Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024

Verhuur van een ‘architectenpraktijk’: simulatie om fiscaal voordelig roerend inkomen te bekomen? Cassatie-arrest van 16 juni 2023 (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

De feiten

Twee architecten oefenen sinds 1 augustus 1986 een zelfstandige architectenpraktijk uit in naam en voor rekening van de commerciële vennootschap A en waren beiden ook zaakvoerder van de vennootschap B bvba, opgericht in 1996, die eigenaar was van het gebouw waarin de architectenpraktijk werd uitgeoefend en de overige infrastructuur van de architectenpraktijk en waarin het personeel dat tewerkgesteld werd in de architectenpraktijk was ingeschreven.

Op 20 december 2010 werd de naam, de aard en de rechtsvorm van B bvba werd gewijzigd in BVDL architecten bv ovv cvba, met als bestuurders beide architecten en met als doel het uitoefenen van het beroep van architect in de meest brede zin.

Beide architecten hebben hun zelfstandige activiteit op 31 december 2010 stopgezet en op hebben op 1 januari 2011 de commerciële vennootschap A hebben ontbonden, wat tot gevolg had dat de architectenpraktijk aan beide architecten elk voor de helft toeviel.

Op 1 januari 2011 werd tussen beide architecten, als verhuurders, enerzijds, en de vennootschap BVDL, als huurder, anderzijds een overeenkomst tot verhuur van een architectenpraktijk afgesloten, voor een duur van negen jaar, tegen een te indexeren huurprijs van 108.000 euro per jaar.

Het standpunt van het hof van beroep te Gent van 22 december 2020

De appelrechters stellen vast en oordelen dat (eigen selectie):

– in de overeenkomst wordt verduidelijkt dat de verhuurde praktijk samengesteld is uit enerzijds goodwill bestaande uit het cliënteel, de naambekendheid en de commerciële en zakelijke relaties die van belang zijn voor de exploitatie van de architectenpraktijk en anderzijds het voordeel van de lopende architectenovereenkomsten die in een bijlage zijn opgelijst;

– het voordeel van de lopende architectenovereenkomsten in wezen verweven is met de waarde van het cliënteel, aangezien de lopende overeenkomsten zijn aangegaan met klanten;

– waar de betreffende overeenkomst het cliënteel tot voorwerp heeft, moet worden vastgesteld dat (i) het op het moment van de contractsluiting bestaande cliënteel geen goed is dat voor de volle negen jaar van de overeenkomst zal bestaan, in de regel ervan moet worden uitgegaan dat architectenprojecten niet gedurende zoveel jaren voortduren; de afwerking van de opdrachten meebrengt dat dit deel van het voorwerp wegvalt;
en
(ii) de klanten die tot 31 december 2010 op de architectendiensten van de architecten beroep hadden gedaan, in niets gebonden zijn om klant te blijven of worden van de huurder; dat dit des te meer het geval is met klanten die pas na de start van de huurovereenkomst met de vennootschap BVDL contracteerden; consequent zijnde aan de aanname dat de architectenopdrachten nu niet meer door de architecten worden uitgeoefend, maar door de vennootschap, zelfs niet kan worden aangenomen dat de invloed in dat verband uitgaat van de verhuurders;

– het vanaf de stopzetting van de feitelijke vereniging tussen de architecten alleen nog de vennootschap BVDL is die door haar wijze van uitoefening van de architectenpraktijk de mate waarin de klanten enige binding of interesse tot samenwerking met de architectenpraktijk hebben, zal beïnvloeden;

– de bestaande en potentiële klanten trouwens vrij zijn om zich te wenden tot de architect van hun keuze;

– cliënteel derhalve niet vatbaar is voor verhuring;

– hetzelfde geldt voor commerciële en zakelijke relaties die op het moment van de contractsluiting bestonden in hoofde van de verhuurders, aangezien de rechtspersonen waarmee die relaties bestonden, in niets gebonden zijn om met de huurder samen te werken, vanaf de stopzetting in eigen naam van de praktijk door de verhuurders, moet worden aangenomen dat het in stand houden van die relaties nog enkel de verdienste is van de huurder zelf, exploitant van de architectenpraktijk en de verdienste niet meer van de verhuurders uitgaat;

– hetzelfde geldt voor de naambekendheid, aangezien, zo kan worden aangenomen dat deze nog enige tijd waarde behoudt, het onderhouden en in stand houden van die waarde verbonden aan de architectenpraktijk, algauw de verdienste zal zijn van de nieuwe uitbater ervan, namelijk de huurder en de verhuurders hun invloed door de stopzetting van het beroep van architect in eigen naam, maar ook zelfs door de verhuring ervan, uit handen hebben gegeven.

De visie van het Hof van Cassatie op 16 juni 2023

De appelrechters, gelet op hun vaststelling dat de verhuurde ‘architectenpraktijk’ uit niets anders bestond dan goodwill en het voordeel van de lopende architectenovereenkomsten, verantwoorden naar recht hun beslissing dat er sprake is van simulatie, aangezien het reeds in de overeenkomst zelf begrepen is dat de partijen de gevolgen van hun naar buiten gebrachte keuze niet zullen kunnen respecteren, en de contractanten in werkelijkheid geen andere bedoeling hebben gehad dan, eenmaal beslist was om de architectenactiviteit in de vennootschap X uit te oefenen, een extra vergoeding uit de vennootschap te ontvangen onder het mom van een roerend inkomen.

Lees het Cassatie-arrest

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed