Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024


Vennootschapsrecht:
recente wetgeving én rechtspraak anno 2024

Mr. Joris De Vos en mr. Michaël Heene (DLA Piper)

Webinar op donderdag 21 november 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024

Uitbreng van vastgoed middels ontbinding-vereffening BV: VLABEL aan het woord (Imposto Advocaten)

Auteur: Jan Sandra (Imposto Advocaten)

De uitbreng van vastgoed uit vennootschappen waarbij het vastgoed wordt overgeheveld naar de achterliggende aandeelhouders blijft een belangrijk item in de vermogensplanning, zeker wat privaat vastgoed betreft. Zo’n uitbreng kan op verschillende wijzen worden gerealiseerd: in het kader van de vereffening van de vennootschap, door middel van een kapitaalvermindering in natura of bij kapitaalloze vennootschappen middels een uitkering van de eigenvermogensrekening ‘inbreng’, middels een dividenduitkering in natura en last but not least middels een uitonverdeeldheidtreding tussen vennootschap en aandeelhouder ingeval de aandeelhouder samen met de vennootschap het betrokken vastgoed heeft aangekocht.

In een vorig artikel (Uitbreng van vastgoed middels uitonverdeeldheidtreding: verkooprecht verschuldigd, de uitzonderingen niet te na gesproken!, Jan Sandra) gingen we al nader in op de uitbreng middels uitonverdeeldheidtreding naar aanleiding van een arrest van het Hof van Cassatie van 6 januari 2023. In dit artikel gaan we nader in op de uitbreng van vastgoed middels ontbinding-vereffening naar aanleiding van het herwerkte standpunt van VLABEL in deze aangelegenheid (standpunt nr. 18052 van 27 februari 2023, gepubliceerd op 21 maart 2023).

Het regime in de registratierechten bij uitbreng – algemeen

De algemene regel

De algemene regel blijft dat de verkrijging van vastgoed door één of meerdere vennoten op welke wijze ook in principe onderworpen is aan het verkooprecht van 12%.

De uitzonderingen voor personenvennootschappen

Personenvennootschappen komen evenwel in aanmerking voor belangrijke uitzonderingen op de algemene regel. Naast de besloten vennootschap (BV), de vennootschap onder firma (VOF) en de commanditaire vennootschap (Comm.V.) wordt ook de coöperatieve vennootschap (C.V.) aangemerkt als personenvennootschap.

* wachtregeling bij gehele of gedeeltelijke vereffening vennootschap

Bij de verkrijging van vastgoed door alle aandeelhouders in verhouding tot hun aandelenbezit ingevolge een gehele of gedeeltelijke vereffening van de personenvennootschap is in principe voorlopig slechts het algemeen vast recht van € 50,00 verschuldigd. Verkrijgingen krachtens de wet kunnen immers geen aanleiding geven tot enige heffing van een evenredig registratierecht.

* regeling bij toebedeling aan een historische vennoot

De verkrijging door een vennoot van een vastgoed wordt in volgende twee gevallen belast volgens haar gemeenrechtelijke aard:

  • Het vastgoed in kwestie werd destijds door de vennoot zelf heeft ingebracht in de vennootschap;
  • De vennootschap heeft het vastgoed in kwestie destijds verworven met betaling van het verkooprecht op een ogenblik dat de verkrijgende vennoot aandeelhouder was.

Is de toebedeling het gevolg van een kapitaalvermindering, dan zal slechts het algemeen vast recht van € 50,00 verschuldigd zijn. VLABEL heeft in haar standpunt nr. 19078 van 30.03.2020 bevestigd dat ook de uitkering in natura van vastgoed dat bij kapitaalloze vennootschappen boekhoudkundig wordt aangerekend op de eigenvermogensrekening ‘inbreng’, kan worden gelijkgesteld met wat vroeger een kapitaalvermindering in natura was.

VLABEL stelt in haar standpunt nr. 19078 van 30.03.2020 dat een uitbreng middels een dividenduitkering in natura een overdracht ten bezwarende titel uitmaakt zodat steeds het verkooprecht verschuldigd zal zijn, tenzij er een onverdeeldheid is. Dit standpunt wijkt af van de visie van de FOD Financiën die van oordeel blijft dat in een dergelijk geval slechts het algemeen vast recht van toepassing is. De visie van VLABEL wordt ook in de vakliteratuur bekritiseerd.

Kadert de toebedeling in een uitonverdeeldheidtreding tussen vennootschap en aandeelhouder dan zal het verdeelrecht van 2,5% verschuldigd zijn op de toebedeling ingeval vennootschap en aandeelhouder samen het vastgoed hebben aangekocht.

Het regime in de registratierechten bij uitbreng – de wachtregeling bij ontbinding-vereffening van een BV

De zuivere en eenvoudige afgifte is een must

In haar standpunt nr. 18052 verduidelijkt VLABEL vooreerst “dat de het moet gaan om een zuivere en eenvoudige afgifte van het onroerend goed” wil de wachtregeling van toepassing zijn. Aan deze voorwaarde is volgens VLABEL voldaan bij “een afgifte aan alle aandeelhouders naar verhouding van hun respectieve rechten in de vennootschap, zonder enige tegenprestatie”. De wachtregeling beoogt volgens VLABEL met name de situatie “waarbij alle aandeelhouders samen het onroerend goed verkrijgen ingevolge een rechtsfeit, met name door de loutere sluiten van de vereffening”.

VLABEL voegt hieraan toe dat ingeval er sprake is van een werkelijk toebedeling van het vastgoed, er geen verkrijging ingevolge een rechtsfeit voorligt en bijgevolg de wachtregeling niet van toepassing is. Ze verwijst in dit verband naar het geval van de zogenaamde asymmetrische uitbreng waarbij de overdracht van het vastgoed weliswaar aan alle aandeelhouders gebeurt maar niet in verhouding tot hun aandelenbezit. Ook haalt ze het geval aan van de uitbreng die gepaard gaat met een tegenprestatie. In voorkomend geval zal al naargelang het geval de algemene regel van toepassing zijn, dan wel de regeling van de historische vennoot.

Quid bij ontbinding van een eenhoofdige BV?

In haar standpunt bevestigt VLABEL haar eerdere visie dat bij de ontbinding-vereffening van een eenhoofdige BV geen toepassing kan gemaakt worden van de wachtregeling. Ze verwijst hiervoor naar het feit dat bij de ontbinding van een eenhoofdige BV er “geen situatie ontstaat waarbij het onroerend goed van de vennootschap wordt afgegeven aan alle aandeelhouders samen, naar verhouding tot hun participatie in de vennootschap en waarbij de aandeelhouders later kunnen overgaan tot effectieve toebedeling van het onroerend goed”. In voorkomend geval zal al naargelang het geval de algemene regel van toepassing zijn, dan wel de regeling van de historische vennoot.

Quid bij uitbreng van het vruchtgebruik van vastgoed?

Ditmaal bevestigt VLABEL in haar standpunt ook haar visie op de heffingsregels bij de uitbreng van het vruchtgebruik van een vastgoed middels de ontbinding-vereffening van een BV. Aanleiding daartoe is allicht het nieuwe goederenrecht dat in de artikel 3.141, derde lid BW bevestigt dat het vruchtgebruik gevestigd ten behoeve van een rechtspersoon eindigt als de rechtspersoon voor het verstrijken van de overeengekomen termijn ontbonden wordt. Dit nieuw goederenrecht is eerst van toepassing op vruchtgebruiken gevestigd vanaf 1 september 2021, maar voorheen werd ook reeds algemeen aangenomen dat het vruchtgebruik eindigt bij de ontbinding van de rechtspersoon.

* de algemene regel : verkooprecht nihil

In haar standpunt bevestigt VLABEL vooreerst dat het vruchtgebruik in toepassing van artikel 3.141, derde lid BW eindigt op het ogenblik van de ontbinding van de vennootschap met als gevolg een aanwasen van het vruchtgebruik bij de blote eigenaars-aandeelhouders. Deze verkrijging van het vruchtgebruik door de blote eigenaars valt onder de algemene regel wat maakt dat op deze verkrijging het verkooprecht verschuldigd is.

De belastbare grondslag voor het verkooprecht wordt gevormd door de tussen partijen overeengekomen tegenprestatie zonder dat deze grondslag evenwel lager mag zijn dan de verkoopwaarde van het vastgoed in kwestie.

VLABEL is de mening toegedaan dat voor de verkrijging van het vruchtgebruik middels de ontbinding van de vennootschap de belastbare grondslag enkel de verkoopwaarde van het vruchtgebruik kan zijn; ze verwijst hiervoor naar het feit dat de verkrijging een gevolg is van een beëindiging van rechtswege waarbij er geen tegenprestatie aan te pas komt.

Wat de verkoopwaarde betreft schrijft het VCF voor dat de verkoopwaarde van een voor beperkte duur gevestigd vruchtgebruik wordt bepaald door de jaarlijks opbrengt ten 4% te kapitaliseren, rekening houdende met de duur van het vruchtgebruik. VLABEL komt in haar standpunt tot het besluit dat aangezien de duur van het vruchtgebruik nihil is, de verkoopwaarde ervan bij de verkrijging evenzeer nihil is.

Het bovenstaande betekent noch min noch meer dat de betrokken blote eigenaars de facto geen verkooprecht verschuldigd zullen zijn bij het verkrijgen van het vruchtgebruik vna het vastgoed middels de ontbinding-vereffening van hun vennootschap.

* wachtregeling : niet van toepassing

Bij gebreke aan enige afgifte van het vruchtgebruik aan alle aandeelhouders in verhouding tot hun participatie bevestigt VLABEL dat de wachtregeling niet van toepassing is ingeval van de uitbreng ervan middels de ontbinding-vereffening van de vennootschap.

* regeling historische vennoot : geen registratierechten verschuldigd

VLABEL bevestigt dat het aanwassen van het vruchtgebruik aan de blote eigendom door de ontbinding van de vennootschap geen aanleiding zal zijn tot de heffing van registratierechten “aangezien het vruchtgebruik reeds van rechtswege geëindigd is voorafgaand aan de vereffeningswerkzaamheden en dus geen aanleiding kan geven tot de heffing van enige registratiebelasting”.

Voor het geval dat de aandeelhouders van een vennootschap, die tevens blote eigenaars zijn van een vastgoed waarvan hun vennootschap het vruchtgebruik heeft, dit vruchtgebruik verwerven middels de ontbinding-vereffening van hun vennootschap, is op deze verkrijging van het vruchtgebruik geen verkooprecht verschuldigd. Dit geldt los van het feit of de vennootschap al dan niet een personenvennootschap is en los van het feit of de betrokken aandeelhouder al dan niet een zogenaamde historische vennoot is. Dit opent ongetwijfeld opportuniteiten bij het overhevelen van vastgoed naar het privaat vermogen toe.

Bron: Imposto Advocaten