Het risico van de sluiting bij een pandemie ligt bij de verhuurder (Seeds of Law)

Auteurs: Lucas Vincken, Ulrike Beuselinck en Koen de Puydt (Seeds of Law)

De coronacrisis heeft voor vele mensen een grote impact gehad, zeker op financieel vlak. Zowel huurders als verhuurders van commercieel vastgoed hebben de coronamaatregelen moeten ondergaan.

Verhuurders kregen niet zelden de vraag van hun huurders om de huur die verschuldigd was tijdens periodes van verplichte sluitingen kwijt te schelden. Hiervoor deden huurders soms beroep op de overmachtsregeling van het Oud Burgerlijk Wetboek (hierna OBW) inzake huur.

In deze korte bijdrage staan wij stil bij het standpunt dat het Hof van Cassatie in dit kader ingenomen heeft.

1. Wat zegt het artikel 1722 Oud Burgerlijk Wetboek?

Dit wetsartikel zegt het volgende “Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.”

Dit artikel is een toepassing in het huurrecht van de gemeenrechtelijke overmachts- en risicoleer. Dit houdt in dat wanneer de ene partij zijn verbintenis niet kan nakomen wegens overmacht, ook de tegenpartij bevrijd is van de uitvoering van zijn verbintenis.

Belangrijk om te weten is dat dit artikel kan toegepast worden zelfs indien de huurder of de verhuurder niet aansprakelijk is voor het feit dat hij zijn verbintenissen niet kan nakomen. Het is net voor situaties van overmacht, waar in beginsel niemand schuld aan heeft of situaties die niemand had kunnen voorzien of voorkomen, dat dit artikel bestaat. In dergelijk situaties zorgt artikel 1722 OBW ervoor dat er ofwel een ontbinding ofwel een prijsvermindering kan plaatsvinden wanneer de huurder het genot van het goed niet heeft kunnen uitoefenen.

Het artikel spreekt over het “tenietgaan” van het goed. Hieronder wordt, naast het fysiek tenietgaan, ook het juridisch tenietgaan van het goed verstaan. Dit betekent dat het goed fysiek nog bestaat, maar dat de verhuurder in de onmogelijkheid verkeert om de huurder het overeengekomen genot en gebruik te verschaffen.

De coronamaatregelen zijn hier het perfecte voorbeeld van: handelspanden moesten tijdelijk sluiten waardoor de verhuurder het genot van het goed niet kon verschaffen aan de huurder.

De vraag is of deze tijdelijke sluiting kan worden beschouwd als een overmacht conform artikel 1722 OBW.

2. Rechtspraak en standpunt van het Hof van Cassatie

Gezien de moeilijke situaties, veroorzaakt door het coronavirus en de vele lockdowns die hiervan het gevolg waren, was het slechts een kwestie van tijd voor onze rechters uitspraak zouden moeten doen over de toepasselijkheid van dit wetsartikel op de coronamaatregelen.

Deze zaken hebben ondertussen hun weg gevonden tot de hoogste instantie van onze rechterlijke macht. Het Hof van Cassatie heeft zich namelijk recent in meerdere arresten uitgesproken over de toepassing van artikel 1722 OBW op de coronamaatregelen.

In haar arrest van 26 mei 2023 heeft het Hof beslist dat het tijdelijk karakter van de genotstoornis omwille van de coronamaatregelen de toepassing van artikel 1722 OBW niet in de weg staat. Het Hof stelt in deze uitspraak dat “wanneer de toegankelijkheid voor het publiek van de gehuurde handelsruimte geheel of gedeeltelijk niet langer mogelijk is ten gevolge van overheidsmaatregelen ter bestrijding van de coronapandemie” wel degelijk een situatie van overmacht is waar artikel 1722 OBW op van toepassing is.

In een volgend arrest van 7 september 2023 heeft het Hof beslist dat het feit dat de tijdelijke genotstoornis omwille van de coronamaatregelen niet toerekenbaar is aan de verhuurder de toepassing van artikel 1722 OBW niet in de weg staat.

Het Hof van Cassatie heeft nu toch al in meerdere arresten bevestigd dat dit artikel kan worden toegepast op de coronamaatregelen. Het gaat in beide uitspraken over de eerste corona lockdown die is ingegaan in maart 2020.

Het Hof van Cassatie is dus duidelijk van oordeel dat de coronamaatregelen moeten worden beschouwd als het juridisch tenietgaan van het goed. Omdat de verhuurder het genot van het pand niet kon verschaffen tijdens deze periode, verviel dus ook de plicht om de huurprijs te betalen voor de huurder. Noch het tijdelijk karakter, noch het feit dat dit niet toerekenbaar is aan de verhuurder staat de toepassing van artikel 1722 OBW in de weg volgens het Hof van Cassatie.

3. Het risico verschuift naar de verhuurder

Deze rechtspraak van het Hof heeft tot gevolg dat het risico volledig verschuift naar de verhuurder en dat hij diegene is die de lasten ten gevolge van de coronamaatregelen moet dragen.

Het is uiteindelijk de verhuurder die huurinkomsten aan zich voorbij ziet gaan voor de maanden waarin een verplichte sluiting werd opgelegd ten gevolge van de coronamaatregelen. Dit omdat de verhuurder volgens het Hof het genot van het pand niet kon verschaffen.

4. Hoe kan dit risico worden ingedekt?

Artikel 1722 OBW is van aanvullend recht en kan dus perfect contractueel worden uitgesloten. Verhuurders kunnen de toepassing van dit artikel uitsluiten in gevallen van verplichte sluitingen door de overheid of de prijsvermindering waar de verhuurder zich op kan beroepen beperken tot bv 50%. Op deze manier valt het risico niet uitsluitend ten laste van de verhuurder en is er ook een tegemoetkoming door de huurder.

Bron: Seeds of Law