Nieuw KB vastgoedbemiddelings-overeenkomsten tussen consumenten en ondernemingen (Bannister)

Auteur: Bannister

Op 6 november 2023 verscheen in het Belgisch Staatsblad het KB van 24 september 2023 betreffende het gebruik van bepaalde bedingen in de vastgoedbemiddelingsovereenkomsten gesloten tussen ondernemingen en consumenten.

Hiermee worden onder andere consumenten bedoeld die beroep doen op een vastgoedmakelaar voor de verkoop of verhuur van een woning. Deze overeenkomsten moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen.

Het KB vervangt het ‘KB Freya’ (KB van 12 januari 2007 betreffende bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars) dat op 1 februari 2024 zal worden opgeheven.

Het KB Freya introduceerde nadere regels inzake bedingen in bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars en bepaalde welke minimale voorwaarden er in een bemiddelingsovereenkomst moeten voorkomen en verbiedt een aantal onrechtmatige bedingen.

Het wetgevend landschap is sedert 2007 echter grondig gewijzigd. Bijgevolg was ook het KB Freya aan een update toe.

Hieronder volgt een korte toelichting van de inhoud van het nieuwe KB:

Ruimer toepassingsgebied

Het KB is niet langer enkel van toepassing op vastgoedmakelaars. Iedere onderneming die beroepsmatig aan bemiddeling van vastgoed doet valt onder het toepassingsgebied. Denk dus ook aan architecten, landmeter-experten, …

14 dagen herroepingsrecht

De consument heeft in principe 14 dagen om de overeenkomst te herroepen. Hierop bestaat een uitzondering, namelijk (1) indien de consument zijn uitdrukkelijke toestemming geeft voor onmiddellijke uitvoering van de overeenkomst en (2) de consument uitdrukkelijk erkent dat hij zijn herroepingsrecht verliest in geval van volledige uitvoering van de overeenkomst tijdens de herroepingstermijn. Deze situatie doet zich bijvoorbeeld voor indien er tijdens de herroepingstermijn al een valabele kandidaat-huurder gevonden is.

Transparantieverplichting

De onderneming moet transparant kenbaar maken wat haar opdracht en de omvang van haar bevoegdheid is. Indien de onderneming de bevoegdheid heeft om over de prijs te onderhandelen met de kandidaat-koper, dan moeten de grenzen van deze toegekende onderhandelingsbevoegdheid duidelijk worden overeengekomen. De overeenkomst moet ook duidelijk vermelden of de onderneming de opdracht heeft om een overeenkomst te sluiten in naam en voor rekening van de consument. Daarnaast dient de door de consument gewenste prijs te worden opgenomen.

Informatieverplichting

De consument moet minstens eenmaal per maand op geïnformeerd worden over de stand van zaken van de bemiddelingsopdracht. Vb. hoeveel geïnteresseerden waren er, hoeveel bezoeken werden er afgelegd, wat waren de belangrijkste reacties en opmerkingen?

Attesten

In bijlage bij de overeenkomst moet een lijst met de vereiste attesten met betrekking tot de verkoop- of de verhuurovereenkomst worden gevoegd. Vb. bodemverontreiniging, energieprestatie-certificaat, keuringsattesten van toestellen, …

Exclusiviteit

De overeenkomst moet vermelden of de onderneming al dan niet exclusiviteit geniet en hoelang deze exclusiviteit duurt. Bijvoorbeeld; mag de consument naast de onderneming zelf zoeken naar een kandidaat-koper en mag hij hiermee een koopovereenkomst sluiten?

Duurtijd van de overeenkomst

In het geval van een overeenkomst van bepaalde duur, dient de consument te weten hoelang hij gebonden is door de overeenkomst; in het geval van een onbepaalde duur bedraagt de opzegtermijn maximaal 2 maanden.

Vergoedingsmogelijkheid voor de onderneming buiten de overeenkomst om

Sluit een kandidaat-(ver)koper of -(ver)huurder rechtstreeks een overeenkomst met de consument, buiten de onderneming om, dan heeft de onderneming recht op de vergoeding, voorzien in de overeenkomst. De onderneming moet hiertoe wel (1) kunnen aantonen dat zij deze kandidaat heeft aangebracht en (2) deze mogelijkheid moet voorzien zijn in de overeenkomst.

Wanneer de bemiddelingsopdracht niet heeft geleid tot het sluiten van een overeenkomst en het onroerend goed aldus niet verhuurd of verkocht is geraakt, bezorgt de onderneming de consument een lijst met kandidaten die specifieke interesse toonden. De onderneming heeft recht op een bijkomende vergoeding indien (1) het goed binnen 6 maanden na het einde van de overeenkomst verkocht of verhuurd wordt aan een kandidaat afkomstig van de lijst en (2) de overeenkomst in deze mogelijkheid voorziet.

Opgelet want de bepalingen van het nieuwe KB zijn van dwingend recht. Er kan dus niet contractueel van worden afgeweken.

Het is dan ook belangrijk om de nieuw te sluiten overeenkomsten aan te passen aan de vereisten van het nieuwe KB. Contractuele clausules in strijd met deze bepalingen zijn immers verboden en worden bestraft met de nietigheidssanctie.

Het KB treedt in werking op 1 februari 2024 en zal van toepassing zijn op alle overeenkomsten die worden gesloten vanaf de datum van inwerkingtreding.

Bron: Bannister