Verrek, een verborgen gebrek! Een handige checklist van de actiemogelijkheden tegen uw aannemer/verkoper (DLPA Advocaten)

Auteurs: Eva Roels en Jolien Millecamps (DLPA Advocaten)

Bezig met (ver)bouwen of voornemens dit te doen? Veelal zal de aannemer ook de materialen voor het bouwwerk leveren. Maar wat indien blijkt dat de materialen met een verborgen gebrek behept zijn? In dat geval is het interessant te weten welke vordering u als bouwheer jegens de aannemer of verkoper kan instellen, dan wel op welke gronden u als aannemer of verkoper aangesproken kan worden. Wij maakten een checklist.

De vordering wegens een licht verborgen gebrek tegen de aannemer

Voorwaarden?

• er is een aannemingsovereenkomst voorhanden;
• er is sprake van een gebrek;
• dat verborgen is, dit betekent niet zichtbaar bij oplevering/aanvaarding van de werken;
• alsook voldoende ernstig is, maar niet van die aard dat het de stabiliteit van het bouwwerk aantast.

Voorbeeld?

• de aannemer plaatste ramen waarvan de lak afbladert.

Termijnen?

• waarborg/verjaringstermijn (= periode waarbinnen actie kan worden ondernomen): tien jaar vanaf de aanvaarding van de werken;
• proceduretermijn (= periode waarbinnen de vordering in rechte moet worden ingesteld): binnen een redelijke of nuttige termijn vanaf de ontdekking van het gebrek;
• contractuele afwijking/invulling van deze termijnen is mogelijk.

De vordering wegens een stabiliteitsbedreigend gebrek tegen de aannemer (de zgn. tienjarige aansprakelijkheid)

Voorwaarden?

• er is een aannemingsovereenkomst voorhanden;
• die betrekking heeft op een gebouw of groot werk van onroerende aard (of een onderdeel daarvan) (ruime invulling);
• het bouwwerk is behept met een ernstig gebrek dat de stevigheid/stabiliteit van het bouwwerk in gevaar brengt of kan brengen.

Voorbeeld?

• de aannemer plaatste een kelder die verzakkingen vertoont.

Termijnen?

• één zelfde waarborg- en proceduretermijn: het gebrek moet zich binnen tien jaar vanaf de aanvaarding van de werken manifesteren, maar ook de rechtsvordering moet binnen de tien jaar worden ingesteld;
• de tienjarige aansprakelijkheid is van openbare orde → contractuele afwijking van de waarborg/proceduretermijn is niet toegestaan.

De vordering wegens een verborgen gebrek tegen de verkoper van een (on)roerend goed

Voorwaarden?

• het verkochte goed vertoont een gebrek;
• het gebrek is verborgen;
• alsook voldoende ernstig;
• én bestond reeds op het moment van de (ver)koop.

Voorbeeld?

• de bouwpromotor verkocht een appartement met ramen die niet waterdicht zijn.

Termijnen?

• proceduretermijn: de vordering moet worden ingesteld binnen een korte tijd na ontdekking van het gebrek. Zowel de invulling van “kort” als het vertrekpunt van deze termijn wordt door de rechter in concreto beoordeeld;
• verjaringstermijn: de vordering verjaart tien jaar na aankoopdatum;
• het staat partijen vrij de korte tijd in de koopovereenkomst te specificeren.

Bron: DLPA Advocaten