Beroepsprocedures tegen uw omgevings-vergunningsaanvraag? (Caluwaerts Uytterhoeven)

Waarom?

Alvorens bepaalde vastgoedprojecten of bouwwerken kunnen worden uitgevoerd, dient er over een omgevingsvergunning te worden beschikt (cf. dit zijn doorgaans ‘vergunningsplichtige stedenbouwkundige handelingen’). Het bekomen van een dergelijke omgevingsvergunning kan in sommige gevallen echter een lange tijd in beslag nemen en dit eens te meer wanneer de aanvrager wordt geconfronteerd met een derde partij (q.q. ‘betrokken publiek’) die een bezwaar- en/of beroepsprocedure aantekent tegen de verkregen omgevingsvergunning.

Daarna bestaat er bovendien ook nog de mogelijk tot het inleiden van een procedure bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen met oog op de eventuele schorsing en/of vernietiging van de verleende omgevingsvergunning.

Voormelde procedure(s) kunnen leiden tot een maandenlange blokkering van een project en bijgevolg zware financiële gevolgen met zich meebrengen voor de aanvrager. De praktijk leert bijvoorbeeld dat notarissen eerder geneigd zullen zijn om een eventuele verkoop op te schorten tot er een definitieve beslissing is genomen. Daarnaast is het mogelijk dat een ontwikkelaar de verkoopprijs van zijn project ziet dalen omdat er een beroep werd ingediend tegen de omgevingsvergunning en eventueel bereidwillige kopers beginnen af te haken.

Doel?

Om bovenvermelde redenen werd sinds kort een ‘verzekering tegen beroepen op omgevingsvergunningen’ (kort: ‘VBO’) in het leven geroepen, dewelke aan bouwpromotoren, grondeigenaars en (potentiële) kopers bescherming biedt tegen de risico’s die verbonden zijn aan een annulatie en/of schorsing van de aangevraagde omgevingsvergunning.Het doel van deze VBO is om de verkopen alsnog te laten doorgaan, zelfs mét de hangende beroepen op de betreffende omgevingsvergunning. De verzekeraar zal zich namelijk ‘garant stellen’ voor het project.

Voorwaarden?

Alvorens de VBO te kunnen onderschrijven zal er eerst een risicoanalyse worden uitgevoerd bestaande uit een onafhankelijke audit van de omgevingsvergunning en de beroepen door een gemandateerde van de verzekeraar. Enkel indien deze audit gunstig is, zal het project aan een verzekeraar worden voorgesteld voor het ingaan van de dekking en wordt de hoogte van de verschuldigde premie bepaald.

Voorwerp van de waarborgen?

Indien het gaat over panden die reeds verkocht zijn, doch waar nog geen sprake is van een oplevering, stelt de verzekeraar een overname voor van het goed ter hoogte van 110% van de gestorte bedragen vanaf de 12de schorsingsmaand. Wanneer er geen sprake is van een schorsing, maar van een opzegging van de omgevingsvergunning neemt de verzekeraar het goed over ter hoogte van 110% van de gestorte bedragen.

Wat betreft de reeds verkochte en opgeleverde panden, waarvan de omgevingsvergunning wordt opgezegd en de afbraak wordt bevolen, neemt de verzekeraar het goed over ter hoogte van 110% van de verkoopprijs incl. BTW. Wanneer er enkel sprake is van de opzegging van de vergunning waardoor een waardeverlies ontstaat, verleent de verzekeraar een vergoeding ingeval van een geconstateerde prijsvermindering bij de verkoop van het goed (vergoeding tot 20% van het verlies in waarde).

Tot slot indien het gaat om nog niet verkochte panden, neemt de verzekeraar het goed over ter hoogte van maximum 50% voor 80% van de verkoopprijs incl. BTW (op basis van de prijslijst van de verkoopsprijzen incl. BTW bezorgd door de verzekeringsnemer).

Lees hier het originele artikel