Handelshuur – Huur betalen in tijden van de corona –vogelpik voor de Vrederechter (Theoma)

Auteur: Ivan Coppens (Theoma)

Publicatiedatum: 23/03/2021

“Meester, moet ik in periodes van lockdown of van strenge veiligheidsmaatregelen huur betalen? ” Het antwoord? “Ja of neen. Het hangt af van de Vrederechter die zich over je zaak buigt …”

Tot een jaar geleden wisten alleen zij die regelmatig kruiswoordraadsels oplosten: “ziekte die zich over een groot deel van de aarde verbreidt”, acht letters? Pandemie. Intussen is de hele wereld in de ban is van de pandemie. Niet essentiële winkels en horecazaken zijn verplicht gesloten, niet essentiële verplaatsingen worden beperkt. Dit alles heeft een enorme impact op de detailhandel en de horeca. Met meteen ook de vraag: als alles verplicht dicht moet, moet er dan nog huur betaald worden?

Het tijdelijk verloren gaan van het huurgoed (artikel 1722 BW), overmacht, goede trouw, … alle mogelijke (en onmogelijke) middelen worden door de advocaten ingeroepen voor de Vrederechters. We grijpen zelfs terug naar rechtspraak van ons Hof van Cassatie van 1919! Het is een cocktail die bij de ene Vrederechter gesmaakt wordt, maar bij de andere onverteerbaar lijkt. Na één jaar is er nog steeds geen duidelijke lijn te trekken in de rechtspraak.

Neem bijvoorbeeld Brugge. In Brugge delen vier Vrederechters eenzelfde zittingzaal. Op donderdag zetelt de Vrederechter van het vierde kanton (bevoegd voor de Brugse binnenstad). Op 18.03.2021 oordeelde deze (m.b.t. een nightclub, in de eerste golf oordeelde hij in dezelfde zin m.b.t. een toeristische chocoladezaak):

Dat een dergelijke absoluut onvoorzienbare gebeurtenis, bestaande uit een wereldwijd medisch luik, een hele reeks Europese en wereldbeslissingen die de vrijheid van verplaatsing terugdraaiden, en ten slotte een regeringsbeslissing van stillegging van alle economische activiteiten, een combinatie uitmaakt van overmacht en een fait du prince, in hoofde van de verhuurder;

Dat immers in casu de rechtbank in eerste instantie dient vast te stellen dat gedurende de coronacrisis maar ook in de nasleep ervan, en zeker sinds oktober bij het bereiken van de tweede golf van de coronacrisis, de bestemming van het huurgoed zoals weergegeven in het contract tussen de beide partijen, niet kon worden gerealiseerd op de wijze waarop partijen deze voor ogen hadden bij het sluiten van de overeenkomst;

Dat immers op dat ogenblik, en dit daarenboven gestaafd wordt door de foto’s die voorliggen in het bundel van verwerende partij, een zeer hoge huurprijs bedongen werd door eisende partij ten overstaan van verwerende partij, waar het de facto over een ordinaire villaverhuring gaat, met een viertal slaapkamers maar niet echt buiten de normen qua luxe, die enkel door het verdwijnen van een aantal similaire handelszaken in de omgeving enerzijds, en anderzijds een traditie, de verhoogde huurprijs van 2017 kon wettigen, en ten gevolge waarvan ook vaststaat dat enkel verwerende partij samen met een beperkt aantal andere handelaars die gespecialiseerd zijn in de materie in staat waren dergelijke huurprijzen te betalen nu het betalen van een dergelijke exorbitante huurprijs een economisch plan vooronderstelt waarin ook een exorbitante omzet kan worden gedraaid;

Dat de rechtbank dient vast te stellen dat de contractuele loyauteit voorzien in art. 1134 B.W. dat er de facto een poging dient te worden ondernomen uit hoofde van wederzijdse solidariteit, maar dient vast te stellen dat dit klaarblijkelijk niet het geval geweest is;

Dat ten slotte, bij toepassing van art. 1722 B.W., dient te worden vastgesteld dat bij het tenietgaan van het onroerend goed geen schadevergoedingen wederzijds verschuldigd zijn, en dat deze bepaling haar oorsprong vindt in de onmogelijkheid voor de verhuurder het overeengekomen genot van het huurgoed conform de overeengekomen bestemming te verschaffen aan de huurder (zie ook Cass. 09/01/1919, Pas. Cris. 1919, I, 52; Cass. 27/06/1946, Pas. Cris. 1946, 1, 270; Cass. 10/09/1965, Pas. Cris. 1966, I, 52; Cass. 17/04/1980, Pas. Cris. 1980, 1, 1030; Cass. 17/09/1982, Pas. Cris. 1983, I, 83; Cass. 05/12/1996, Arresten van het Hof van Cassatie 1996, 1165), en dat het tweede lid van deze wetsbepaling voorziet in een prijsvermindering als het goed slechts gedeeltelijk teniet gaat;

Dat aldus, waar het uitgangspunt van art. 1722 B.W. een overmacht is in hoofde van de verhuurder, en de rechtbank ter zake dient vast te stellen dat in casu dergelijke overmacht voorhanden is omwille van het feit dat de overheid verboden heeft het etablissement nog open te houden, daarenboven er wereldwijd een beperking geweest is op de verplaatsingen, wat noodzakelijkerwijze tot gevolg heeft dat minder cliënteel zich naar het etablissement zou kunnen verplaatsen, wijl ten slotte er het levensgevaarlijke medische luik is, de rechtbank dan ook dient te concluderen tot de noodzaak van een prijsvermindering dan wel volledige kwijtschelding voor de huur vanaf de maand juli 2020 …

Daags nadien, op vrijdag, zetelt de Vrederechter van het derde kanton (bevoegd voor o.a. Knokke-Heist) in diezelfde zaal, op diezelfde stoel. Zijn vaststaande rechtspraak (m.b.t. o.a. een horecazaak, schoonheidsinstituut en modezaak) luidt intussen:

Artikel 1722 B.W. vormt geen reden, anders dan wat verweerster voorhoudt, om een kwijtschelding van huurtermijnen te vorderen. Voormeld artikel viseert het louter materieel teniet gaan dan wel het juridisch teniet gaan van het gehuurde goed. Dit teniet gaan betekend dat de verhuurder door toeval of overmacht in de onmogelijkheid is om de in de huurovereenkomst beloofde genot en gebruik te verzekeren aan de huurder. Voor zover vastgesteld wordt dat er sprake is van een structureel financieel tekort en aanhoudend gebrek aan tijdige betaling van de huurgelden is er geen reden om aan verweerster enige huurprijsvermindering of kwijtschelding ervan toe te staan. Verweerster laat trouwens na aan te tonen dat zij in de absolute onmogelijkheid was om het gehuurde goed verder te gebruiken. In zoverre zij enkel haar deuren heeft gesloten maar alle koopwaar verder in het gehuurde goed is blijven staan en zij na een bepaalde periode ervoor heeft geopteerd om haar handelsuitbating te heropenen is er geen redenen om aan te nemen dat de uitbating in het gehuurde goed materieel of juridisch door eiseres onmogelijk werd gemaakt.

Het financieel onvermogen van een schuldenaar als gevolg van een externe omstandigheid of gebeurtenis maakt op zich geen vorm van overmacht uit. Ook de tijdelijke onmogelijkheid voor verweerster om de huurgelden en onroerende voorheffing te honoreren, laat verweerster niet toe zich te beroepen op de artikelen 1134, 1142, 1147 en 1148 B.W. om van eiseres een kwijtschelding of bevrijding van welbepaalde huurtermijnen te vorderen. Verweerster dient over voldoende financiële buffer te beschikken om zich te wapenen tegen eventuele tijdelijke onmogelijkheid van het uitoefenen van haar handelsuitbating …

Handelaars verlangen naar een terugkeer naar “het normaal”. Advocaten verlangen van hun kant naar rechtszekerheid voor hun cliënten. Die rechtszekerheid is er momenteel niet en zolang zij niet komt, onder de vorm van vonnissen gewezen in graad van beroep en arresten van het Hof van Cassatie, wordt onrecht aangedaan aan zovele detailhandelaars, van wie het lot van hun handelshuur afhangt van waar het huurgoed gevestigd is. Van de vraag of hun zaak op donderdag of op vrijdag voorkomt …

Niet alleen in Brugge is het onzekerheid troef. Ook de andere Vrederechters oordelen alles behalve unisono. Zo oordeelden de Vrederechters van Schaarbeek (schoonheidssalon), Antwerpen – tweede kanton (welness centrum), Antwerpen – derde kanton (eetgelegenheid), Sint-Pieters-Woluwe (kapsalon) en Etterbeek dat de pandemie voor hen een reden is om huur kwijt te schelden of om de huur te herleiden. Gent – eerste kanton (fastfood zaak) en Bree (textielzaak) laten de beker aan zich voorbij gaan en zien geen redenen om enige kwijtschelding of herleiding van de huur toe staan.

Lees hier het originele artikel