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De société momentanée à société simple – qu’en est-il de la vente fractionnée de biens immobiliers ? (EY)

Auteurs: Saskia Smet, Pascal Vanzieleghem et Tristan Dhondt (EY)

Date de publication: 06/03/2020

Par l’introduction du nouveau Code des sociétés et des associations au 1er mai 2019, le législateur a voulu réduire et simplifier le nombre de formes de sociétés. Ainsi, la société momentanée (« SM »), une forme d’association couramment utilisée dans le secteur immobilier, n’a pas été retenue comme forme juridique distincte.

Depuis le 1er mai 2019, la SM a été remplacée par la société simple. Cette dernière a dès lors un caractère temporaire si elle est créée pour un projet spécifique.

Une circulaire récemment publiée par l’administration de la TVA semble cependant avoir un impact (non souhaité ?) en matière de TVA en ce qui concerne la pratique des ventes dites fractionnées.

Dans le secteur, il est d’usage de réunir la banque foncière et l’entreprise de construction par le biais de la SM.

Sur la base des commentaires de l’administration, une SM n’était en principe pas considérée comme un assujetti à la TVA distinct. L’administration de la TVA considérait les livraisons effectuées par la SM à des tiers comme des livraisons fournies directement par chaque associé individuellement, chacun pour sa propre part. En d’autres termes, la SM était dans ce cas, comme en matière d’impôts directs, fiscalement transparente d’un point de vue TVA.

Par conséquent, dans le cadre d’un projet immobilier, la vente du terrain et la vente des constructions étaient analysées de manière séparée. La vente du terrain par la banque foncière était d’office exonérée de la TVA (et soumise aux droits d’enregistrement) tandis que la vente des (nouvelles) constructions par l’entreprise de construction était soumise à la TVA.

Toutefois, les associés pouvaient choisir d’identifier la SM à la TVA dans la mesure où ses activités étaient suffisamment importantes. Dans ce cas, la vente des nouveaux bâtiments et du terrain associé était soumise à la TVA comme s’ils avaient été vendus par la même personne (dans ce cas, la SM).

Précédemment, l’administration avait confirmé que les principes relatifs à la SM s’appliquent mutatis mutandis à la société simple.

Toutefois, il ressort de la circulaire 2020/C/17 récemment publiée que lorsqu’une association prend la forme d’une société simple, elle sera en tout état de cause considérée, en matière TVA, comme un assujetti dans la mesure où elle effectue régulièrement des opérations économiques. Ceci indépendamment du fait que la société ait ou non la personnalité juridique (sous la forme d’une société en nom collectif ou d’une société en commandite).

De facto, cette position impliquerait que toute ancienne SM (depuis le 1er mai 2019, société simple) active dans le développement de projets, est désormais considérée comme assujettie à la TVA. En conséquence, la vente des constructions et du terrain associé ne pourraient plus être dissociées en matière TVA.

Il n’est pas certain que l’administration ait réellement eu l’intention de soumettre dorénavant à la TVA l’intégralité des ventes fractionnées effectuées par le biais d’une société simple.

Toutefois, il est clair que la mise en place d’une société simple pour ces projets comporte désormais un risque en matière de TVA et il est conseillé de demander un accord au préalable ou d’envisager d’autres alternatives.

En outre, il apparaît que les dispositions de la circulaire susmentionnée sont pleinement applicables et que des mesures transitoires n’ont pas été prévues pour les structures existantes mises en place avant le 1er mai 2019. Le manuel de la TVA sera également adapté en conséquence.

De même, la question se pose de savoir ce qu’il advient des projets qui, à l’époque, avaient été confiés à une SM mais qui n’avaient pas été intégralement vendus avant le 1er mai 2019.

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2020-03-21T11:49:08+00:00 21 mars, 2020|Categories: Droit des societés - TVA et douane|Tags: , , , , , , |