Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024

Heeft het zin om het Belgisch kadastraal inkomen toegekend aan een buitenlands onroerend goed te betwisten? (Cazimir)

Auteur: Cazimir Advocaten

Ons land is in het verleden door het Hof van Justitie bij herhaling op de vingers getikt voor de manier waarop het inkomsten uit in het buitenland gelegen onroerende goederen aan de personenbelasting onderwerpt. Die inkomsten werden immers vaak zwaarder belast dan inkomsten uit in België gelegen onroerend goed (1). Voor gebouwen die in België gelegen zijn, werd doorgaans het ‘kadastraal inkomen’ als uitgangspunt genomen, terwijl voor in het buitenland gelegen gebouwen uitgegaan werd van de (aanzienlijk hogere) ‘huurwaarde’ of de ‘werkelijk ontvangen huur’.

Met de wet van 17 februari 2021 (BS 25 februari 2021) heeft de Belgische wetgever getracht om tegemoet te komen aan deze Europese rechtspraak door aan die onroerende goederen – net zoals aan in België gelegen onroerend goed – een kadastraal inkomen (KI) toe te kennen. De inkomsten van die goederen kennen vanaf aanslagjaar 2022 precies dezelfde heffingsgrondslag (gebaseerd op het KI) als inkomsten van in België gelegen onroerend goed, met dien verstande dat inkomsten van onroerende goederen die gelegen zijn in het buitenland ofwel worden vrijgesteld met toepassing van het progressievoorbehoud (indien een dubbelbelastingverdrag dit voorschrijft) ofwel een belastingvermindering van 50% genieten.

WIJZE VAN VASTSTELLING VAN HET BELGISCH KI VOOR BUITENLANDS ONROEREND GOED

De regels voor de vaststelling van het KI voor in het buitenland gelegen gebouwde onroerende goederen zijn in principe dezelfde als voor in België gelegen gebouwen. Dit wil zeggen dat in principe uitgegaan wordt van de normale netto-huurwaarde op 1 januari 1975 (cf. het referentietijdstip), in principe van het gebouw zelf (2), of – bij gebrek hieraan – van een “gepast referentieperceel” (3). In dat laatste geval wordt het KI bepaald bij vergelijking met gelijkaardige gebouwde percelen waarvan het kadastraal inkomen definitief is. Is geen dergelijk referentieperceel voorhanden, dan wordt het KI berekend door het tarief van 5,3 % toe te passen op de normale verkoopwaarde van het perceel op 1 januari 1975 (4).

Door de wet van 17 februari 2021 is daaraan toegevoegd dat wanneer geen referentie voorhanden is om de normale verkoopwaarde van het gebouw (op de voormelde manier) per 1 januari 1975 vast te stellen, uitgegaan wordt van de “actuele normale verkoopwaarde (5)” waarop dan een “correctiefactor” wordt toegepast om tot de verkoopwaarde in 1975 te komen. Die correctiefactor wordt jaarlijks vastgesteld aan de hand van de rentevoet voor lineaire obligaties op 10 jaar. Voor het jaar 2023 bedraagt die 15,250 (6). Op die manier wil men bepalen welk bedrag men in 1975 zou moeten investeren om een kapitaal te verwerven dat overeenstemt met de huidige verkoopwaarde. Na toepassing van deze correctiefactor zou men dan zicht hebben op de venale waarde van het goed op 1 januari 1975. Het kadastraal inkomen is vervolgens gelijk aan 5,3 % van deze verkoopwaarde.

Voor nieuw aangekochte goederen is de actuele verkoopwaarde evident. Deze aangifteplicht geldt evenwel ook voor eigenaars van buitenlands vastgoed die dit reeds (voor 2021) bezaten. Bij gebrek aan een recente deskundige waardebepaling, kan volgens de belastingadministratie gebruik worden gemaakt van de waarde van het goed op het moment van de verwerving. De waarde opgenomen in een aangifte nalatenschap of een schenkingsakte is – aldus de administratie – ook een valabel alternatief. Opnieuw zal de jaarlijkse unieke correctiefactor worden toegepast om de venale waarde zoals die gold in 1975 te bepalen (cf. supra), maar ditmaal wordt dan de correctiefactor voor het jaar waarin de waarde wel gekend was gehanteerd (7). Zelfs indien er in eerste instantie louter een grond werd aangekocht, waarop er vervolgens een woning werd opgericht, kan er aldus de circulaire van voormelde systematiek gebruik worden gemaakt (8).

KRITISCHE KANTTEKENINGEN BIJ DE VASTSTELLING VAN HET KI VAN EEN BUITENLANDS ONROEREND GOED

Uit de praktijk (en de opbouw van het aangifteformulier) blijkt duidelijk dat de fiscus bij voorrang deze nieuw ingevoerde techniek (vermeld in art. 478, lid 3 WIB, hierna: “de vierde methode”) hanteert om de verkoopwaarde van 1975 vast te stellen op basis van de actuele venale waarde (zijnde veelal de aankoopprijs). De systematische toepassing van deze vierde methode voor de vaststelling van de belastbare basis kan o.i. opnieuw een schending van de Europese vrijheden uitmaken, met name als blijkt dat het KI (i.e. de belangrijkste parameter voor het bepalen van die heffingsgrondslag) voor buitenlands vastgoed op een andere (lees: meer nadelige) wijze wordt vastgesteld. In dit verband stelt de Inspectie van Financiën in haar verslag dat de toepassing van de nieuwe vierde methode voor de bepaling van het KI er in de meeste gevallen toe zal leiden dat er de facto een hoger KI voor in het buitenland gelegen onroerende goederen geldt dan voor in België gelegen onroerende goederen (9).

Wij stellen vast dat bij het hanteren van de vierde methode, het toegekende KI steeds in lineair verband staat met de actuele verkoopwaarde (of de toegestane varianten daarvan). Of anders gezegd: hoe hoger de aankoopprijs, hoe hoger de gemiddelde jaarlijkse normale netto-huurwaarde van het onroerend goed (i.e. het KI). Deze redenering loopt naar onze mening mank. Dit blijkt uit volgende voorbeelden:

Het KI van een onroerend goed dat in 2023 werd aangekocht voor een prijs van € 500.000 bedraagt € 1738. Volgens de vierde methode is het KI (en dus de gemiddelde huurwaarde van het goed in 1975) van een onroerend goed dat in hetzelfde jaar voor € 5.000.000 werd aangekocht precies tien maal zo hoog, met name € 17.377. Het is evenwel evident dat de hypothetische huurprijs (i.e. huurwaarde) lineair stijgt met de aankoopprijs. Integendeel, de hypothetische huurprijs zal in principe stagneren vanaf een bepaalde aankoopwaarde.

Het bekomen van een lager of hoger KI zal bovendien mede bepaald worden door uw onderhandelingen bij de aankoop van uw buitenlands vastgoed. Betaalt u bij uw aankoop in 2023 de vraagprijs van € 500.000, dan is uw KI gelijk aan € 1.738. Onderhandelt u de aankoopprijs daarentegen, waardoor de verkoop wordt afgesloten voor een prijs van € 470.000, dan bedraagt het KI (van datzelfde goed!) € 1.633.

ENKELE TIPS & TRICKS MET BETREKKING TOT DE AANGIFTE TOT VASTSTELLING VAN HET KI

In de mate dat dit mogelijk is, is het aangeraden om uw KI te becijferen aan de hand van de verschillende door de administratie toegestane varianten binnen de vierde methode (bijvoorbeeld: waarde jaar van aankoop vs. actuele venale waarde vs. waarde jaar van schenking);
Houd ook rekening met de wisselkoers: de aangifte vraagt naar de actuele normale verkoopwaarde in euro. Als u de waarde in een andere valuta kent, moet u zelf de omrekening naar euro’s maken;
De waarde van het eventueel mee aangekochte meubilair moet u niet meetellen en opnemen in het bedrag van de verkoopwaarde. Hetzelfde geldt voor de verschuldigde btw, registratierechten, notariskosten en andere bijkomende kosten.

DE INDIENING VAN EEN BEZWAARSCHRIFT KAN ZEKER PROFIJT OPLEVEREN

Indien u niet kan instemmen met het toegekende KI – bijvoorbeeld omdat u meent dat het disproportioneel hoger ligt dan dat van een vergelijkbaar pand dat u bezit in België – is het mogelijk om het bedrag te betwisten. Een bezwaar kan geldig worden ingediend met een ter post aangetekende brief binnen een termijn van twee maanden na de datum van betekening van het kadastraal inkomen. U zal hierbij het kadastraal inkomen moeten vermelden dat u stelt tegenover datgene dat aan het onroerend goed is toegekend (10). Het is van groot belang dat u tijdig het KI controleert dat u wordt toegekend. Eens die twee maanden zijn verstreken, vervalt in principe uw mogelijkheid om het KI te laten herzien.

Indien uw bezwaar niet tot het verhoopte resultaat heeft geleid, bestaat nog steeds de mogelijkheid om het geschil bij de fiscale bemiddelingsdienst voor te leggen. De ervaring leert ons dat het inleiden van een dergelijke bemiddelingsprocedure zeker zijn vruchten kan afwerpen en in veel gevallen kan leiden tot een beduidend lager KI. Een fiscale bemiddeling biedt u de mogelijkheid om bijkomende stukken aan te leveren en bekijkt samen met u of er op een andere manier tot de vaststelling van het gemiddelde normale netto-inkomen van het betreffende onroerend goed in 1975 kan worden gekomen.

BESLUIT

Hoewel de belastingdruk op buitenlands onroerend inkomen thans niet al te zwaar weegt (omwille van de vrijstelling met toepassing van progressievoorbehoud die veelal speelt), merken we op dat dit naar de toekomst toe snel zou kunnen veranderen. Zo kunnen we verwijzen naar een mogelijk nieuwe tendens op het vlak van de dubbelbelastingverdragen (cf. meest recente verdrag met Frankrijk), de mogelijkheid tot aanpassing van het intern recht inzake de toekenning van een 50% belastingvermindering en de wil tot het (verder) uitwerken van een vermogenskadaster (gekoppeld aan de eventuele invoering van een vermogensbelasting).

U doet er goed aan om de verschillende opties op het vlak van de aangifte tot vaststelling van het KI af te wegen. Vermits de betwisting van het buitenlands KI slechts kort na de betekening kan plaatsvinden, lijkt het ons tevens raadzaam om dit minstens te overwegen.

(1) Aanpassing art. 7 WIB.
(2) Art. 477, §1, lid 1 WIB.
(3) Art. 477, §1, lid 1 en 2 WIB.
(4) Art. 478, lid 1 en 2 WIB.
(5) Overeenkomstig circulaire 2021/C/21 over de wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen moet onder actuele normale verkoopwaarde worden verstaan “de verkoopwaarde die onder normale marktomstandigheden kan worden bekomen, exclusief bijkomende kosten zoals belastingen”.
(6) Art. 478, lid 3 WIB; Mededeling met betrekking tot de correctiefactor voorzien in artikel 478 van het Wetboek op de inkomstenbelastingen 1992, BS 10 januari 2023, ed. 2, 4458.
(7) Circulaire 2021/C/21 d.d. 1 maart 2021, randnummers 18 en 11. Tevens wordt er een concreet voorbeeld uitgewerkt in randnummer 59 van de circulaire.
(8) Een voorbeeld van deze toepassing werd opgenomen in randnummer 61 van circulaire 2021/C/21. Hier wordt vertrokken van de assumptie dat de waarde van een nieuwbouw gelijk is aan de optelsom van de verwervingsprijs van de grond en de kosten van de constructie.
(9) Wetsontwerp houdende wijziging van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992 op het vlak van de in het buitenland gelegen onroerende goederen, Kamer 2020-21, nr. 55-1762/007, 39.
(10) Art. 499 WIB

Bron: Cazimir Advocaten

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed, Successie & Vermogen