Moet de handelshuurder de huur betalen voor de periode van lock-down? (Argus Advocaten)

Auteur: Dirk Vandecasteele (Argus Advocaten)

Publicatiedatum: 30/11/2020

Dat de winkels op 01.12.2020 na een tweede lock-down terug openen is goed nieuws.  Het neemt echter niet weg dat heel wat eigenaars-verhuurders met de wrange vaststelling blijven dat hun huurder (opnieuw) weigerde om huur te betalen.   Terecht of niet ?

Als raadsman van meerdere belangrijke ontwikkelaars en verhuurders van retail vastgoed hebben wij hierover diverse procedures gevoerd en telkens werd geoordeeld dat de handelshuurder de huurgelden wel degelijk moet betalen, ook voor de periode dat de winkels verplicht moesten sluiten.

De sluiting wordt immers opgelegd aan de handelszaken omwille van de aard van hun activiteit en er werden geen maatregelen (geboden of verboden) opgelegd aan de verhuurders. De verhuurder  die het onroerend goed, voorwerp van het huurcontract, levert en in goede staat houdt, verschaft het bedongen rustig genot en begaat geen wanprestatie.  De verhuurder is enkel vrijwaring verschuldigd voor rechtsstoornissen doch niet tegen stoornissen door derden of externe feitelijkheden. De opgelegde maatregelen vormen geen rechtsstoornis waarvoor de verhuurder vrijwaring verschuldigd is en ontlasten de huurder dus niet van zijn verbintenis om huur te betalen.

Het inroepen van zg. overmacht door het bestaan van een overheidsbevel (“fait du Prince”) gebeurt niet relevant nu het de verhuurder niet verboden of onmogelijk gemaakt werd om het verhuurde goed ter beschikking te stellen.  De bestaansreden van de verbintenis om huur te betalen is aldus niet verdwenen : het pand is materieel ter beschikking gebleven en de huurder die het pand bleef bezetten (vb. met zijn stock, inrichting, enz. …) kon de handel op elk ogenblik opnieuw opstarten en kon het pand inmiddels ook gebruiken om koopwaar te stockeren en zelfs aan te bieden via het internet en/of vanuit de aanwezige stock uit te leveren.

De vaak ingeroepen ” imprevisieleer” die de Rechter toelaat om de voorwaarden van een overeenkomst te wijzigen wanneer omstandigheden leiden tot een onevenwicht tussen de respectievelijke verbintenissen, is naar Belgisch recht (nog) onbestaande en het al even vaak ingeroepen “matigingsrecht” van de Rechter vindt evenmin toepassing.   Zulks  betreft immers de vraag of er sprake is van rechtsmisbruik door betaling van de huur te eisen terwijl geweten is dat de huurder omzetverlies lijdt.   Naar Belgisch recht is de onmogelijkheid om te betalen echter geen overmacht en dus niet van aard de huurder te ontslaan van zijn schuld.   De huur moet betaald worden ook als de omzet daalt.  Niet betaling van huur zou voor de huurder een “winst” zijn maar voor de verhuurder een definitief en nooit meer recht te zetten verlies.  Van elke huurder moet een zekere marge verwacht worden om mindere omzetten te overbruggen.  Het zou onrechtvaardig zijn indien de verhuurder de huur zou moeten derven omdat er geen omzet behaald  wordt, ook al is dat het gevolg van feitelijke omstandigheden buiten de wil of toedoen van de (ver)huurder.   Omgekeerd zal de huurder ook niet aanbieden om meer huur te betalen als externe omstandigheden tot een hogere omzet leiden.  Omzet is nooit niet gegarandeerd maar betreft een ondernemingsrisico van de huurder dat niet overgedragen kan worden op de verhuurder die zijn eigen risico draagt (leegstand, insolvabiliteit) en doet wat hij moet doen : het pand in correcte staat ter beschikking stellen.  Ook geldt dat de huurder in casu voordelen ontving van de overheid waardoor de onevenwichtige situatie minstens ten dele werd rechtgetrokken rechtgezet terwijl er t.v.v.  de verhuurder die geen huurgeld zou ontvangen geen enkele tegemoetkoming werd voorzien.   Het zou dus onrechtvaardig zijn om overmacht te weerhouden in het voordeel van één enkele partij.

We kunnen uiteraard niet blind zijn voor het feit dat enkele Vrederechters toch een ander oordeel hebben geveld en de huurder hebben vrijgesteld van de verbintenis huur te betalen.    Het laatste woord is hierover dus nog niet gezegd maar doorslaggevend kan mogelijk zijn dat de bevoegde Vlaamse minister inmiddels via de pers bevestigde dat de financiële tegemoetkomingen ingegeven zijn om de vaste kosten te helpen betalen van de handelaars die door de winkelsluiting omzetverliezen lijden …  en daarbij uitdrukkelijk de huurgelden heeft vermeld … !  Daarenboven blijft ook de zg. handelshuurlening bestaan of m.a.w. de mogelijkheid om een goedkope lening aan te gaan om de huur te betalen indien dit moeilijk werd ingevolge de COVID-19 maatregelen en wat impliciet bevestigt dat de huurgelden wel degelijk verschuldigd blijven.

Wordt vervolgd.

Lees hier het originele artikel