Woninghuur in Vlaanderen en Brussel:
het antwoord op 25 praktijkvragen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Seeds of Law)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Recente wetgevende ontwikkelingen
met impact op de bouwsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op dinsdag 27 augustus 2024


Boek 7 ‘Bijzondere contracten’
en de impact voor de bouw- en vastgoedsector

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op donderdag 7 november 2024


Appartementsrecht:
een overzicht van recente ontwikkelingen

Mr. Ulrike Beuselinck en mr. Koen De Puydt (Andersen in Belgium)

Webinar op donderdag 5 december 2024


Aansprakelijkheid van hulppersonen
in en buiten de contractketting.
Een analyse in het licht van Boek 6

Prof. dr. Ignace Claeys en mr. Camille Desmet (Eubelius)

Webinar op vrijdag 30 augustus 2024


Het beroep van architect:
de wet van 3 mei 2024 en recente belangrijke rechtspraak

Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)

Webinar op vrijdag 11 oktober 2024

Boek 7 ‘Bijzondere contracten’ en de impact voor de bouwsector (LegalNews)

Auteur: Marc Vandecasteele (LegalNews)

Op 16 april 2024 werd het wetsvoorstel inzake Boek 7 ingediend door de heer Koen Geens en mevrouw Katja Gabriëls. Voor de bouwsector zal zeker Titel 4 over de dienstencontracten een impact hebben wat de bouwsector betreft, zodat we hier alvast een aantal aandachtspunten behandelen en dit op basis van een eigen selectie uit de Memorie van Toelichting.

Algemeen (uitgebreid toegelicht in de Memorie van Toelichting)

Het voorstel van Titel 4 ‘Dienstencontract’ gaat uit van de volgende vier krachtlijnen:

  1. de invoering, of beter: bestendiging van een regime inzake gemeenrechtelijke dienstencontracten;
  2. de vereenvoudiging van de regeling van de dienstencontracten in het licht van het gemeen contractenrecht;
  3. de afstemming van de regeling van de dienstencontracten op het kooprecht;
  4. dit alles in het licht van de Belgische rechtstraditie.
Eigen selectie van een aantal volgens ons relevante artikelen

Artikel 7.4.3. Contract ten kosteloze of onder bezwarende titel

Ԥ 1. Het dienstencontract wordt onder bezwarende titel of ten kosteloze titel gesloten. Wanneer de opdrachtnemer een onderneming is, wordt het dienstencontract, behoudens tegenbewijs, vermoed onder bezwarende titel te zijn gesloten.

§ 2. De prijs kan bestaan in geld of een opdracht. Wanneer de prijs bestaat in een opdracht, wordt iedere partij geacht opdrachtnemer te zijn voor de te verrichten opdracht en opdrachtgever voor de te ontvangen opdracht.’

Toelichting in het wetsvoorstel (eigen selectie)

Het eerste lid van paragraaf 1 verduidelijkt dat het dienstencontract zowel onder bezwarende titel als ten kosteloze titel kan worden gesloten.

Artikel 1710 van het oud Burgerlijk Wetboek stelt de betaling van een prijs wel als constitutieve voorwaarde van het aannemingscontract. Een dienstencontract dat ten kosteloze titel wordt gesloten, en dat niet als een bewaargevings- of lastgevingscontract te beschouwen is, is in de optiek van het oud Burgerlijk Wetboek in principe een onbenoemd contract, waarop louter het gemeen contractenrecht van toepassing is. Evenwel passen de rechtspraak en rechtsleer op het dienstencontract ten kosteloze titel de regels van aanneming per analogie toe. Het voorstel verlaat deze benadering. Het dienstencontract kan zowel onder bezwarende als ten kosteloze titel worden gesloten, als gevolg waarvan – bij wijze van uitgangspunt – dezelfde regels van toepassing zijn. Wel voorziet het voorstel in een beperkt aantal specifieke regels voor het geval een dienstencontract ten kosteloze titel wordt gesloten, in het bijzonder op het vlak van aansprakelijkheid (zie artikel 7.4.13) en op het vlak van beëindiging van het contract (zie de artikelen 7.4.32, derde lid, en 7.4.33, § 2). Dat een dienstencontract onder bezwarende titel wordt gesloten, moet niet noodzakelijk expliciet worden bedongen. Uit de omstandigheden kan blijken dat de partijen de bedoeling hadden een dienstencontract onder bezwarende titel te sluiten. In dit geval is de prijs van het contract een substantieel bestanddeel.

Het tweede lid van paragraaf 1 voorziet voor dergelijke gevallen dat, wanneer een opdrachtgever een dienstencontract met een opdrachtnemer-onderneming sluit, het contract wordt vermoed onder bezwarende titel te zijn gesloten. Dit vermoeden is weerlegbaar.
Dienstencontracten kunnen, indien zij (expliciet of impliciet) onder bezwarende titel worden gesloten, worden gesloten tegen:

  • een volstrekt vaste prijs;
  • een relatief vaste prijs;
  • eenheidsprijzen; of
  • een niet expliciet bepaalde prijs.

Bij een volstrekt vaste prijs is de prijs in het contract in detail vastgelegd. In de overige drie gevallen wordt de bepaling van de prijs gedeeltelijk of zelfs geheel aan de opdrachtnemer overgelaten, doorgaans impliciet (en bevatten zij zo een bevoegdheid tot partijbeslissing, zie art. 5.49, tweede lid):

  • bij een dienstencontract tegen niet expliciet bepaalde prijs wordt het begroten van de prijs volledig aan de opdrachtnemer overgelaten; — bij een dienstencontract tegen eenheidsprijzen worden de eenheidsprijzen dan wel in het contract vastgelegd, maar bepaalt de opdrachtnemer wel de uiteindelijk gepresteerde hoeveelheden;
  • bij een dienstencontract tegen relatief vaste prijs, bepaalt de opdrachtnemer de uiteindelijk gepresteerde hoeveelheden voor de uitvoering van de door de opdrachtgever in de loop van de uitvoering van de opdracht gevraagde veranderingen van de opdracht.

De prijsbepaling kan tevens aan een derde worden overgelaten (zie art. 5.49, tweede lid van het Burgerlijk Wetboek). Het moet worden aangestipt dat niet elk dienstencontract tegen een niet expliciet bepaalde prijs kan worden gesloten:

  • de rechtspraak en rechtsleer aanvaarden dat relatief eenvoudige dienstencontracten van beperkte waarde, die in het economisch verkeer veelvuldig worden gesloten, inderdaad tegen een niet expliciet bepaalde prijs kunnen worden gesloten. Dit zou volgen uit de gebruiken (waarnaar artikel 5.49, tweede lid, uitdrukkelijk verwijst). Dit principe geldt evenwel niet wanneer een dienstencontract in een meer ingewikkelde transactie kadert, een belangrijke waarde vertegenwoordigt of in het economisch verkeer niet veelvuldig wordt gesloten. Ontbreekt in een dergelijk dienstencontract een bepaalde of bepaalbare prijs, dan is het contract nietig bij gebrek aan bepaald of bepaalbaar voorwerp;
  • daarnaast verbiedt sommige specifieke wetgeving voor welbepaalde dienstencontracten de prijsbepaling bij wijze van partijbeslissing zonder meer. Zo is voor dienstencontracten die onder het toepassingsgebied van de Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen vallen, vereist dat in het woningbouwcontract de totale prijs wordt vermeld (zie art. 7, lid 1, e). Dat impliceert dat deze contracten niet tegen een niet expliciet bepaalde prijs kunnen worden gesloten. Andere wetgeving verbiedt een prijsbepaling bij wijze van partijbeslissing niet als dusdanig, maar stelt daar wel grenzen aan. Een (uitdrukkelijk) beding van partijbeslissing in een dienstencontract tussen een onderneming-opdrachtnemer en een consument-opdrachtgever dat helemaal geen criteria of aanknopingspunten bevat aan de hand waarvan de prijs zal worden bepaald, is bijvoorbeeld, onder omstandigheden moeilijk verzoenbaar met artikel VI.83, 3°, van het Wetboek van economisch recht, krachtens hetwelk een beding in een overeenkomst van bepaalde duur dat bepaalt dat de prijs wordt vastgelegd op het ogenblik van levering, onrechtmatig is. Deze regels blijven uiteraard onverkort gelden.

Paragraaf 2 verduidelijkt dat, wanneer een dienstencontract onder bezwarende titel wordt gesloten, de prijs kan bestaan ofwel in een prijs in geld, ofwel in een dienst. Dit codificeert het geldende recht. Wanneer de prijs bestaat in een dienst, moet de opdrachtgever voor die dienst als een opdrachtnemer worden beschouwd en zal hij de verbintenissen van artikel 7.4.12 moeten respecteren. Vanzelfsprekend kan de prijs ook bestaan in een combinatie van een geldprijs en een dienst. Doordat deze bepaling gemeenschappelijk is aan de verschillende dienstencontracten, geldt zij ook voor lastgeving. Daarmee stapt het huidige voorstel af van het vermoed kosteloos karakter van de lastgeving, zoals dit werd afgeleid uit artikel 1986 van het oud Burgerlijk Wetboek. Tot op vandaag laat dit wettelijk vermoeden immers belangrijke sporen na die moeilijk met de huidige tijdsgeest verenigbaar zijn. Een dergelijke afwijking van het gemeen contractenrecht in de specifieke context van lastgeving is vandaag echter niet langer te rechtvaardigen, zodat het huidige voorstel met de formulering van artikel 7.4.3. geen ruimte meer laat voor de toepassing van deze matigingsbevoegdheid in het kader van lastgeving.

Artikel 7.4.8. Ongekende omstandigheden

‘De opdrachtnemer voert de opdracht voor de overeengekomen prijs uit. Wanneer een forfaitaire prijs werd overeengekomen, kan de opdrachtnemer geen enkele verhoging eisen, zelfs wanneer de opdracht meer werk of meer uitgaven vereist dan hetgeen werd voorzien. De opdrachtnemer kan evenwel aan de opdrachtgever vragen om het contract opnieuw te onderhandelen met het oog op de aanpassing of beëindiging ervan indien aan de volgende vereisten is voldaan:

  1. omstandigheden die bij de contractsluiting al bestonden, maken de uitvoering van het contract buitengewoon bezwarend, dermate dat de uitvoering ervan redelijkerwijze niet kan worden geëist;
  2. die omstandigheden waren bij contractsluiting onvoorzienbaar;
  3. die omstandigheden zijn niet aan de opdrachtnemer toerekenbaar;
  4. de opdrachtnemer heeft dit risico niet voor zijn rekening genomen; en
  5. de wet noch het contract sluiten die mogelijkheid uit.

De partijen blijven hun verbintenissen nakomen in de loop van de heronderhandelingen. Bij afwijzing of mislukking van de heronderhandelingen binnen een redelijke termijn, kan de rechter, op verzoek van één van de partijen, ofwel het contract aanpassen om het in overeenstemming te brengen met hetgeen de partijen redelijkerwijze zouden zijn overeengekomen op het tijdstip van de contractsluiting indien zijn met de daaraan voorafbestaande omstandigheden rekening hadden gehouden, ofwel het contract geheel of gedeeltelijke beëindigen op een datum die niet mag voorafgaan aan de vraag tot heronderhandeling en volgens de nadere regels die de rechter vaststelt. De vordering wordt ingesteld en behandeld zoals in kort geding.’

Toelichting in het wetsvoorstel (eigen selectie)

Het voorgestelde artikel codificeert de theorie van de sujétions imprévues, die de rechtspraak en de rechtsleer in de context van bouwaanneming ontwikkelden, en breidt het toepassingsgebied daarvan uit tot alle dienstencontracten. Wanneer een dienstencontract tegen vaste of forfaitaire prijs werd gesloten, kan de opdrachtnemer in principe geen enkele verhoging van de overeengekomen prijs eisen, zelfs wanneer de opdracht meer werk of meer uitgaven vereist dan hetgeen werd voorzien. De theorie van de sujétions imprévues houdt een uitzondering op dat principiële uitgangspunt in: wanneer de opdrachtnemer in de loop van de uitvoering van de opdracht met moeilijkheden wordt geconfronteerd die al op het ogenblik van contractsluiting bestonden maar op dat ogenblik onvoorzienbaar waren en die moeilijkheden de uitvoering van het contract voor hem buitengewoon bezwarend maken, dermate dat de uitvoering redelijkerwijze niet kan worden geëist, kan hij op een aanpassing van de prijs dan wel een gehele of gedeeltelijke beëindiging van het contract aanspraak maken, althans voor zover de desbetreffende moeilijkheden hem niet toerekenbaar zijn en het risico dienaangaande niet contractueel op zich heeft genomen. Het voorgesteld artikel geldt enkel wanneer een dienstencontract tegen vaste of forfaitaire prijs werd gesloten. Ook wanneer een dienstencontract tegen relatief forfaitaire prijs werd gesloten, kan de opdrachtnemer op het artikel beroep doen voor zover de discussie het deel van de opdracht betreft waarvoor het forfait geldt.

De theorie van de sujétions imprévues verschilt van de imprevisieleer (zie art. 5.74).

De toepassingsvoorwaarden van beide leerstukken verschillen. Een uitdrukkelijke codificatie van de theorie van de sujétions imprévues is dan ook vereist. Terwijl de imprevisieleer omstandigheden betreft die zich tijdens de uitvoering van het contract voordoen, moet voor de toepassing van het leerstuk van de sujétions imprévues sprake zijn van moeilijkheden die al bestonden bij het sluiten van het contract, maar die aan de partijen op dat ogenblik niet bekend waren en redelijkerwijze ook niet bekend konden zijn. Het mag dus voor een toepassing van het leerstuk van de sujétions imprévues niet gaan om materiële moeilijkheden die bij contractsluiting niet bestonden, maar die pas later zijn ontstaan (en die zo, naargelang het geval, tot overmacht of imprevisie aanleiding zouden kunnen geven). Het weze opgemerkt dat de codificatie van de theorie van de sujétions imprévues uiteraard op geen enkele wijze afbreuk doet aan de imprevisieleer van artikel 5.74 en aan de mogelijkheid voor de opdrachtnemer om zich op die imprevisieleer te beroepen wanneer aan de toepassingsvoorwaarden ervan is voldaan. De theorie van de sujétions imprévues, in zijn huidige vorm, bepaalt dat, in zoverre aan de toepassingsvoorwaarden ervan is voldaan, het enkel de rechter toekomt een prijsaanpassing door te voeren. Naar het voorbeeld van hetgeen in artikel 5.74 is voorzien, wordt er in het voorgesteld artikel evenwel voor geopteerd om in eerste instantie op minnelijke onderhandelingen in te zetten, ofwel met het oog op een prijsaanpassing ofwel met het oog op de gehele of gedeeltelijke beëindiging van het contract. Maar wanneer die onderhandelingen mislukken, of de opdrachtgever heronderhandelingen weigert, kan de opdrachtnemer de rechter vatten.

Artikel 7.4.10. Coördinatie

‘Wanneer in de uitvoering van de opdracht verschillende opdrachtnemers tussenkomen die elk met de opdrachtgever door een afzonderlijk contract verbonden zijn, verzorgt de opdrachtgever hun coördinatie.’

Toelichting in het wetsvoorstel (eigen selectie)

In het kader van complexe projecten stelt een opdrachtgever voor de verschillende deelaspecten van het project vaak verschillende (gespecialiseerde) opdrachtnemers aan, die in principe naast elkaar opereren en elk door een afzonderlijk dienstencontract met de opdrachtgever verbonden zijn. Het voorgesteld artikel legt in een dergelijk geval aan de opdrachtgever de verbintenis op om de werkzaamheden van de verschillende opdrachtnemers te coördineren. Wanneer de opdrachtgever aan deze verbintenis tekortkomt en één of meerdere opdrachtnemers daardoor schade lijden, kunnen zij de opdrachtgever daarvoor contractueel aansprakelijk stellen. De opdrachtgever kan zelf voor deze coördinatie instaan, dan wel die coördinatie contractueel aan een van de opdrachtnemers opdragen. In dergelijk geval moet de desbetreffende opdrachtnemer voor die coördinatie als een hulppersoon van de opdrachtgever in de zin van artikel 5.229 worden beschouwd. Indien de opdrachtnemer de werkzaamheden niet of niet voldoende coördineert, en de andere opdrachtnemers daardoor schade lijden, kunnen zij de opdrachtgever daarvoor aansprakelijk stellen. Enkel het geval waarin de verschillende opdrachtnemers door afzonderlijke dienstencontracten met de opdrachtgever verbonden zijn, wordt uitdrukkelijk voorzien. Wanneer bij de realisatie van een opdracht verschillende opdrachtnemers betrokken zijn, maar op basis van één enkel contract tussen de opdrachtgever enerzijds en de verschillende opdrachtnemers anderzijds, dient immers voor wat de coördinatie van de werkzaamheden van de opdrachtnemers betreft, naar het contract te worden verwezen.

Artikel 7.4.28. Meerdere opdrachtnemers

Indien meerdere opdrachtnemers aangesteld zijn voor de uitvoering van een opdracht, die elk door een afzonderlijk contract verbonden zijn met de opdrachtgever, is ieder van hen verplicht om samen te werken met de andere opdrachtnemers.’

Toelichting in het wetsvoorstel (eigen selectie)

Indien bij de realisatie van een project meerdere opdrachtnemers betrokken zijn, is het van groot belang precies te bepalen wat de juiste inhoud is van ieders opdracht. Iedere opdrachtnemer is immers – bij wijze van uitgangspunt – maar aansprakelijk voor de niet-nakoming van de verbintenissen die tot zijn opdracht behoren. Dat neemt niet weg dat, volgens de huidige rechtspraak en rechtsleer de verschillende opdrachtnemers, gelet op de verbintenis om hun respectieve contracten te goeder trouw uit te voeren (art. 5.73), in de mate van het nodige en in de mate dat hun werkzaamheden met elkaar interfereren, met elkaar moeten samenwerken en in het kader daarvan wederzijdse informatie-, raadgevings- en waarschuwingsverplichtingen hebben. Het voorgesteld artikel codificeert deze samenwerkingsverbintenis.
De verbintenis geldt enkel in de verhouding tussen de opdrachtgever en elk van de opdrachtnemers. Zij is dus een verbintenis van contractuele aard. Het betreft in principe een inspanningsverbintenis. Enkel het geval dat de verschillende opdrachtnemers door afzonderlijke dienstencontracten met de opdrachtgever verbonden zijn, wordt uitdrukkelijk voorzien. Wanneer bij de realisatie van een opdracht verschillende opdrachtnemers betrokken zijn, maar op basis van één enkel contract tussen de opdrachtgever enerzijds en de verschillende opdrachtnemers anderzijds, dient immers voor wat de samenwerking tussen de opdrachtnemers betreft, naar het contract te worden verwezen.

Artikel 7.4.48. Voorlopige en definitieve oplevering

Wanneer het contract bepaalt dat de opdrachtnemer verbonden is tot een voorlopige oplevering, gevolgd door een definitieve oplevering, en behoudens andersluidend beding: 1° vindt de inontvangstname van het onroerend bouwwerk door de opdrachtgever op het ogenblik van voorlopige oplevering plaats; en 2° vindt aanvaarding van het onroerend bouwwerk op het ogenblik van definitieve oplevering plaats. Wanneer de opdrachtgever het ontwerp van het onroerend bouwwerk en de controle over de uitvoering van het onroerend bouwwerk aan een architect of een andere derde heeft toevertrouwd, met wie hij afzonderlijk heeft gecontracteerd, houdt de aanvaarding van het onroerend bouwwerk ook de aanvaarding door de opdrachtgever in van de opdracht voor ontwerp van het onroerend bouwwerk en voor de controle op de uitvoering ervan verricht tot de datum van de aanvaarding.’

Toelichting in het wetsvoorstel (eigen selectie)

Wanneer een dienstencontract een onroerend bouwwerk tot voorwerp heeft, gebeurt de levering in de praktijk vaak in twee (en soms zelfs in meer) fasen, met name middels een voorlopige en een definitieve “oplevering”. De reden daarvoor is dat het bij dergelijke werken voor de opdrachtgever vaak niet mogelijk is om na de beëindiging van de werken meteen na te gaan of zij behoorlijk werden uitgevoerd en dat hij dit maar definitief kan vaststellen enige tijd nadat hij de werken in zijn bezit heeft. De voorlopige en de definitieve oplevering hebben dan elk hun eigen betekenis en draagwijdte. Het voorgesteld artikel poogt deze contractuele praktijk te codificeren.

De voorlopige oplevering stelt in principe enkel vast dat het onroerend bouwwerk door de opdrachtnemer is afgewerkt. De opdrachtnemer stelt het onroerend bouwwerk dienovereenkomstig ter beschikking van de opdrachtgever, die het onroerend bouwwerk een eerste keer, in principe louter preliminair, op zijn conformiteit zal beoordelen. De opdrachtgever is er in principe toe gehouden het onroerend bouwwerk op dat ogenblik in ontvangst te nemen en te aanvaarden. De opdrachtgever aanvaardt het onroerend bouwwerk ofwel zonder voorbehoud (wanneer hij vaststelt dat het conform werd uitgevoerd, of beter, wanneer het lijkt dat het onroerend bouwwerk conform werd uitgevoerd), ofwel aanvaardt hij het onroerend bouwwerk met een of meerdere voorbehouden (wanneer hij kleine conformiteitsgebreken vaststelt), ofwel weigert hij de aanvaarding (wanneer hij grote conformiteitsgebreken vaststelt die het hem onmogelijk maken het werk in gebruik te nemen) (cf. art. 7.4.9, § 1, vierde lid). Indien de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden (en de opdrachtgever het onroerend bouwwerk derhalve in ontvangst heeft genomen, desgevallend met een of meerdere voorbehouden) wordt een termijn verleend tot aan de definitieve oplevering, die tussen de partijen wordt afgesproken, in de praktijk meestal één jaar. Die termijn moet als een soort proeftermijn worden beschouwd, waarin de opdrachtgever al de beschikking over het onroerend bouwwerk krijgt, wat hem moet toelaten te controleren of het onroerend bouwwerk inderdaad op alle vlakken conform werd uitgevoerd. Binnen deze termijn zal de opdrachtnemer de tekortkomingen die desgevallend bij de voorlopige oplevering werden vastgesteld moeten remediëren, evenals andere tekortkomingen die binnen die termijn aan het licht komen en die hem door de opdrachtgever worden gemeld. Na het verstrijken van de proeftermijn kan – indien alle gebreken effectief zijn verholpen – tot de definitieve oplevering worden overgegaan.

De definitieve oplevering, als ze zonder voorbehoud gebeurt, impliceert de aanvaarding van het onroerend bouwwerk door de opdrachtgever. Deze regel van aanvullend recht is ingegeven vanuit de bescherming van de opdrachtnemer die uitdrukkelijk moet kiezen voor een vroeger tijdstip van aanvaarding. De contractspartijen kunnen overeenkomen dat de voorlopige oplevering (en niet de definitieve oplevering) al als aanvaarding zal gelden, wat zij in de praktijk ook meestal doen. In dat geval kan de opdrachtgever zich na de voorlopige oplevering niet meer beklagen over gebreken die hij bij de voorlopige oplevering had kunnen opmerken, maar heeft nagelaten dat te doen. In dat geval is de opdrachtnemer wel onverminderd gehouden tot herstel van alle conformiteitsgebreken die tussen de voorlopige en definitieve oplevering zouden opduiken en die hem door de opdrachtgever worden gemeld. De dubbele oplevering van onroerende bouwwerken is geenszins verplicht. De partijen kunnen nog steeds overeenkomen dat er maar één enkele oplevering zal gebeuren. Enkel voor woningbouwcontracten is een dubbele oplevering verplicht (art. 9 Woningbouwwet). Tot slot moet worden opgemerkt dat, niettegenstaande het systeem van dubbele oplevering in het onderhavig wetsvoorstel specifiek in de bepalingen over het dienstencontract betreffende een onroerend bouwwerk werd ingeschreven, de dubbele oplevering ook bij andersoortige dienstencontract kan voorkomen. Zulks behoort tot de contractsvrijheid van de partijen. Het is omdat de dubbele oplevering vooral bij dienstencontracten betreffende onroerende bouwwerken voorkomt, dat deze regeling hier werd ingeschreven.

Artikel 7.4.49. Stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken

Ԥ 1. De opdrachtnemer is aansprakelijk voor elk conformiteitsgebrek dat zich voordoet ten laatste tien jaar vanaf de aanvaarding van het onroerend bouwwerk en dat de stabiliteit of de stevigheid van het onroerend bouwwerk aantast of dreigt aan te tasten, zelfs door ongeschiktheid van de grond, voor zover dit gebrek aan een toerekenbare niet-nakoming van de opdrachtnemer te wijten is.

§ 2. Het recht van de opdrachtgever vervalt indien hij niet in rechte optreedt binnen de vervaltermijn bedoeld in paragraaf 1. Artikel 7.4.18 is niet van toepassing op de conformiteitsgebreken bedoeld in paragraaf 1.

§ 3. Ieder beding dat ertoe strekt de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer voor de conformiteitsgebreken bedoeld in paragraaf 1 uit te sluiten of te beperken, is absoluut nietig.

§ 4. De conformiteitsgebreken andere dan in paragraaf 1 bedoeld, blijven aan de artikelen 7.4.15 tot 7.4.19 onderworpen.’

Toelichting in het wetsvoorstel (eigen selectie)

Paragraaf 1 herneemt artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek, maar herstructureert dat artikel, mede rekening houdend met de artikelen 7.4.15 tot 7.4.19. Bij dienstencontracten betreffende een onroerend bouwwerk is de opdrachtnemer (lees: de bouwaannemer, de architect, de tussenkomende ingenieur, etc.) aansprakelijk voor conformiteitsgebreken die de stabiliteit of stevigheid van het onroerend bouwwerk in het gedrang brengen of in het gedrang dreigen te brengen, met inbegrip van conformiteitsgebreken die het gevolg zijn van de ongeschiktheid van de grond, en die binnen een termijn tot tien jaar na de aanvaarding van het onroerend bouwwerk door de opdrachtnemer aan het licht komen. Moeten als stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken worden beschouwd, conformiteitsgebreken die voldoen aan de voorwaarden van artikel 7.4.15 en die daarenboven de stevigheid of stabiliteit van het onroerend bouwwerk of van een van zijn hoofdbestanddelen (muren, dak, terrassen, etc.) aantasten of minstens op termijn in gevaar brengen. Een daadwerkelijke instorting van het onroerend bouwwerk of een gevaar op onmiddellijke instorting binnen de periode van tien jaar bedoeld is niet vereist: een reëel risico op aantasting van de stabiliteit van het onroerend bouwwerk op kortere of langere termijn is voldoende.  Niettegenstaande artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek laat uitschijnen dat het regime inzake stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken enkel geldt voor dienstencontracten die tegen vaste prijs worden gesloten, aanvaarden rechtspraak en rechtsleer dat het regime geldt ongeacht de wijze van prijsbepaling. Er is dan ook geen enkele reden om dit bijzondere aansprakelijkheidsregime te beperken tot contracten tegen vaste prijs. De verwijzing naar de vaste prijs wordt bijgevolg geschrapt. De aansprakelijkheid van de opdrachtnemer voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken is beperkt tot gebreken die “ten laatste” tien jaar na de aanvaarding van het onroerend bouwwerk door de bouwheer aan het licht komen. De gekozen bewoordingen beogen tegemoet te komen aan voormelde rechtspraak van het Hof van Cassatie luidens dewelke de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken al vóór de aanvaarding geldt. Deze rechtspraak is logisch, gelet op de ratio achter dit bijzonder regime. Wanneer niet tot (definitieve) oplevering en aanvaarding van het onroerend bouwwerk wordt overgegaan, wegens blijvende betwisting tussen de opdrachtgever en de opdrachtnemer, moet de opdrachtnemer op grond van dit bijzonder regime aangesproken kunnen worden. De aanvaarding bepaalt m.a.w. enkel het eindpunt, maar niet het startpunt van de aansprakelijkheidstermijn.

Paragraaf 2 verduidelijkt dat inzake stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken de conformiteitstermijn (vgl. art. 7.4.17) met de vervaltermijn (vgl. art. 7.4.19) samenvalt. Er geldt geen kennisgevingstermijn. Het volstaat dat de opdrachtgever een rechtsvordering ten gronde instelt binnen de tienjarige termijn. Gelet op de ernst van stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken mag er niet van worden uitgegaan dat de opdrachtgever die het gebrek niet binnen een redelijke termijn nadat hij het heeft ontdekt of behoorde te ontdekken, aan de opdrachtnemer meldt, wordt geacht het gebrek te aanvaarden.

Paragraaf 3 bevestigt uitdrukkelijk het openbaar orde karakter van de regels inzake de tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken. Of beter: dat dit regime een minimumregeling betreft en dat die minimumregeling van openbare orde is. De tienjarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken moet immers niet enkel de opdrachtgever beschermen, maar ook de maatschappij als dusdanig, die belang heeft bij deugdelijke, stabiele bouwwerken. Niettegenstaande paragraaf 3 het uitsluitend heeft over “bedingen” die de aansprakelijkheid van de opdrachtnemer bedoeld in paragraaf 1 uitsluiten of beperken, geldt paragraaf 3 ook voor eenzijdige rechtshandelingen, zoals een verklaring van de opdrachtgever waarbij hij eenzijdig afstand doet van de bescherming van dit artikel. Terzake kan naar artikel 5.126 verwezen worden. Doordat paragraaf 3 bepaalt dat enkel bedingen die de tienjarige aansprakelijkheid “uitsluiten” of “beperken” nietig zijn, zijn bedingen die die aansprakelijkheid uitbreiden of verzwaren, wel geldig. Onder artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek is – niettegenstaande het Hof van Cassatie al heeft geoordeeld dat bedingen die artikel 1792 van het oud Burgerlijk Wetboek verzwaren of uitbreiden, geldig zijn – recent discussie ontstaan over de vraag of en in welke mate bedingen die de tienjarige aansprakelijkheid uitbreiden of verzwaren, zijn toegestaan. Paragraaf 3 beslecht elke discussie. Aangezien voor de definitie van het begrip conformiteitsgebrek in het voorgesteld artikel naar de definitie van het begrip conformiteit in artikel 7.4.15 moet worden verwezen, is artikel 7.4.15, wanneer het om een stabiliteitsbedreigend conformiteitsgebrek van een onroerend bouwwerk gaat, integraal van openbare orde. Dit heeft duidelijke implicaties. Het Hof van Cassatie aanvaardt op heden dat een opdrachtnemer zich steeds kan bevrijden van aansprakelijkheid voor de fouten van hulppersonen, ook wanneer die fouten de stabiliteit van een onroerend werk in het gedrang brengen, aangezien het gemene recht dat toestaat en de artikelen 1792 en 2270 van het oud Burgerlijk Wetboek zich hier niet expliciet tegen kanten. Dit kan niet worden aanvaard. Artikel 7.4.15 bepaalt dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor conformiteitsgebreken die aan zijn “toerekenbare niet-nakoming” te wijten zijn. Die bepaling krijgt voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken een openbare orde karakter. Een tekortkoming door een hulppersoon is overeenkomstig het gemene verbintenissenrecht de opdrachtnemer toerekenbaar. Ook dat aspect is dus voor stabiliteitsbedreigende conformiteitsgebreken van openbare orde.

Paragraaf 4 heeft voornamelijk een didactisch karakter en moet verduidelijken dat, wanneer een conformiteitsgebrek van een onroerend bouwwerk niet als stabiliteitsbedreigend in de zin van de eerste paragraaf kan worden beschouwd, niet de regeling van deze afdeling, maar wel de artikelen 7.4.15 en volgende van toepassing zijn.

Lees hier de volledige fiche van het Wetsvoorstel

Webinars

Het nieuwe Boek 6 en de impact voor de bouw- en vastgoedsector: 10 aandachtspunten

  • Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)
  • Live op dinsdag 23 april 2024 (15u – 17u), nadien on demand

Recente wetgevende ontwikkelingen met impact op de bouwsector: een overzicht

  • Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)
  • Live op dinsdag 27 augustus 2024 (15u – 17u), nadien on demand

Het nieuwe verbintenissenrecht: de impact voor de bouw- en vastgoedsector

  • Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)
  • Webinar on demand – kijk op uw eigen tempo, zo vaak u wilt

Het nieuwe goederenrecht en de vastgoedpraktijk – 10 relevante nieuwigheden onder de loep

  • Prof. dr. Kristof Uytterhoeven (Caluwaerts Uytterhoeven)
  • Webinar on demand – kijk op uw eigen tempo, zo vaak u wilt

» Bekijk alle artikels: Bouw & Vastgoed, Verbintenissen & Goederen