6% tarief in btw verruimd – optimalisatie voor bouwpromotoren (Lamote Stragier Advocaten)

Auteurs: Stijn Lamote en Tom Bostoen (Lamote Stragier Advocaten)

Publicatiedatum: 25/01/2021

Om de bouwsector een welgekomen duwtje in de rug te geven, heeft de federale wetgever onlangs beslist om het verlaagd btw-tarief van 6% in het kader van afbraak- en heropbouwingswerken, dat tot nu toe enkel gold in 32 centrumsteden, uit te breiden tot het volledig Belgisch grondgebied.

Voor vastgoedontwikkelaars betekent dit noch min noch meer dat bouwprojecten met meer marge én toch goedkoper op de markt kunnen worden gezet.

Voorwaarden

Vooreerst moet het project de sloop van een oude (significante!) constructie omvatten, waarbij vervolgens een nieuwe woning gebouwd wordt op datzelfde perceel. Het gebouw dat gesloopt wordt, hoeft op zich geen woning te zijn. Belangrijk is wel dat de sloopwerken alsook de bouwwerken worden uitgevoerd door één en dezelfde juridische persoon – opletten met op basis van een opstalrecht gesplitste realisaties tussen grond- en constructievennootschappen dus; sloop en bouw moeten door de constructievennootschap gebeuren. Er is met betrekking tot verbonden vennootschappen wel een tolerantie voorzien voor het geval waarin de grondeigenaar vóór 1 januari 2021 het gebouw heeft afgebroken en een opstalrecht heeft toegestaan aan de bouwpromotor.

Ten tweede moet de woning:

  • Ofwel verkocht worden aan een natuurlijke persoon waarbij dit gebouw als diens enige en eigen woning kwalificeert. De koper is tevens gehouden zijn domicilie te vestigen op dit adres. De oppervlakte van de heropgebouwde woning mag hierbij niet groter zijn dan 200 m2. De voormelde voorwaarden moeten bovendien voor minstens 5 jaar voldaan blijven; de woning moet ook op hetzelfde kadastraal perceel staan als dat waar de afbraak heeft plaatsgevonden (bij reconversieprojecten kan er met samenvoeging van percelen worden gewerkt);
  • Ofwel door de verkrijger verhuurd worden aan een sociaal verhuurkantoor gedurende een periode van minstens 15 jaar.

Ten derde dient de bouwpromotor een verklaring, mede ondertekend door de verkrijger, over te maken aan de btw-administratie, waarin staat dat bovenstaande voorwaarden voldaan zijn. Deze verklaring moet vergezeld worden van een kopie van de omgevingsvergunning, de aannemingscontracten en het compromis of de authentieke akte. Belangrijk is dat deze verklaring ingediend moet worden vóór het moment waarop de btw opeisbaar wordt, zijnde vóór de uitreiking van de factuur of in het geval van een verkoop op plan vóór het tijdstip van oplevering. Voor reeds in 2020 lopende projecten kan de verklaring worden ingediend tot 31 maart 2021.

Timing

De mogelijkheid om gebruik te maken van dit verlaagd tarief werd door de wetgever beperkt tot de btw die opeisbaar is geworden tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Dit betekent dat ook vastgoedprojecten die reeds een aanvang hebben genomen vóór 1 januari 2021 onder het gunstregime kunnen vallen.

Wat met de regeling voor de 32 centrumsteden?

Hoewel dit tijdelijk gunstregime eveneens van toepassing is op de 32 centrumsteden die reeds konden genieten van het verlaagd tarief van 6%, blijft ook het oude regime in deze steden van kracht. De strengere regels van de nieuwe regeling dienen dan ook niet voldaan te zijn om te kunnen genieten van het verlaagd tarief van 6%.

Lees hier het originele artikel