Verkoop van andermans zaak: sowieso nietig of te regulariseren? (Van Steenbrugge Advocaten)

Auteur: Cedric Haspeslagh (Van Steenbrugge Advocaten)

Publicatiedatum: 10/05/2021

Het klinkt logisch dat het verboden is om andermans eigendom, zoals een onroerend goed, te verkopen. De verkoop van andermans zaak is dan ook nietig (artikel 1599 van het oud Burgerlijk Wetboek). In principe althans, want deze nietigheid kan geregulariseerd worden. Dat kan bijvoorbeeld nodig zijn wanneer tussen A en B een onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) wordt gesloten voor een onroerend goed.

Principe: onmiddellijke eigendomsoverdracht

In principe komt deze verkoop definitief tot stand van zodra er een akkoord is over (i) het onroerend goed dat men wil kopen en (ii) de prijs die men daarvoor wil betalen. Op dat moment verkrijgt de koper (B) onmiddellijk de eigendom van het onroerend goed. Het maakt daarbij niet uit dat het onroerend goed nog niet geleverd werd en de prijs nog niet betaald werd (artikel 1583 van het oud Burgerlijk Wetboek).

Uitzondering: uitgestelde eigendomsoverdracht

In de praktijk wordt de eigendomsoverdracht evenwel vaak uitgesteld totdat de koopprijs betaald is en de notariële verkoopakte ondertekend werd. Dat gebeurt in principe binnen de 4 maanden na de ondertekening van de compromis. Tijdens deze periode, tussen het ondertekenen van de compromis en de notariële verkoopakte, is de koper (B) dus nog geen eigenaar. Hij kan het onroerend goed bijgevolg niet doorverkopen.

Maar wat als B dat toch wil doen, bijvoorbeeld omdat hij iemand (C) heeft gevonden die een goede prijs wil betalen voor het onroerend goed, waardoor B onmiddellijk een meerwaarde kan boeken?

In principe mag dat niet. C loopt dan immers een risico op uitwinning door de werkelijke eigenaar (A), die het onroerend goed zou kunnen terugvorderen van C, bijvoorbeeld indien de ondertekening van de notariële verkoopakte tussen A en B zou afspringen. Om C tegen dat risico te beschermen, is de verkoop door B van andermans zaak in principe nietig.

Doorverkopen ondanks uitgestelde eigendomsoverdracht: regularisatie van de nietigheid

Volgens een deel van de rechtspraak en rechtsleer kan een verkoop van andermans zaak evenwel niet leiden tot de nietigheid indien voor de koper (C) het gevaar op uitwinning definitief verdwenen is, bijvoorbeeld wegens een ‘regularisatie’. Indien B dus uiteindelijk wel het eigendomsrecht verwerft (door het betalen van de prijs en het ondertekenen van de notariële verkoopakte met A) dan kan geargumenteerd worden dat de koper zich niet langer kan beroepen op de nietigheid[1]. Hetzelfde geldt indien A verzaakt aan zijn recht op terugvordering en de verkoop tussen B en C bekrachtigt, voordat de notariële verkoopakte tussen A en B werd ondertekend[2].

Het doel van de wet werd dan namelijk bereikt: er wordt vermeden dat andermans goed zonder zijn toestemming wordt verkocht en de koper wordt beschermd tegen uitwinning. De zware nietigheidssanctie is in dat geval niet op zijn plaats.

Anticipatieve toepassing van de mogelijkheid tot regularisatie

De mogelijkheid tot regularisatie van de nietigheid is terug te vinden in het wetsvoorstel tot invoeging van Boek 5 (“Verbintenissen”) in het nieuw Burgerlijk Wetboek: “Het contract blijft evenwel geldig […] wanneer uit de omstandigheden blijkt dat de nietigheidssanctie kennelijk ongeschikt zou zijn, gelet op het doel van de geschonden regel.”

Het Hof van Cassatie bevestigde deze regularisatiemogelijkheid in een arrest van 7 november 2019 (AR C.19.0061.N) met betrekking tot de verkoop van een niet vergund onroerend goed. Het daaropvolgend debat in de rechtsleer over de voordelen en gevaren van een anticipatieve werking van het wetsvoorstel is lezenswaardig[3].


[1] F. Peeraer, Nietigheid en aanverwante rechtsfiguren in het vermogensrecht, Antwerpen, Intersentia, 2019, 364, 433 en 458, nr. 407, 478 en 501; P. Wéry, La régularisation d’un contrat entaché d’une cause de nullité, JLMB 2016, afl. 7, (295) 296, nr. 3; Rb. Leuven 12 februari 2010, FJF 2011, afl. 4, (408) 410.

[2] Gent 5 januari 2009, 2007/AR/1311, juportal.be; Rb. Hasselt 30 maart 2000, AJT 2000-01, 214; B. Van den Bergh, “Artikelsgewijze commentaar bij art. 1599 BW” in X., Bijz.Ov., Mechelen, Kluwer, 2014, afl. 99, 13.

[3] RW 2020-21, afl. 29, 1158-1160; RW 2020-21, afl. 36, 1437-1440; RW 2020-21, afl. 37, 1477-1480.

Lees hier het originele artikel