Summer Deal
‘Bouw – Actualia’

7 webinars on demand

Summer Deal
‘Bouw – Aansprakelijkheid’

4 webinars on demand

Summer Deal
‘Het nieuwe goederenrecht’

6 webinars on demand

Privaatrechtelijke erfdienstbaarheden in het oud en nieuw Burgerlijk Wetboek

Webinar on demand

Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

Webinar on demand

50 jaar Wet Breyne – Een overzicht aan de hand van rechtspraak

Webinar on demand

Renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen: een overzicht (Odigo Advocaten)

Auteurs: Kristien Dejong en Petra Daemen (Odigo Advocaten)

Het klimaat evolueert met rasse schreden. Diverse maatregelen dringen zich dus op, niet in het minst met betrekking tot bestaande gebouwen. Een groot deel van dit patrimonium is immers niet klaar voor de toekomst, en is daarenboven vaak energieverslindend. Ingevolge de Vlaamse Klimaatstrategie 2050 werd daarom onder meer beslist om het Energiedecreet en het Energiebesluit te wijzigen, zodat een grondige renovatie van gebouwen vanaf nu een belangrijke prioriteit wordt. Deze bijdrage viseert enkel de wijzigingen voor niet-residentiële gebouwen, al gelden er intussen ook nieuwe normen voor verplichte renovaties van residentiële gebouwen.

Wie op dit ogenblik een niet-residentieel gebouw of een niet-residentiële gebouweenheid in eigendom verwerft, alsook wie er erfpachter of opstalhouder van wordt, zal mogelijk geconfronteerd worden met een belangrijke renovatieverplichting op korte termijn. Het is dan ook essentieel om te weten wat deze verplichting inhoudt, vooraleer een investering in deze zin te overwegen. In deze bijdrage gaan wij hier dan ook dieper op in.

Voorwerp

1. De nieuwe renovatieverplichting voor niet-residentiële onroerende goederen geldt voor:

  • Gebouwen, in hun totaliteit
    (vb. een kantoorgebouw, een bankgebouw);
  • Gebouweenheden, geïndividualiseerd
    (vb. een handelspand in een appartementsgebouw).

2. Een gebouw of gebouweenheid is niet-residentieel als het één van de volgende hoofdbestemmingen heeft: kantoor, handel, horeca, toeristische logies,… maar geen industrie (productie, opslag,…).

De hoofdbestemming zal worden bepaald aan de hand van de grootste bruikbare vloeroppervlakte. Zo zal de hoofdbestemming “niet-residentieel” zijn als de niet-residentiële functie 50% of meer van de oppervlakte beslaat. Enkel indien er een combinatie is met “industrie”, gelden afwijkende regels. Een vloeroppervlakte van 70% of meer industrie, is niet meer “niet-residentieel”. Onder deze grens kan dit wel het geval zijn.

Vb.     65% industrieel en 35% niet-residentieel
=> niet-residentiële hoofdbestemming.

Vb.     75 % industrieel en 25 % niet-residentieel
=> industriële hoofdbestemming.

Vb.     55% residentieel en 45% niet-residentieel
=> residentiële hoofdbestemming.

3. Essentieel is de bestemming op het ogenblik van het verlijden van de notariële akte (zie volgend punt), en dus niet de bestemming die het gebouw na deze akte mogelijk zou krijgen.

Temporeel

1. De renovatieverplichting geldt enkel voor overdrachten van gebouwen of gebouweenheden die vanaf 1 januari 2022 notarieel verleden zijn, of die nog zullen verleden worden.

De notariële akte zal de renovatieverplichting bovendien moeten vermelden.

2. Let wel: de overdrager is ook voordien reeds verplicht om zijn contractant te informeren over de renovatieverplichting, zowel bij de publiciteit/tekoopstelling, als op het ogenblik van een eventuele onderhandse akte.

“Overdracht”

1. De renovatieverplichting zal slechts ontstaan zodra één van de volgende situaties zich voordoet:

  • een niet-residentieel gebouw notarieel wordt  overgedragen in volle eigendom;
  • een recht van opstal of erfpacht wordt gevestigd op  een niet-residentieel gebouw;
  • een bestaand recht van erfpacht of opstal op een  dergelijk gebouw wordt overgedragen aan derden.

2. Overdrachten van niet-residentiële gebouwen in het kader van fusies, splitsingen en overnames vallen buiten het toepassingsgebied, tenzij er reeds een renovatieverplichting rustte op dit gebouw (zie verder). Verlengingen van reeds bestaande erfpachten of opstalrechten worden evenmin geviseerd. Ook bijvoorbeeld zogenaamde “share-deals” (zoals overdracht van aandelen van een vennootschap die eigenaar is van een onroerend goed) vallen buiten het toepassingsgebied.

3. Samengevat is het dus van belang dat de verplichting zal gelden voor:

  • nieuwe (volle) eigenaars;
  • nieuwe erfpachters;
  • nieuwe opstalhouders.

De volle eigendom kan notarieel overgedragen zijn in het kader van een verkoop, maar ook in het kader van een schenking, ruil,…

De verplichting geldt zowel voor particulieren als voor vennootschappen.

Minimaal energieprestatieniveau binnen de 5 jaar

1. De nieuwe eigenaar, erfpachter of opstalhouder zal vanaf de datum van het verlijden van de notariële akte vijf jaar de tijd hebben om het gebouw of de gebouweenheid te renoveren op de volgende vier punten:

  • De dakisolatie moet aan strenge normen voldoen;
  • De beglazing mag niet meer enkel zijn en zal eveneens onderworpen zijn aan strenge criteria;
  • Oude warmteopwekkers / verwarmingstoestellen dienen te worden vervangen;
  • Koelinstallaties die verouderd en energieverslindend zijn, moeten worden vervangen.

2. Afhankelijk van de grootte van het gebouw zijn er nog bijkomende voorwaarden:

  • Een klein niet-residentieel gebouw (bruikbare vloeroppervlakte tot 500m²) zal bovendien binnen de termijn van vijf jaar minimaal een energieprestatielabel C moeten behalen, of investeren in hernieuwbare energie.
  • Een groot niet-residentieel gebouw zal binnen de gestelde termijn bovendien verplicht worden te voorzien in hernieuwbare energie, althans voor aktes verleden na 1 januari 2023.

3. Indien enkel een gebouweenheid wordt overgedragen, zal de renovatieverplichting enkel voor deze eenheid van toepassing zijn. Zij zal niet gelden voor de gemene delen van het gebouw waarin de gebouweenheid gelegen is, en evenmin voor de andere gebouweenheden binnen dit gebouw.

Een handelspand binnen een gedwongen mede-eigendom zal dus bijvoorbeeld geen algehele dakrenovatie moeten laten uitvoeren.

4. De duur van vijf jaar blijft gewoon verder lopen, zowel bij algemene als bijzondere rechtsopvolging gedurende deze termijn. Ontsnappen aan de renovatieverplichting door bijvoorbeeld zelf aan te kopen en vervolgens binnen twee jaar opnieuw te verkopen aan een dochtervennootschap, kan dus niet.

Specifiek zal de renovatieverplichting dus ook van toepassing blijven op de volgende personen / vennootschappen, indien zij hun rechten verkregen van een renovatieplichtige partij:

  • Opvolgende volle eigenaars (na aankoop, schenking);
  • Opvolgende erfpachters;
  • Opvolgende opstalhouders;
  • De erfgenaam of legataris, in geval van overlijden van de renovatieplichtige.

De opvolgende verkrijging door ruil wordt niet genoemd in de wet, noch de opvolgende verkrijging door fusie, splitsing of overname. Het lijkt alleszins volgens velen aangewezen om de wet ook in deze zin te interpreteren, gelet op de klimaatdoelstellingen die voorop staan.

Uitzondering

Er zal geen renovatieverplichting gelden voor gebouwen of gebouweenheden die binnen een periode van vijf jaar na de notariële akte tot overdracht van eigendom of tot het vestigen of overdragen van een erfpacht of opstalrecht, gesloopt worden.

Sancties

De niet-naleving van de renovatieverplichting kan worden gesanctioneerd met administratieve geldboetes van € 500,00 tot € 200.000,00.  Ook kan worden beslist om een nieuwe termijn op te leggen om de renovatieverplichting alsnog na te komen.

Conclusie

De renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen zal zich de komende jaren en decennia zonder meer laten voelen, en dit in eerste instantie vermoedelijk nog meer voor volledige gebouwen die overgedragen worden dan voor gebouweenheden. Waarschijnlijk zal menig bedrijfsleider wel eens zuchten bij het eventuele kostenplaatje.  De beloning is nochtans niet enkel gelegen in een – hopelijk – beter klimaat, maar ook in een duurzame en aangename werkomgeving.

Bron: Odigo Advocaten