Krotwoning: de nachtmerrie voor elke verhuurder (De Groote – De Man)

Auteur: De Groote – De Man

Als verhuurder kan je geconfronteerd worden met heel wat praktische en juridische problemen. Meestal denkt men hierbij in één adem aan wanbetaling door de huurder. Één van de grootste risico’s voor de verhuur blijft echter vaak onder de radar, namelijk de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring van de verhuurde woning.

Woningkwaliteitsnormen – Vlaamse Codex Wonen

Elke woning moet voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen op vlak van veiligheid en gezondheid. In Vlaanderen worden die eisen onder meer opgesomd in de Vlaamse Codex Wonen.  Voorbeelden hiervan zijn onder andere de verplichting tot het installeren van rookmelders, het ter beschikking stellen van veilige elektrische installaties of het aanbrengen van voldoende (dak)isolatie.

Het is belangrijk dat u als verhuurder deze kwaliteitseisen steeds in het achterhoofd houdt. Indien er problemen zouden zijn met de kwaliteit van de huurwoning, kan het zijn dat er bepaalde gevolgen aan gekoppeld worden. Deze zullen hieronder verder worden besproken.

Ongeschiktheids- en onbewoonbaarverklaring: administratieve procedure

Na een melding ontvangen te hebben dat een woning mogelijk onbewoonbaar is, bijvoorbeeld door de huurder, kan een procedure tot ongeschikt of onbewoonbaarverklaring bij de burgemeester worden opgestart. Daarbij wordt door een controleur een technisch onderzoek uitgevoerd waarin wordt nagegaan of de woning voldoet aan de Vlaamse woningkwaliteitsnormen. Ook de verhuurder kan worden gehoord bij de burgemeester.

De verhuurder heeft de tijd om de woning zo nodig te conformeren. Is de woning niet in orde en verzuimt de verhuurder om aan de gebreken te verhelpen, dan kan de burgemeester de woning ongeschikt of onbewoonbaar verklaren.

Fiscale en strafrechtelijke gevolgen

Naast de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring bestaat het risico dat u ook op fiscaal vlak nadelige gevolgen zal ondervinden.  Zo zal u bij definitieve ongeschiktheid/ onbewoonbaarheid en als er geen verbeteringen worden aangebracht aan de woning belast kunnen worden d.m.v. de zogenaamde “krotbelasting”.

U doet er dus goed aan zo snel mogelijk alle gebreken te verhelpen om deze zogenaamde ‘krotbelasting’ te vermijden.

Daarnaast kan u op strafrechtelijk vlak ook worden veroordeeld tot een geldboete en/of een gevangenisstraf.  De hoogte hiervan kan variëren naargelang de inbreuk.

Impact op het huurcontract

Een onbewoonbaarheidsverklaring kan ook een impact hebben op de uitvoering van het huurcontract.

Zo kan de vrederechter nagaan of de verhuurder een contractuele fout  heeft begaan door de woning te laten verkrotten. In het kader daarvan kan de vrederechter bijvoorbeeld aan de verhuurder opleggen om een stuk van de huurprijs terug te betalen aan de huurder. Daarnaast kan huurcontract zelfs nietig worden verklaard.

Beter voorkomen dan genezen

De wetgever treedt streng op tegen verloedering van woningen. De verhuurder kan op verschillende manieren worden bestraft.  Een goede screening van het pand dat u wenst te verhuren of ter beschikking te stellen van derden is dan ook van  groot belang om onaangename verrassingen te vermijden.

Bron: De Groote – De Man