Verhuur van studentenkoten – nieuwe regels op komst! (Pauwels Advocaten)

Auteur: Pieter Pauwels (Pauwels Advocaten)

Publicatiedatum: 30/09/2017

Huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten.

Tot op heden bestaat er geen afzonderlijk huurrecht voor studentenkamers. Ter bescherming van de rechten van de studenten, zullen in de toekomst huurovereenkomsten voor studenten onderworpen worden aan een nieuw arsenaal van (dwingende) regels.

Het nieuwe Vlaamse Huurdecreet voert een eigen huurrecht in voor de “huisvesting” van studenten. De belangrijkste nieuwe regels gaan over de overdracht en onderhuur, de doorrekening van huurlasten, de huurwaarborg, en de opzegmogelijkheden van het contract door de student. Allicht zullen de nieuwe regels van kracht zijn vanaf 1 september 2018.

Pauwels Advocaten overloopt met u in primeur enkele in het oog springende nieuwigheden.

Wat verstaat men onder “huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten”?

Het toepassingsgebied van de nieuwe dwingende regels is beperkt tot de verhuur aan studenten die het gehuurde goed niet als hoofdverblijf gebruiken. Van zodra de student zijn hoofdverblijf met toestemming van de verhuurder gevestigd heeft in het gehuurde goed, dan is niet het huurrecht voor studenten, maar het nieuwe woninghuurrecht van toepassing.

Onder student wordt iedere persoon verstaan die is ingeschreven bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt, waarvan hij de lessen volgt. Ook de schoolverlater die de wachtperiode doorloopt wordt nog beschouwd als student.

Nieuwe regels inzake overdracht van huur en onderhuur.
Overdracht van huur en onderhuur blijven in beginsel verboden, maar het Vlaams Huurdecreet voorziet een belangrijke uitzondering op dit principe.

Overdracht of onderhuur zal wél toegestaan zijn wanneer de student deelneemt aan een stage of studie-uitwisselingsproject. In dat geval zal de verhuurder de overdracht of onderhuur moeten dulden, maar kan hij zich nog verzetten mits een zgn. gegronde reden.

In ruil voor de overdracht / onderhuur blijft de student als oorspronkelijke huurder aansprakelijk voor de naleving van de huurdersverplichtingen ten aanzien van de verhuurder.

Beperking van de door te rekenen kosten.

Een belangrijke nieuwe regeling is deze betreffende de kosten en de lasten, die de verhuurder doorrekent boven op de huurprijs.

Voortaan zullen enkel nog de kosten van telecom (telefoon, internet, …) energie en water nog afzonderlijk kunnen worden doorgerekend aan de student. De huurprijs wordt met andere woorden een all-in pakketprijs.

De bedoeling is om een objectieve vergelijking van huurprijzen mogelijk te maken en de student te behoeden voor al te hoge en niet ingecalculeerde afrekeningen.

Huurwaarborg van maximaal twee maanden huur.

Voor verhuur aan studenten zal de huurwaarborg niet stijgen tot drie maand huur. Het Vlaams Huurdecreet voorziet een huurwaarborg van maximaal twee maanden huur, te storten op een rekening of te voorzien via een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling. Een waarborg in cash wordt verboden.

Belangrijk om weten is dat een geblokkeerde rekening op naam van de huurder niet verplicht wordt. Ook bepaalt het Vlaams Huurdecreet wanneer de waarborg mag gestort worden en moet terugbetaald worden: de waarborg is betaalbaar ten vroegste twee maand vóór de inwerkingtreding van de huurovereenkomst. De verhuurder zal hem moeten terugbetalen binnen de drie maand nadat de huurder het goed heeft verlaten, tenzij de verhuurder binnen die termijn de teruggave heeft betwist.

Verbod op stilzwijgende verlenging.

Huurder en verhuurder kunnen de duur van de huurovereenkomst vrij bepalen, maar de huur eindigt steeds automatisch na verloop van de contractuele duur, zonder dat een opzegging nodig is, en zonder de mogelijkheid dat het contract stilzwijgend wordt verlengd.

Een clausule van stilzwijgende verlenging wordt voor niet geschreven gehouden.

Vier bijzondere beëindigingsmogelijkheden voor de student.

Allicht de belangrijkste wijziging betreft de uitbreiding van de mogelijkheid tot opzegging van het huurcontract door de student:

Het Vlaams Huurdecreet voorziet in drie bijzondere beëindigingsgronden voor de student:

  • Opzegging vóór de inwerkingtreding van het contract.

De student zal zonder opzeggingstermijn en zonder opzeggingsvergoeding het huurcontract kunnen beëindigen tot twee maand vóór de inwerkingtreding van de overeenkomst. Als de student de huur beëindigt minder dan twee maanden vóór de inwerkingtreding van het contract, zal hij een opzeggingsvergoeding van twee maanden huur moeten betalen.

  • Opzegging wegens beëindiging van de studies.

Voortaan zal de student ook zonder opzeggingsvergoeding, maar met een opzeggingstermijn van twee maand, het contract kunnen beëindigen wegens de stopzetting van zijn studies. Voorwaarde is wel de voorlegging van een bewijsstuk.

  • Opzegging wegens overlijden van een ouder.

Wanneer één van de ouders of een andere persoon die instaat voor het onderhoud van de student overlijdt, zal de student eveneens het contract kunnen opzegging zonder vergoeding, maar mits naleving van een opzeggingstermijn van twee maanden. Enige voorwaarde is de voorlegging van een bewijsstuk.

  • Ontbinding wegens overlijden van de student.

Tenslotte voorziet het nieuwe Vlaamse Huurdecreet ook een regeling van de overeenkomst bij overlijden van de student. In dat geval zal de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden worden de eerste dag van de maand volgend op de maand van het overlijden.