>>>Historische bouwovertredingen verdwijnen niet automatisch door herstel. Aanpassingswerken of betaling meerwaarde vaak een dure kat in een zak (GD&A Advocaten)

Historische bouwovertredingen verdwijnen niet automatisch door herstel. Aanpassingswerken of betaling meerwaarde vaak een dure kat in een zak (GD&A Advocaten)

Auteur: Jens Joossens (GD&A Advocaten)

Publicatiedatum: 25/05/2021

De meerwaarde als herstelmaatregel bestaat reeds jaar en dag en was een populair instrument in de jaren ’70 en ’80. Teneinde de afbraak van de illegale constructie te voorkomen gingen vele eigenaars over tot het betalen van omvangrijke meerwaardesommen van vaak miljoenen Belgische frank. Vele decennia later komen deze woningen in de erfenis en de spreekwoordelijke aap uit de mouw. Immers, desondanks het betalen van de meerwaarde als herstel kan de woning – of andere constructie – zich niet beroepen op een vergunde status, met alle (financiële) gevolgen van dien.

1. Probleemstelling: Oude misdrijven herleven niet maar verhinderen vaak een verkoop

De woningen van de naoorlogse generatie en de latere generatie X komen gestaag opnieuw op de markt, vaak via de nalatenschap. Hiermee komt ook een historisch passief aan onvergunde constructies terug boven water. Want hoewel stedenbouwkundige misdrijven in woongebied verjaren na vijf jaar (maximum tien na stuiting), betekent deze uitdoving van de mogelijkheid tot optreden door de handhavende overheid niet dat de woning dient te worden beschouwd als vergund, ook niet als er meerwaarde werd betaald of aanpassingswerken doorgevoerd.[1]

Dit leidt bij betaling van hoge meerwaardesommen wel eens tot onbillijke en schrijnende situaties als later blijkt dat er hoegenaamd geen sprake is van een integraal vergunde constructie.

2. Verjaard is niet vergund

Het oprichtingsmisdrijf zonder vergunning in woongebied is waarschijnlijk het frequentste maar zonder twijfel het meest relevante misdrijf in het kader van de verkoop van woningen. Wanneer deze illegale handelingen méér dan tien jaar geleden zijn gesteld, zijn deze in regel verjaard.

De handhavende overheid kan niet meer optreden tegen dit misdrijf, de verjaring leidt immers tot het uitdoven van het vorderingsrecht dienaangaande.

Het feit dat de overheid[2] niet meer in rechte kan optreden, betekent echter niet dat alle problemen van de baan zijn. De woning of minstens de delen waaraan onvergunde handelingen zijn gesteld, zijn en blijven onvergund. Alleen een verleende omgevingsvergunning[3] of het herstel naar de vergunde/oorspronkelijke toestand kan in fine leiden tot een vergunde status.

Anders gesteld zonder (regularisatie)vergunning of de afbraak van de illegale constructies/stopzetting van de onvergunde functiewijziging kan er geen sprake zijn van een vergunde woning.

3. Hersteld door middel van meerwaarde of beperkte aanpassingswerken is evenmin vergund

Men kan een stedenbouwkundig misdrijf juridisch herstellen op drie manieren: zijnde door betaling van een meerwaardesom, het doorvoeren van aanpassingswerken en/of het herstellen naar oorspronkelijke toestand, miv het staken van het strijdig gebruik.[4]

Verwarrend genoeg leidt alleen de meest verregaande herstelmaatregel, -het herstel naar oorspronkelijke toestand, een juridisch eufemisme voor afbraak,- tot een vergunde constructie/woning.

Het juridisch herstel conform artikel 6.3.1 VCRO leidt dus niet steeds tot een herstel in de realiteit, wat vele (latere) eigenaars verbaast.

In enkele recente zaken werden de erfgenamen met gelijkaardige situaties geconfronteerd; decennia geleden werd – vaak door hun ouders – een forse meerwaardesom van ettelijke miljoenen betaald.

Vervolgens – en vaak bij de vereffening en verdeling- worden de kinderen geconfronteerd met het gegeven dat er zich ernstige problemen stellen op stedenbouwkundig vlak wat leidt tot een quasi onverkoopbaarheid van de woning, minstens ernstige daling van de (verwachte) waarde.

Het hoeft niet worden gesteld dat dergelijke situaties regelmatig op gespannen voet staan met de verwachtingen van burgers. Deze gaan er immers van uit dat ten gevolge van de betaling van de meerwaarde als herstel, de illegale toestand geremedieerd was.

De vraag stelt zich dan ook welke oplossingen binnen het huidig juridisch kader geboden kunnen worden.

4. Oplossingen voor historische bouwmisdrijven

In essentie zijn er drie mogelijkheden om er voor te zorgen dat de huidige en toekomstige eigenaar de nodige handelingen kunnen stellen zonder het risico te lopen dat men nieuwe misdrijven pleegt, zijnde de regularisatie, de (gedeeltelijke) afbraak en het proces-verbaal van vaststelling.

De omgevingsvergunning voor de regularisatie van stedenbouwkundige handelingen

De meest rechtszekere oplossing bestaat er in dat men een vergunning bekomt voor de onvergunde handelingen dit door het verkrijgen van een regularisatievergunning[5]. Bij deze vergunningsaanvraag beoordeelt men de reeds gerealiseerde handelingen op basis van de vigerende stedenbouwkundige voorschriften en de bestaande goede ruimtelijke ordening.

Deze optie komt echter in de praktijk voor deze situaties zelden voor, indien men kon regulariseren i.p.v. meerwaarde betalen had men dit in vele gevallen immers gedaan.

Het is echter niet uitgesloten dat een later planologisch initiatief mogelijkheden biedt.

Het vrijwillig herstel door middel van het verwijderen van de onvergunde constructies

Indien de verjaarde misdrijven niet kunnen geregulariseerd worden, kan er voor gekozen worden om vrijwillig over te gaan tot het verwijderen van de onvergunde handelingen dit naar een vergunde toestand of aanpassingswerken naar een eerder verleende vergunning. Opgepast, ook voor het verwijderen van bouwwerken vraagt men best een omgevingsvergunning aan.

Het proces-verbaal van uitvoering herstel?

Door de betaling van de meerwaarde is, zoals reeds gesteld, het juridisch herstel doorgevoerd.

Deze bepaling opgenomen in artikel 6.6.1, § 2 VCRO gaat terug op het oude artikel 6.1.58 VCRO.[6]

Na dit herstel kan men de handhavende overheid verzoeken om een proces-verbaal van vaststelling (van uitvoering herstel) op te maken wat er toe leidt dat men een omgevingsvergunning voor stabiliteitswerken aan het pand kan aanvragen wat -eens vergund- nieuwe mogelijkheden zal bieden zonder het risico te lopen nieuwe misdrijven te stellen. [7]

Deze derde piste zal echter niet leiden tot een integraal vergunde toestand maar wel meer mogelijkheden en rechtszekerheid bieden voor panden behept met oude verjaarde misdrijven waarvoor een meerwaardevergoeding werd betaald.

[1] Behalve indien er aangepast naar een toestand zoals vergund.
[2] En na twintig jaar de aangelanden/buren – zie art 2262 bis B.W.
[3] Vroeger stedenbouwkundige vergunning/bouwvergunning
[4] Art 6.3.1 VCRO
[5] Art 81 OVD
[6] Oud art 6.1.58 “Ten aanzien van niet-geregulariseerde en wederrechtelijk opgerichte of in stand gehouden onderdelen van een goed kunnen stabiliteitswerken, vermeld in artikel 4.1.1, 11°, worden vergund, voor zover de overtreder voldaan heeft aan alle verplichtingen die zijn opgelegd in een minnelijke schikking, of in een vonnis of arrest waarin de uitvoering van bouw-of aanpassingswerken of de betaling van een meerwaardevergoeding bevolen wordt.”
[7]Art 6.6.1, § 2 VCRO

Lees hier het originele artikel

2021-06-04T10:24:06+00:00 9 juni 2021|Categories: Milieu- en stedenbouwrecht|Tags: , |