Vlaamse Codex Wonen 2021 (Gevaco Advocaten)

Auteur: Katleen Lemmens (Gevaco Advocaten)

Publicatiedatum: 06/05/2021

Sinds 1 januari van dit jaar is de Vlaamse Codex Wonen van kracht. De Vlaamse regering bundelde in dit wetboek nagenoeg al de regelgeving met betrekking tot het Vlaams woonbeleid.  In het bijzonder werden de hierna volgende zaken opgenomen in de codex:

  • de Vlaamse Wooncode
  • het Vlaams Financieringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant
  • het register van verwaarloosde woningen en gebouwen
  • het fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen
  • de subsidie voor investeringen in residentiële woonwagenterreinen en doortrekkersterreinen voor woonwagenbewoners
  • de volgende aspecten uit het decreet grond- en pandenbeleid:
    • het leegstandsregister
    • de activeringsprojecten en het activeringstoezicht
    • de regeling rond de verwezenlijking van een sociaal en een bescheiden
    • woonaanbod

Wat niet opgenomen werd, is het Vlaams Woninghuurdecreet dat op 1 januari 2019 in werking trad.  

De codex is een handig instrument, dat met zijn invoering een verbetering van de samenhang en de leesbaarheid van de verschillende regelgeving beoogde. Inhoudelijke wijzigingen werden er niet doorgevoerd.

Bij de Vlaamse Codex Wonen hoort één uitvoeringsbesluit. In dat besluit zijn 47 individuele besluiten van de Vlaamse regering gebundeld. Net zoals de codex zelf, is ook het uitvoeringsbesluit samengesteld uit zeven verschillende boeken. 

Een belangrijk onderdeel van de codex is gewijd aan de door de overheid opgelegde vereisten inzake woonkwaliteit, die voorheen opgenomen waren in de Vlaamse Wooncode van 1997. Deze vereisten zijn in het bijzonder van belang wanneer u een woning (ver)huurt.  Als verhuurder bent u er toe gehouden een woning te leveren in goede staat en onderhoud. Aan welke vereisten een woning precies dient te voldoen, is afhankelijk van het gewest waarin de woning gelegen is. De vereisten hebben onder meer betrekking op de veiligheid van de elektriciteit en de gasaansluiting, de verluchting, het aanwezig zijn van een keuken, toilet en bad, de minimale oppervlakte en hoogte van de ruimtes, de aanwezigheid van rookmelders, …

De woonkwaliteit wordt tweedelig bewaakt. Enerzijds via administratieve handhaving, anderzijds via een strafrechtelijke handhaving.

De administratieve handhaving onderging begin dit jaar een transformatie.

Daar waar het tot voor kort zo was dat indien bepaalde normen niet gehaald werden, de verhuurder daar een aantal strafpunten voor kreeg, gelden er voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest sedert 1 januari 2021 nieuwe regels. De beoordeling van zowel de ongeschiktheid als de onbewoonbaarheid is voortaan afhankelijk van de beoordeling van objectieve normen onder te brengen in slechts drie categorieën.

Categorie 1 betreft kleinere gebreken die de leefomstandigheden van de bewoners negatief beïnvloeden of die kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken. Heeft een woning minstens 7 gebreken in categorie 1 dan kan dit leiden tot een ongeschiktverklaring van de woning. 

Categorie 2 betreft grotere gebreken, die de leefomstandigheden negatief beïnvloeden maar die geen direct gevaar opleveren voor de veiligheid of gezondheid.  Indien een gebrek van deze categorie vastgesteld wordt, mag de woning niet verhuurd worden.

Onder categorie 3 vallen de ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of die een direct gevaar vormen voor de veiligheid of de gezondheid van de bewoners.  Bij vaststelling van een dergelijk probleem zal de woning wellicht ongeschikt en onbewoonbaar worden verklaard.

De nieuwe regels maken het voor de overheid verder mogelijk om eerst een waarschuwingsprocedure te volgen in plaats van onmiddellijk tot een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring over te gaan. Bedoeling hiervan is om met de verhuurder tot een oplossing te komen, waarbij op korte termijn de vastgestelde problemen in orde gebracht worden. De gemeente of stad is evenwel niet verplicht om deze waarschuwingsprocedure te volgen, en de gebreken dienen sowieso binnen de drie maanden verholpen te zijn. Gebeurt dit niet dan zal er alsnog een procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring volgen.

Om het bewijs te leveren dat de woning die u verhuurt voldoet aan de kwaliteitsnormen,  kan u in Vlaanderen een conformiteitsattest aanvragen. Dat doet u bij de gemeente of stad waar de woning ligt.  Alvorens een attest afgeleverd wordt, zal de woning aan een onderzoek onderworpen worden door een woningcontroleur.

Wanneer een huurwoning niet voldoet aan de normen, dan kan de huurder zich tot de vrederechter wenden. Ofwel om te vragen de huurovereenkomst nietig te verklaren en de verhuurder te veroordelen tot terugbetaling van de reeds betaalde huurgelden (dit is wanneer de woning reeds bij aanvang van de huur niet voldeed), dan wel om te vragen de huur te ontbinden lastens de verhuurder gekoppeld aan een schadevergoeding (dit is wanneer de er in de loop van de huur problemen met betrekking tot de staat van het pand ontstonden die onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder ressorteren). Of op deze vorderingen van de huurder al dan niet ingegaan zal worden door de vrederechter, zal uiteraard afhankelijk zijn van de aard van de vastgestelde gebreken en de specifieke omstandigheden.

De verhuurder van zijn kant kan indien de huurder een procedure start de vrederechter vragen hem een termijn toe te kennen om de woning alsnog in orde te brengen, of de huurder te veroordelen tot betaling van een bezettingsvergoeding zo mocht de huurovereenkomst toch nietig verklaard worden. Ondanks de eventuele gebreken en het hierdoor door de huurder geleden ongemak, heeft de huurder immers in het merendeel van de gevallen wel degelijk gebruik kunnen maken van de woning.

Lees hier het originele artikel