Digitale vastgoedcontracten in België (De Coninck Advocatenkantoor)

Auteur: Jeroen De Coninck (De Coninck Advocatenkantoor)

Publicatiedatum: 14/09/2020

Op heden kan elke onderhandse overeenkomst die niet moet worden geregistreerd rechtsgeldig elektronisch worden ondertekend, uitgezonderd vastgoedcontracten die door notarissen moeten worden geregistreerd in het hypotheekregister. De Belgische vastgoedsector wacht nu op deze laatste missing link.

Europees kader

Sinds de Europese Richtlijn 1999/93/EG van 13 december 1999 inzake elektronische handtekeningen worden digitale handtekeningen niet langer gezien als de uitzondering, maar als een volwaardig alternatief voor de handgeschreven variant. De Richtlijn werd opgeheven door de Europees eIDAS-verordening van 23 juli 2014, die de mogelijkheden van de elektronische identificatie en authenticatie uitgebreider invult en de obstakels van de interne markt poogt te laten verdwijnen. Met het aannemen van deze Verordening beoogde de Europese Unie het vertrouwen in het gebruik van elektronische transacties binnen de EU te vergroten. In België geeft de Wet van 21 juli 2016 verdere uitvoering en invulling aan deze eIDAS-verordening.

Soorten handtekeningen

Een elektronische handtekening is een “(verzameling van) gegevens in elektronische vorm die gehecht zijn aan of logisch verbonden zijn met andere gegevens in elektronische vorm en die door de ondertekenaar worden gebruikt om te ondertekenen”. De Verordening 910/2014 van 23 juli 2014 maakt een onderscheid tussen 3 verschillende soorten elektronische handtekeningen.

• De gewone elektronische handtekening – dit is de meest laagdrempelige variant en bestaat uit een gewone e-mailhandtekening, handtekening met een pennetje op een touchscreen of een scan van de handgeschreven handtekening. Documentbeheersystemen zoals Dropbox bieden op heden reeds deze mogelijkheid waarbij via Hellosign een gewone elektronische handtekening kan geplaatst worden onder een overeenkomst. Deze handtekening biedt echter zeer weinig waarborgen over wie het document effectief heeft ondertekend en is vandaar ook niet zomaar geschikt voor het elektronisch ondertekenen van vastgoedcontracten.

• De geavanceerde elektronische handtekening – deze handtekening biedt bijkomende waarborgen. Zo is deze handtekening op unieke wijze aan de ondertekenaar verbonden, maakt ze het mogelijk de ondertekenaar te identificeren, komt zij tot stand door middelen die de ondertekenaar onder zijn uitsluitende controle kan houden en is zij op zodanige wijze verbonden aan de gegevens waarop zij betrekking heeft, dat elke wijziging achteraf van de gegevens kan worden opgespoord. Voorbeelden van deze elektronische handtekening zijn de ‘token’ die uw bankkaart genereert bij het ondertekenen van banktransacties.

• De gekwalificeerde elektronische handtekening – Dit is een geavanceerde elektronische handtekening, aangemaakt met een gekwalificeerd middel en gebaseerd op een gekwalificeerd certificaat voor elektronische handtekeningen. Deze elektronische handtekening is gelijkwaardig aan de handgeschreven handtekening en biedt het hoogste veiligheidsniveau, aangezien een certificeringsinstantie, erkend door de Belgische Overheid (FOD Economie) of een buitenlands controleorgaan, tussenkomt om de band tussen de handtekening en de ondertekenaar te garanderen. De tussenkomst van de certificeringsinstantie maakt dat er geen problemen kunnen ontstaan met betrekking tot de identiteit van de ondertekenaar. Voorbeelden hiervan zijn de eID kaart, maar ook de app Itsme.

Gekwalificeerde elektronische handtekeningen worden vandaag de dag vooral gebruikt via platformen waaraan het Belgische E-ID kan gekoppeld worden. Voorbeelden in de vastgoedsector zijn Immoweb, het Vlaamse Omgevingsloket, Immobel en vastgoedgroep Dewaele. Dit zijn op vandaag eerder nog de witte raven in de sector. Adobe Reader biedt ook deze mogelijkheid aan, maar heeft als nadeel dat enkel gekwalificeerd elektronisch gehandtekend kan worden indien beide partijen beschikken over deze software.

Connective.eu is een bedrijf dat u hierbij verder kan helpen, maar ook DocuSign biedt deze mogelijkheid voor de Belgische markt. Het volstaat dus met deze dienstverleners contact op te nemen om de mogelijkheden te bespreken. Ons kantoor werkt samen met het Estse legal tech bedrijf Avokaado voor vastgoedcontracten. Deze laatste werkt eveneens met DocuSign wat maakt dat via dit platform gewerkt kan worden om vastgoedcontracten digitaal te ondertekenen.

Rechtsgevolgen

De verschillende vormen van de elektronische handtekeningen hebben niet dezelfde rechtsgevolgen.

Het bepalen van de rechtsgevolgen van de gewone elektronische handtekening en van de gewone geavanceerde elektronische handtekening dient te worden bepaald door de wetgever van elke lidstaat. De Belgische wetgever heeft ervoor geopteerd om geen bijzondere rechtsgevolgen aan de gewone en geavanceerde elektronische handtekening te verbinden. Het staat aan de rechter vrij de precieze rechtsgevolgen van de gewone en de geavanceerde elektronische handtekening te beoordelen en na te gaan of er voldoende waarborgen zijn omtrent identiteit en integriteit. Echter stelt artikel 25, lid 2 van de Verordening wel dat de rechtsgeldigheid van deze handtekeningen niet mag worden miskend en zij niet als bewijsmiddel in gerechtelijke procedures mogen worden geweerd louter op basis van het feit dat de handtekening in elektronische vorm gesteld is of niet is gebaseerd op een gekwalificeerd certificaat. Dit betekent echter wel dat deze vormen van elektronische handtekeningen wel mogen worden geweerd en miskend op basis van andere redenen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij handtekeningen die onvoldoende garanties leveren omtrent de integriteit van het ondertekende document of van de band met de ondertekenaar.

De gekwalificeerde elektronische handtekening heeft wel dezelfde rechtsgevolgen als een gewone handgeschreven handtekening en wordt ze gelijkgesteld met de handgeschreven handtekening.

Het nieuwe Belgische bewijsrecht

Op 1 november 2020 treedt Boek 8 ‘bewijs’ van het Burgerlijk Wetboek in werking. De vraag die hieromtrent kan worden gesteld is of dit nieuwe Burgerlijk Wetboek een keerpunt kan zijn in het gebruik van de elektronische handtekening. In tegenstelling tot de huidige regeling wordt er rekening gehouden met het feit dat elektronische handtekeningen niet langer de uitzondering op de regel zijn en wordt de bewijswaarde van deze handtekeningen ook (eindelijk) afgestemd op de Europese regelgeving omtrent elektronisch handtekenen. In het nieuwe artikel 8.1,2° BW wordt namelijk expliciet een gelijkschakeling gemaakt tussen de gekwalificeerde elektronische handtekening en de klassieke handtekening, met verwijzing naar de definities van de verordening.

Oostenrijk en Frankijk

België echter is niet de primus inter pares in het gekwalificeerd elektronisch ondertekenen van vastgoedcontracten.

Zo bestaat er in Oostenrijk de mogelijkheid om vastgoedcontracten volledig elektronisch te ondertekenen via het platform dat werd gecreëerd door Realest8. Dit platform biedt de koper de mogelijkheid vastgoed te zoeken op het platvorm en zelf de verkoper via het platform te contacteren. De koper zal zichzelf moeten identificeren via Web ID. Doordat de transactie volledig digitaal langs het platform verloopt, verloopt de transactie sneller en veiliger. Ook de communicatie tussen de partijen loopt volledig via dit platform.

Ook Frankrijk werkt anders dan België, daar de mogelijkheid bestaat om vastgoedovereenkomsten elektronisch te ondertekenen zelfs via een gewone elektronische handtekening met een pen en een touchscreen.

Notariële praktijk

Momenteel beschikken notarissen in België over de mogelijkheid om aktes vanop afstand te ondertekenen via het systeem van de digitale volmacht. Via een videoconferentie georganiseerd door de notaris wordt een volmacht gegeven door de lastgever en de identificatie van deze lastgever gebeurt via de kaartlezer met de eID en pincode ofwel via de app itsme. Nadat de volmacht werd gegeven aan een notarieel medewerker of een vertrouwenspersoon, zal de volmachthouder zich naar het notariskantoor begeven om de akte te ondertekenen en wordt een kopie naar de betrokken partijen gezonden. De meeste notariële aktes kunnen via een digitale volmacht worden ondertekend. Ook de authentieke koopakte kan dus op deze manier worden ondertekend.

De niet uitvoering van de Ventôsewet als barrière voor de koop van onroerend goed

Tot op heden kent men in België nog geen gedigitaliseerde notariële akte, hoewel de Ventôsewet al sinds 2009 de mogelijkheid biedt om notariële akten in gedematerialiseerde vorm te verlijden, op voorwaarde dat deze veilig zouden kunnen worden bewaard in een digitale databank. Wel is het al sinds 2004 mogelijk om uitgiften en grossen van notariële aktes digitaal op te maken en sinds kort kunnen ook de gedematerialiseerde afschriften van papieren akten in NABAN worden opgenomen.

Het feit dat het nog steeds niet mogelijk is om authentieke aktes gekwalificeerd elektronisch te ondertekenen heeft te maken met de oprichting van NABAN. Zo trad het Koninklijk besluit houdende de invoering van de Notariële Aktebank pas in werking op 24 maart 2020. Voorlopig is er enkel nog maar een aktebank voorzien om de papieren versies van de op klassieke wijze gehandtekende papieren aktes op te slaan in deze databank. Het artikel dat het mogelijk maakt om ook koopaktes met gekwalificeerd digitale handtekeningen te bewaren in een daadwerkelijk digitale databank werd nog niet uitgevoerd. Dit maakt dat de echte digitale akte, zoals gehandtekend met een gekwalificeerde elektronische handtekening niet mogelijk is. Dit alles maakt dat het tot op de dag van vandaag het nog niet mogelijk is om authentieke aktes elektronisch te ondertekenen, hetgeen dus een inbreuk lijkt te zijn op de Europese Verordening nu het niet voorhanden zijn van een daadwerkelijk digitaal platform de toepasselijkheid van de Europese Verordening in de weg staat.

Registratie van huurcontracten

Met de onlinetoepassing van MyRent kan een huurcontract en/of een plaatsbeschrijving worden aangeboden voor registratie. De digitaal ondertekende huurcontracten moeten wel ter registratie aanvaard worden. De datum waarop de digitale handtekening wordt geplaatst levert tegenover de administratie het bewijs van de wilsovereenstemming van alle partijen en kan dan ook aanvaard worden als de datum van de huurovereenkomst. Deze online registratie via My Rent kan momenteel enkel voor huurovereenkomsten, waaronder woninghuurovereenkomsten, handelshuurovereenkomsten en gewone huurovereenkomsten, maar ook voor onderhuur en huuroverdracht.

Slotsom

Slotsom is dat de Belgische Overheid zelf nog achterhinkt met het voorzien van de digitale aktedatabanken, hetgeen dus een rem zet op de digitalisering binnen de vastgoedsector. Voor onderhandse overeenkomsten in de vastgoedsector, die niet moeten woren geregistreerd op het hypotheekkantoorbestaat wel de mogelijkheid om gekwalificeerde elektronische handtekening te gebruiken. De aanpassing van het bewijsrecht op 1 november 2020 zal dus nog geen definitieve doorbraak betekenen voor de digitale vastgoedsector.

Lees hier het originele artikel