De geconventioneerde verhuur: een Vlaamse stimulans voor meer betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoningen (Monard Law)

Auteurs: Jasmina Sadek en Stefaan Van Dyck (Monard Law)

Op 21 april 2023 keurde de Vlaamse Regering een decreet goed dat een juridische basis invoert voor het stelsel van de geconventioneerde verhuur, een nieuw woonbeleidsinstrument dat als doel heeft om het aanbod aan betaalbare en kwaliteitsvolle huurwoningen te verruimen (het decreet van 21 april 2023 tot wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen, het “Decreet”). Op 23 juni 2023 heeft de Vlaamse Regering een besluit aangenomen dat verder uitvoering geeft aan het Decreet (het besluit van de Vlaamse Regering van 23 juni 2023 tot  wijziging  van  het  Besluit  Vlaamse Codex Wonen van 2021, wat betreft de geconventioneerde verhuur, het “Besluit”).

1. DEFINITIE

Geconventioneerde huur, zoals gedefinieerd in de Vlaamse Codex Wonen, betreft de verhuur van een woning ontwikkeld door een private initiatiefnemer of een woonmaatschappij (de vroegere sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) en sociale verhuurkantoren (SVK)) aan een afgebakende doelgroep van woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden aan een verminderde markthuurprijs. De doelgroep moet voldoen aan een inkomensvoorwaarde en een eigendomsvoorwaarde (niet beschikken van een woning of grond in eigendom). Op basis van een attest uitgereikt door het agentschap Wonen In Vlaanderen komen zij in aanmerking voor de huur van een geconventioneerde woning.

Private initiatiefnemers kunnen opteren om de geconventioneerde huurwoning rechtstreeks aan een geconventioneerde huurder te verhuren, of de geconventioneerde huurwoning, voor een duur van maximaal 27 jaar, aan een woonmaatschappij of geconventioneerde verhuurorganisatie (bijv. een gemeente, OCMW, VZW of instelling van openbaar nut) te verhuren die de woning vervolgens voor een duur van 9 jaar onderverhuurt aan een geconventioneerde huurder op basis van een typehuurovereenkomst opgesteld door de Vlaamse Regering.

2. SUBSIDIES VOOR GEMENGDE PROJECTEN

Om de geconventioneerde verhuur van woningen te stimuleren stelt de Vlaamse Overheid subsidies beschikbaar voor de realisatie en/of (gedeeltelijke) herbouw en/of (grondige) renovatie van projecten gelegen in het Vlaamse Gewest en/of het de aanleg of aanpassing van wooninfrastructuur.

Private initatiefnemers en woonmaatschappijen kunnen ook aanspraak maken op subsidies voor het realiseren van gemengde woonprojecten bestaande uit sociale en geconventioneerde huurwoningen.

Hiertoe dienen de volgende cumulatieve voorwaarden vervuld te zijn:

• indien het project gerealiseerd wordt door een private initiatiefnemer moet het minstens uit drie huurwoningen bestaan. Indien het project uit minder dan vijf huurwoningen bestaat dan moet het project op dezelfde plaats gerealiseerd worden;
• minstens 1/3 van de woningen moet bestemd worden als sociale huurwoningen en minstens 1/3 van de woningen moet bestemd worden als geconventioneerde huurwoningen. Indien het totaal aantal woningen geen veelvoud is van drie, dan zal de eerste woning die het veelvoud van drie overschrijdt bestemd worden als sociale huurwoning en de tweede als geconventioneerde huurwoning. Indien het project wordt verhuurd via een woonmaatschappij die weigert sociale huurwoningen in huur te nemen, dan zal 2/3 van het project bestemd worden als geconventioneerde huurwoningen;
• de omgevingsvergunning voor het project mag niet ouder zijn dan vijf jaar op datum van de subsidieaanvraag;
• de sociale huurwoningen en de geconventioneerde huurwoningen mogen niet gefinancierd worden met een verbouwlening.

De subsidie bedraagt 30% van de markthuurprijs voor geconventioneerde woningen en 40% van de markthuurprijs voor de sociale woningen.

Een deel van de toegekende subsidie moet echter worden vertaald in een huurkorting ten gunste van de geconventioneerde huurder. Dit betekent concreet:

• voor de geconventioneeerde woningen ontvangt de huurder een korting van minstens 50% van de subsidie ofwel een korting van 15% op de markthuurprijs;
• voor de sociale woningen ontvangt de huurder een korting van minstens 62,5% van de subsidie, hetzij een korting van 25% op de markthuurprijs.

Wanneer de geconventioneerde woning niet voldoet aan de minimale woonkwaliteitsvereisten, niet als hoofdverblijfplaats wordt verhuurd, of wordt verhuurd aan een persoon die niet over het vereiste attest beschikt, kan de uitbetaling van de subsidie tijdelijk worden opgeschort.

Voor projecten die nog niet werden gerealiseerd verloopt de subsidieaanvraag in twee stappen. Van zodra hij over een omgevingsvergunning voor het project beschikt, dient de private initatiefnemer een voorlopige subsidieaanvraag in. Hij bezorgt daarbij onder andere een verklaring op erewoord dat hij minstens 1/3 van het project als geconventioneerde woning zal verhuren en dat hij, van zodra beschikbaar, een EPC en proces verbaal van voorlopige oplevering zal voorleggen. Daarnaast legt de private initatiefnemer een intentieovereenkomst voor waarin  de woonmaatschappij of geconventioneerde verhuurorganisatie zich ertoe engageert de woning voor maximaal 27 te huren. Aangezien een intentiebrief geen bindende hoofdhuurovereenkomst is, is het onzeker of de financiers dergelijke engagementen als gecommercialiseerd beschouwen dan wel zal betekenen dat het betreffende projectdeel grotendeels op eigen risico en met eigen middelen gefinancierd zal moeten worden. Dit wordt des te meer een punt van zorg wanneer de ontwikkelaar rechtstreeks verhuurt zonder tussenkomst van een woonmaatschappij of geconventioneerde verhuurorganisatie.

Binnen de termijn van vijf jaar na de beslissing over de voorlopige subsidieaanvraag dient de private initatiefnemer een definitieve subsidieaanvraag in, waarbij onder andere de eerste hoofdhuurovereenkomst voor de sociale en/of geconventioneerde huur wordt voorgelegd.

3. GECONVENTIONEERDE VERHUUR

Om geschikte kandidaten aan de geconventioneerde huurwoningen te koppelen heeft de Vlaamse Regering het digitaal platform Woningportaal ontwikkeld, waar private initiatiefnemers, woonmaatschappijen en geconventioneerde verhuurorganisaties een oproep tot kandidaatstelling kunnen lanceren  en waar geïnteresseerde huurders en woonmaatschappijen zich kunnen aanmelden.

De kandidaat-huurders worden willekeurig gerangschikt en een selectielijst van het dubbel aantal woningen per type woning (de woningen worden getypeerd aan de hand van het aantal slaapkamers) wordt overgemaakt aan de verhuurder.

De verhuurder kan slechts in twee gevallen de toewijzing van een geconventioneerde huurwoning weigeren, namelijk:

• indien de financiële draagkracht van de kandidaat-huurder onvoldoende waarborg biedt voor de nakoming van de huur; of
• indien het huurdersgezin de bezettingsnorm overschrijdt.

De huurovereenkomst met de geconventioneerde huurder is een huur van negen jaar onderworpen aan de regels van het Vlaams Woninghuurdecreet.

Het Decreet voorziet in een uitzondering op de dwingende verdeling van de onderhouds- en herstellingsverplichting uit het Vlaams Woninghuurdecreet. In de relatie tussen de private initiatiefnemer en de woonmaatschappij kunnen partijen schriftelijk overeenkomen dat de woonmaatschappij de huurherstellingen die op grond van het Vlaams Woninghuurdecreet normaal ten laste van de Verhuurder vallen, op zich neemt. De kost van deze huurherstellingen blijft wel nog steeds ten laste van de verhuurder.

Bron: Monard Law