AirBnB, een juridische trip (Van Steenbrugge Advocaten) 

Auteur: Dean Braeckman (Van Steenbrugge Advocaten) 

Publicatiedatum: 14/02/2020

AirBnB is inmiddels een welgekend begrip. Voor verhuurders is het de ideale manier om een centje bij te verdienen door een kamer op overschot of hun woning tijdens hun vakantie te verhuren en tegelijk nieuwe mensen te ontmoeten. Voor toeristen vormt het een bijzondere manier om een bezoek te brengen aan één van de vele wereldsteden die zij op hun travel bucket list  hebben staan.

Welke regelgeving is van toepassing?

De regelgeving verschilt naargelang de kamer verhuurd wordt in Vlaanderen, Brussel of Wallonië. Wie een kamer of woning verhuurt in Vlaanderen, dient te voldoen aan de voorschriften uit het decreet van 5 februari 2016 houdende het toeristische logies.

Dit decreet is van toepassing op elke inrichting die aan één of meerdere toeristen de mogelijkheid tot verblijf biedt voor één of meer nachten en die op eender welke wijze publiek wordt aangeboden. Wanneer men zijn gastenkamer of woning niet bekend maakt aan het brede publiek door bijvoorbeeld enkel te verhuren aan familie of vrienden, dient men niet te voldoen aan de verplichtingen die het decreet oplegt.

Het promoten en verhuren van een kamer of woning via een website zoals AirBnB valt daarentegen wel degelijk onder het toepassingsgebied van dit decreet.

Het is belangrijk te beseffen dat deze basisregels voor iedereen gelden, zelfs voor diegenen die louter een zetelbed in hun woonkamer verhuren. Wie een AirBnB uitbaat zonder de decretale voorschriften te respecteren, riskeert boetes van 250 tot 25.000 euro.

Melding aan toerisme vlaanderen

Sinds de inwerkingtreding van het decreet van 5 februari 2016 dient niet langer een vergunning aangevraagd en verkregen te worden alvorens men kamers of een woning te huur kan stellen via websites zoals AirBnB.

Wél dient men Toerisme Vlaanderen op de hoogte te brengen van de uitbating van zijn toeristisch logies via deze website.

De meldingsplicht zorgt er voor dat de aanbieders van gastenkamers of woningen gemakkelijk geïdentificeerd kunnen worden indien zich problemen zouden voordoen in verband met brandveiligheid, hygiëne, etc.

De exploitant van een toeristisch logies kan daarenboven nog vrijwillig een erkenning aanvragen bij Toerisme Vlaanderen. De erkenning wordt verkregen indien na controle ter plaatse wordt vastgesteld dat het toeristisch logies voldoet aan alle voorwaarden bepaald in het decreet (melding aan Toerisme Vlaanderen, brandveiligheidsnormen, verzekering burgerlijke aansprakelijkheid, etc.)

Brandveiligheidsnormen

Een eerste belangrijke bijkomende voorwaarde is dat het toeristisch logies dient te voldoen aan de specifieke brandveiligheidsnormen die door de Vlaamse regering werden vastgelegd in een Besluit van 17 maart 2017.

Een logies met minder dan 6 verhuureenheden en met minder dan 13 slaapplaatsen moet voldoen aan volgende brandveiligheidsnormen:

• De verhuureenheid moet minstens twee evacuatiemogelijkheden hebben in geval van brand (waarvan de eerste mogelijkheid de normale uitgang is). Als tweede evacuatiemogelijkheid volstaat het bijvoorbeeld dat er een raam of terras aanwezig is, dat bereikbaar is voor de hoogtewerker van de brandweer en kan dienen als uitweg. De evacuatiewegen moeten veilig aangelegd zijn, duidelijk gesignaleerd zijn en vrijgehouden worden zonder versperringen.
• Het toeristisch logies moet worden afgescheiden van nevenliggende gebouwen, andere toeristische logies en de andere gedeelten van het gebouw die niet gerelateerd zijn aan het toeristisch logies door wanden met een brandwerendheid EI 60 (E = vlamdichtheid, I = Thermische isolatie, het cijfer verwijst naar de tijdsduur van brandwering) of vervaardigd uit metselwerk of beton. Doorgangen in die wanden dienen voorzien te zijn van zelfsluitende deuren met een brandwerendheid EI 30. Deze normen staan vermeld op de zijkant van de brandwerende deuren.
• De conformiteit van de elektrische installatie met de geldende wetgeving moet kunnen aangetoond worden met een geldig keuringsverslag, afgeleverd door een externe dienst voor technische controles.
• De veilige staat van de verwarmingsinstallatie en gastoevoerleidingen moet kunnen aangetoond worden met een attest, afgeleverd door een bevoegd technicus.
• Op het traject tussen de toegangsdeur van het toeristisch logies en de slaapplaats moet iedere ruimte (inclusief de slaapplaats zelf) uitgerust zijn met minstens één autonome branddetector die voldoet aan de norm EN 14604.
• Per 150 m² moet minstens één schuim- of poederbrandblusser met een capaciteit van minstens 6 l/kg voorhanden zijn. Deze brandblussers moeten geplaatst worden in het toeristisch logies of in de onmiddellijke nabijheid ervan.
• Tot slot is het verplicht om in iedere verhuureenheid volgende gegevens ter beschikking te stellen:
  • instructies in geval van brand in het Nederlands, Frans, Duits en Engels;
  • plan met aanduiding van de plaats waar de verhuureenheid zich bevindt ten opzichte van de evacuatiemogelijkheden;
  • internationale noodnummer 112;
  • contactgegevens van de persoon die bereikbaar is in geval van nood.

Voor specifieke gevallen waarin de brandveiligheidsnormen te strikt blijken te zijn, is in de regelgeving ruimte gelaten om uitzonderlijk toch een brandveiligheidsattest te verkrijgen zonder dat aan alle voorwaarden voldaan moet zijn. Op deze wijze wordt de nodige flexibiliteit behouden voor particulieren die een kamer wensen te verhuren.

In dit verband mag niet vergeten worden dat in verzekeringscontracten tot dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid veelal bepaald wordt dat de verzekeraar niet tussenkomt indien de wettelijk voorgeschreven normen niet zijn nageleefd.

Met andere woorden, indien brand zou ontstaan waardoor huurders schade lijden terwijl niet voldaan is aan de wettelijk voorgeschreven brandveiligheidsnormen, zal de verzekeringsmaatschappij weigeren om tussen te komen. Het kan dan ook niet genoeg benadrukt worden dat het van groot belang is om te voldoen aan de voorgeschreven brandveiligheidsnormen.

Meubilair en ruimtes

Verder dient elke verhuureenheid minstens het volgende meubilair en zaken te bevatten: een bed met matras en hoofdkussen, een voorziening om kleding in op te bergen, een vrij stopcontact, mogelijkheid tot verlichting en verluchting, gordijnen of een vergelijkbare voorziening om de ruimte te verduisteren, een bad of douche, een toilet, een wastafel en een wastafelspiegel.

Daarenboven schrijft het decreet uitdrukkelijk voor dat de voor toeristen toegankelijke ruimtes van het logies voldoende proper en onderhouden moeten zijn.

Verzekering tot dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid, rechtsgeldige titel en attest van goed gedrag en zeden

De uitbater van een AirBnB dient verder nog te beschikken over een verzekering tot dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid voor alle schade bij de exploitatie van het logies en een eigendomsbewijs of huurovereenkomst op grond waarvan het hem wordt toegestaan het toeristisch logies te exploiteren.

Tot slot dient de uitbater van een AirBnB een attest van goed gedrag en zeden te kunnen voorleggen.

Fiscale behandeling van de inkomsten

De opmars van het concept van AirBnB ontsnapte niet aan het oog van de fiscale administratie. Omdat verhuurders dikwijls nalieten om de inkomsten die zij verkrijgen uit het verhuren van een kamer of woning aan te geven, werd het Belgian Internet Service center, een gespecialiseerde eenheid binnen de Belastinginspectie, ermee belast om verhuurders van gastenkamers of woningen op te sporen.

Inkomstenbelasting

Op inkomsten die verkregen worden in het kader van kortdurende onroerende verhuur zijn zeer specifieke fiscale regels van toepassing die verschillen naargelang het onroerend goed dat wordt verhuurd al dan niet de woonplaats van de verhuurder is, het gemeubeld is, er bijkomende diensten worden verleend, het verhuurd wordt aan natuurlijke personen dan wel aan vennootschappen, …

Onroerende, roerende en diverse inkomsten

Indien de kamer die verhuurd wordt deel uitmaakt van het onroerend goed dat als woonplaats van de verhuurder dient, worden de huurinkomsten belast als onroerend inkomen. De berekening wordt gebaseerd op het kadastraal inkomen naar verhouding van het verhuurde deel van het goed en de effectieve verhuurperiode binnen het inkomstenjaar. Hierop worden de progressieve belastingtarieven toegepast.

Wanneer de gastenkamer bemeubeld is, zal de verhuurder daarenboven belast worden op een bedrag van roerende inkomsten dat gelijkgesteld wordt met 40% van de totale inkomsten uit de verhuur. Deze roerende inkomsten worden belast tegen een tarief van 30% (+ gemeentebelastingen: 0 à 9 %).

In het geval dat er bijkomende diensten worden verleend zoals het schoonmaken van de kamer, ontbijt, verkoop van streekproducten, … dan zullen de inkomsten die hieruit verworven worden als diverse inkomsten worden belast tegen een tarief van 33% (+ gemeentebelastingen: 0 à 9 %).

Beroepsinkomsten

Wanneer men zeer frequent, gestructureerd en georganiseerd kamers verhuurt, zal de fiscale administratie oordelen dat men een AirBnB uitbaat in het kader van zijn beroepswerkzaamheid. In dat geval zullen de hierboven besproken categorieën (onroerende, roerende en diverse inkomsten) niet van toepassing zijn. Het volledige inkomen uit de verhuur van kamers wordt dan namelijk gekwalificeerd als beroepsinkomsten en belast aan de progressieve tarieven, na aftrek van de forfaitaire of bewezen beroepskosten.

Mogelijk zal deze beroepswerkzaamheid ook opgevat worden als zelfstandige activiteit die onderwerping aan het sociaal statuut der zelfstandigen veronderstelt.

Onbelast bijverdienen?

Onder bepaalde voorwaarden is het mogelijk om voor de verhuur van kamers/woningen te genieten van het regime van onbelast bijverdienen;

• de verhuur gaat gepaard met het aanbieden van diensten (bv. ontbijt);
• verhuur en diensten worden aangeboden door particulieren aan particulieren;
• aanbod gebeurt via een erkend elektrisch platform;
• bruto inkomstenbedrag ligt op jaarbasis niet hoger dan 6.130,00 euro en op maandbasis niet hoger dan 510,83 euro. Van zodra deze bedragen overschreden worden, kan geen toepassing worden gemaakt van de fiscale vrijstelling en zal het volledige inkomen belast worden.

Eén van de voorwaarden houdt in dat het onbelast verhuren van een kamer en aanbieden van diensten enkel kan via erkende platformen. AirBnB, womdu.be, rent.com, tripping.com, … zijn geen dergelijke erkende platformen zodat de inkomsten die behaald worden via deze platformen buiten het onbelast bijverdienen vallen.

Platformen die wel erkend zijn kunnen teruggevonden worden op de website van de FOD Financiën. Op dit moment is het enige erkende platform in het kader van toeristische logies “Supervakantie Vlaanderen”.

Btw

Wie een gemeubeld logies aanbiedt, dient zich in principe te registreren voor btw-doeleinden en btw aan te rekenen aan zijn gasten (btw-tarief van 6%). Indien de totale omzet (exclusief btw) minder dan 25.000,00 euro (op jaarbasis) bedraagt, kan de verhuurder evenwel in aanmerking komen voor de bijzondere btw-vrijstelling voor kleine ondernemers. In dat geval dient geen btw te worden aangerekend.

Toeristentaks

Vele steden en gemeenten kennen een “toeristentaks”, die niet alleen een financiële, maar vooral een administratieve last oplevert (zoals het bijhouden in een register, van de overnachtingen).

Besluit

AirBnB is al lang geen alternatief toeristisch curiosum meer. Het is een vaste waarde geworden in de wereld van de globetrotters, die ongetwijfeld een economische voetafdruk nalaat die niet langer te verwaarlozen is. Strikte regelgeving heeft niet lang op zich laten wachten. Deze strekt ertoe de consument te beschermen en de Staat een graantje te laten meepikken van de lucratieve ondernemingsgezindheid van de burger. Waar een toerist vaak verdwijnt met de noorderzon, kunnen administratieve, fiscale of sociale beslommeringen achteraf nog voor een kater zorgen. Wie verhuren wil, informeert zich best vooraf.

Lees hier het originele artikel