplossen?

De wetgever heeft ook oog gehad voor de zeer vaak voorkomende precaire financiële situatie van de Vereniging van Mede-Eigenaars. Vaak is er discussie wie gehouden is tot de bijdragen in de gemeenschappelijke lasten, een vruchtgebruiker of de blote eigenaar? Om aan deze discussie te verhelpen zal er worden voorzien in een hoofdelijke gehoudenheid van beiden ten aanzien van de Vereniging van Mede-Eigenaars. Dit zal de invordering van achterstallige bijdragen in de toekomst moeten versoepelen.

Welke wijzigingen worden vooropgesteld inzake de begeleiding door een expert op de algemene vergadering?

Een mede-eigenaar die zich op een algemene vergadering wil laten vergezellen of bijstaan door een advocaat of technisch deskundige kan vaak niet op veel begrip van de andere mede-eigenaren of syndicus rekenen. Al te vaak werd dit niet aanvaard en leidde ook dit tot talloze discussies. In de wet zal uitdrukkelijk worden voorzien in de mogelijkheid om per kavel 1 persoon ter ondersteuning mee te nemen naar de AV, onder de strikte voorwaarde dat dit tijdig wordt aangekondigd. Voor advocaten die daartoe worden aangezocht, mag voor hen blijvend gelden dat zij zich houden binnen de lijnen van hun mandaat. Het is aan de advocaat om duidelijk te maken in welke hoedanigheid hij de algemene vergadering bijwoont:

• als gevolmachtigde van zijn cliënt: wanneer de cliënt de vergadering dan óók bijwoont behoeft men, zeker in geval van crisis en turbulente discussie, consequent te zijn en de advocaat het woord te laten doen (tenzij de omstandigheden of sfeer toelaten dat beiden het woord nemen tijdens de algemene vergadering);
• als raadsman van zijn cliënt: in dat geval neemt de cliënt het woord en behoedt de advocaat zich er voor om tijdens de algemene vergadering het woord te nemen naar de groep toe (andermaal met de nuance dat de omstandigheden of sfeer binnen de algemene vergadering wel ruimte laat voor dergelijke interventies);
• alleszins wakend over de belangen van de cliënt, deze van de Vereniging van Mede-Eigenaars, en bij voorkeur met oog voor detectie van belangen die de cliënt en Vereniging van Mede-Eigenaars als gemene deler nog bindt. Elk gebouw is gebaat bij een harmonieus beheer…

Waarom zullen deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid afgeschaft worden?

De wetgever is de mening toegedaan dat deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid weinig nut bijbrengen en de zaken vaak zelfs nog complexer maken. Er wordt dan ook gekozen om deze deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid af te schaffen naar de toekomst toe. Men kan zich de vraag stellen naar het lot van de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid die intussen, sedert 2010, precies wél om de nood die er naar bestond, werden opgericht…

Beslissingsbevoegdheid versus nut: wat is hier de achterliggende redenering?

In sommige gevallen worden bepaalde lasten m.b.t. gemeenschappelijke delen door één of meerdere mede-eigenaren alleen gedragen. Het zorgt dan ook voor veel frustratie wanneer de andere mede-eigenaren, die niet mee betalen aan deze lasten, wél mee kunnen beslissen hierover. In de praktijk gold gelukkig vaak de ongeschreven hoffelijkheidsregel dat degenen zonder belang bij de te nemen beslissing zich onthielden van commentaar en zelfs stemming. Hoffelijkheid is evenwel niet iedereen gegeven. Daarmee heeft de wetgever voor deze situatie de mogelijkheid willen voorzien om enkel degene die mee moet bijdragen aan de kost van de genomen beslissing deelneemt aan de stemming, weliswaar op voorwaarde dat die beslissingen geen betrekking hebben op het gemeenschappelijk beheer. Hierover moeten uiteraard alle mede-eigenaren blijvend mee over kunnen beslissen.

Waarom wordt een aanpassing van de gekwalificeerde meerderheden voorzien?

De meest gekende wijziging, is deze van de aanpassing van de wettelijk voorziene gekwalificeerde meerderheden. Dit is ingegeven vanuit de waarneming in de praktijk dat al te vaak moet worden vastgesteld dat de algemene vergadering in een impasse blijft wanneer zij de vereiste meerderheid moeten halen voor werken aan de gemeenschappelijke delen, namelijk 3/4e meerderheid… Om financiële of principiële redenen kan een minderheid zich verzetten tegen omvangrijke werken aan het gebouw. Vandaag zijn heel wat gebouwen toe aan een grondige renovatie, misschien wel aan afbraak of een “topping-up” scenario. De huidige 3/4^e (75%) meerderheid zal dan ook worden teruggebracht naar een 2/3e meerderheid (66,67%). Een versoepeling die maatschappelijk verantwoord is, aangezien een sensibilisering van de verantwoordelijkheid voor het onderhoud van gebouwen vandaag absoluut aan de orde is (slijtage, schadegevallen, veiligheid, art. 1384 lid 1 B.W., verzekerbaarheid gebouwen, …).

Eenparigheid: wat wijzigt er hier?

Hierbij aansluitend is gewerkt aan de regeling waarbij bepaalde beslissingen “met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars” beslist moeten worden. Deze heeft eveneens in het kader van de huidige actualiteit van renovatie tot gevolg dat een Vereniging van Mede-Eigenaars in een ongeoorloofde impasse blijft zitten. In de toekomst zal, ter vervollediging van de reeds bestaande wetgeving, indien bij de eerste vergadering de eenparigheid van alle mede-eigenaars niet kan worden bereikt door afwezigheid van sommige eigenaren, een tweede algemene vergadering kunnen worden georganiseerd. Deze tweede algemene vergadering zal pas na 30 dagen kunnen worden bijeengeroepen en in dat geval zal men de beslissing wel kunnen nemen met eenparigheid van aanwezige mede-eigenaren. Dit betreft dan ook een bijkomende versoepeling om gebouwen sneller uit een impasse te krijgen indien zich verregaande renovatiewerken opdringen (met zelfs wijziging van eigendomsrechten en verdeling van aandelen tot gevolg, of met afbraak als noodzaak, …)

Welke oplossing voorziet de wetgever om discussies over ‘exclusief gebruiksrecht’ in de toekomst te vermijden?

Het exclusief gebruiksrecht, dat momenteel niet wordt behandeld in de huidige wetgeving, zal eveneens worden aangepakt. Vandaag wordt dit maar al te vaak verward met privatieve v. gemeenschappelijke eigendomsrechten. Dit leidt graag tot discussies over gehoudenheid tot kosten, afbakening van rechten die men mag doen gelden over dit gedeelte (vb. : plaatsing van speeltuig in een tuin waarover men op het gelijkvloers exclusief gebruiksrecht heeft terwijl andere eigenaren hier tegen gekant zijn omwille van lawaai, uitzicht, … en opperen dat dit een gemeenschappelijk deel is waarover ook zij beslissingsrecht zouden kunnen doen gelden …(?)…). Voortaan zal ook deze notie worden gedefinieerd in de wet en zal men er de voorkeur aan geven om dit als een erfdienstbaarheid te kwalificeren (verbonden aan de kavel en niet aan een persoon). Ook de beëindiging van het exclusief gebruiksrecht, waartoe de algemene vergadering steeds zal kunnen  beslissen, wordt aan strenge regels onderworpen. Zo zal dit steeds bijzonder moeten gemotiveerd door de algemene vergadering.

De duur van het mandaat van een syndicus aangesteld door de vrederechter: wat is de reden waarom er hier aan gesleuteld moest worden?

De wetgever wil in de toekomst voorkomen dat de algemene vergadering na de aanstelling van een syndicus door de vrederechter, diens opdracht terug beëindigt.
De wet zal voorzien dat een syndicus die door de rechter werd aangesteld ook door een rechter opnieuw zal moeten worden ontheven van zijn opdracht. De idee hierachter is dat de algemene vergadering niet zomaar beslissingen van een vrederechter naast zich zal kunnen neerleggen.

De aanstelling van een syndicus-bewindvoerder: waarom wordt dit voorzien?

Nieuw is dat de vrederechter kan over gaan tot de aanstelling van een syndicus-bewindvoerder. Hoewel sommige rechters dit soms toestaan, is dit niet wettelijk geregeld tot hiertoe. Een bewindvoerder zal bevoegdheden hebben die verder gaan dan die van een gewone syndicus. Een rechter zal moeten preciseren wat de specifieke bevoegdheden van de bewindvoerder zullen zijn. Bovendien zal deze slechts kunnen worden opgelegd aan de Vereniging van Mede-Eigenaars wanneer de Vereniging van Mede-Eigenaars zodanig geblokkeerd is dat de financiële of technische toestand niet meer door en binnen de “normale” organen kan worden opgelost. Het gebouw is op dat ogenblik “onbeheerbaar”.

Hoe wordt de taak en opdracht van de commissaris van de rekeningen in de toekomst omschreven?

Een laatste noemenswaardige wijziging die wij vermelden, is dat in de toekomst de taak van de commissaris van de rekeningen zal worden gedefinieerd in de wet, namelijk “de rekeningen van de Vereniging van Mede-Eigenaars controleren”.

Mr. Astrid Clabots spreekt tijdens de Themadag ‘Vastgoed anno 2018: 8 actuele items’ op vrijdag 20 april 2018 in Sint-Niklaas in één van acht sessies over ‘De nieuwe wet op de mede-eigendom: de krachtlijnen’.

Op vrijdag 15 juni 2018 zal mr. Astrid Clabots tevens op de Themadag ‘Verzekeringsrecht: 6 actuele topics’ in Gent een sessie verzorgen over ‘Vastgoed en verzekeringen: een praktijkgerichte analyse’.