Koper onder Wet Breyne kan architect aanspreken vanaf eigendomsoverdracht, oplevering niet vereist (Caluwaerts Uytterhoeven)

Auteurs: Kristof Uytterhoeven en Elisabeth Dejaegher, Caluwaerts Uytterhoeven (22/09/2021) 

Bij de verkoop van een onroerend goed gaan op de koper in de regel de accessoire, kwalitatieve rechten over. Dit zijn de rechten die zodanig nauw verbonden zijn met het onroerend goed derwijze dat het belang bij die rechten afhankelijk is van de eigendom ervan. De grondslag voor deze overdracht is te vinden in artikel 1615 BW dat bepaalt dat de leveringsplicht van het verkochte goed zich uitstrekt tot haar toebehoren. Voorbeelden van dergelijke kwalitatieve rechten zijn de aansprakelijkheidsvordering ex artikel 1792 BW, de vrijwaringvordering wegens verborgen gebreken, de vordering tot vergoeding van zaakschade en de vordering wegens burenhinder.

Concreet betekent dit dat de koper – nieuwe eigenaar o.a. de aannemer, architect en ingenieur kan aanspreken voor fouten die zij hebben gemaakt bij de oprichting van het onroerend goed.

In een arrest van het Hof van Beroep te Gent kwam de discussie aan bod wanneer deze vorderingsrechten nu juist overgaan op de kopers onder de Wet Breyne.  Het Hof van Beroep oordeelde dat de overdracht van deze kwalitatieve rechten gebeurt bij de voorlopige oplevering. Aangezien er in het daar voorliggende geschil nog geen voorlopige oplevering had plaatsgevonden, oordeelde het Hof van Beroep dat de kopers van een gebouw onder de Wet Breyne de architect niet konden aanspreken. Enkel de bouwpromotor was – volgens het Hof van Beroep te Gent – tot aan de oplevering titularis van dit vorderingsrecht.

Het Hof van Cassatie heeft in een arrest van 14 mei 2021 deze uitspraak vernietigd (AR C.20.0351.N). Zij verwees in haar beoordeling naar:

  • Artikel 4 van de Wet Breyne dat bepaalt dat door de overeenkomst de rechten van de verkoper op de grond en op de bestaande opstallen, met betrekking tot het te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, dadelijk op de koper overgaan.
  • Artikel 5, eerste lid, van de Wet Breyne dat bepaalt dat de overgang van de eigendom van te bouwen opstallen geschiedt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst en verwerkt.

Uit deze twee bepalingen volgt dat de loutere omstandigheid dat er nog geen voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden, niet verhindert dat de eigendom van de grond en de opstallen reeds zijn overgegaan op de kopers ervan, met inbegrip van de kwalitatieve rechten.

Zodra er dus een eigendomsoverdracht onder de Wet Breyne heeft plaats gevonden, en dit gebeurt stelselmatig naarmate de bouwmaterialen verwerkt worden, kunnen de kopers onder de Wet Breyne reeds de architect en aannemer in rechte aanspreken voor de door hun begane fouten. Een voorlopige oplevering is niet vereist, noch van de privatieve delen, noch van de gemene delen.

De overdracht van dit vorderingsrecht bij de eigendomsoverdracht laat de aansprakelijkheid van de bouwpromotor t.a.v. de kopers evident onverlet. De bouwpromotor blijft t.a.v. de kopers aansprakelijk voor fouten gemaakt in de bouw en heeft zelfs een resultaatsverbintenis tot het leveren van de verkochte constructie zonder gebreken. De kopers kunnen dus vanaf de eigendomsoverdracht zowel de bouwpromotor, aannemer en architect in rechte aanspreken.

Bron: Caluwaerts Uytterhoeven