>>>Les locations immobilières bientôt soumises à la TVA : projet de loi du 31 juillet 2018 (Tuerlinckx Tax Lawyers)

Les locations immobilières bientôt soumises à la TVA : projet de loi du 31 juillet 2018 (Tuerlinckx Tax Lawyers)

Auteurs: Baptistin Alaime et Philippe Maes (Tuerlinckx Avocats)

Date de publication: 27/08/2018

Actuellement, les locations de biens immeubles situés en Belgique sont exonérées de la TVA (art. 44, § 3, 2°, CTVA). Or, un assujetti ne peut déduire la TVA grevant les biens et services qui lui ont été fournis, que si ceux-ci sont utilisés pour effectuer des opérations, elles-mêmes, soumises à la TVA. L’exonération des locations immobilières a donc pour conséquence que le propriétaire d’un bien immeuble mis en location n’est pas autorisé à déduire la TVA sur les différents frais de construction, d’acquisition ou de rénovation de celui-ci.

Cette TVA est alors répercutée dans le montant du loyer et supportée économiquement par le locataire, même lorsque celui-ci est un assujetti redevable de la TVA sur les biens ou prestations qu’il fournit. Le système TVA est pourtant censé être neutre.

Ceci rend évidemment la Belgique moins attrayante pour les investisseurs immobiliers que certains pays voisins, comme les Pays-Bas, qui, eux, soumettent les locations immobilières à la TVA. Avec l’Italie et la Grèce, la Belgique est, en fait, l’un des seuls pays à encore exonérer de la TVA les locations immobilières.

Il est, dès lors, fréquemment fait appel aux fiscalistes pour mettre en place des montages, parfois complexes tels que les leasings immobiliers ou les unités TVA, afin de soumettre les mises à disposition de biens immeubles à la TVA et ainsi pouvoir déduire la TVA due sur la construction de ceux-ci. Mais tout ceci s’apprête à changer.

En effet, le gouvernement souhaite résoudre ce problème. Pour ce faire, il a déposé à la Chambre un projet de loi du 31 juillet 2018 visant à instaurer un système d’option permettant, à ceux qui le souhaitent, d’appliquer la TVA sur les locations immobilières, dans certaines circonstances et conditions décrites ci-après.

Pourquoi me serait-il plus avantageux de soumettre la location de mon immeuble à la TVA ?

Si l’option est activée, la TVA sera portée en compte sur les loyers. En contrepartie, la TVA sur les frais de construction ou d’acquisition de l’immeuble seront déductibles pour le bailleur. De plus, la TVA sur les loyers pourra, en principe, être également déduite par le locataire.

Le nouveau régime ne sera pas obligatoire. Aussi bien le bailleur que le locataire devront marquer leur accord pour lever l’option et celle-ci vaudra pour toute la durée du contrat. Il faudra donc, pour chaque situation envisagée, analyser l’opportunité de soumettre la location à la TVA, en tenant compte, notamment, de la possibilité, pour le locataire de déduire, totalement ou partiellement, la TVA sur les loyers.

Quelles locations immobilières peuvent être soumises à la TVA ?

1) Un immeuble et, le cas échant, le sol y attenant

La location devra porter sur un immeuble ou une fraction d’immeuble et, le cas échéant, le sol y attenant.

Les locations portant uniquement sur un terrain, sans bâtiment érigé dessus, ne pourront donc pas être soumises à la TVA.

2) Un immeuble utilisé exclusivement par le locataire pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti

L’option ne sera également possible que si l’immeuble loué est exclusivement utilisé par le locataire pour l’exercice de l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti.

Le nouveau régime ne concerne donc pas les locations à des particuliers, des non-assujettis (comme les holdings passives), à des assujettis utilisant l’immeuble à des fins autres que celles de leur activité économique (par exemple, à des fins privées), ou encore à des organismes publics assujettis utilisant l’immeuble en dehors de leur activité économique.

L’immobilier résidentiel ne pourra, dès lors, en principe, pas bénéficier de l’option.

Si le bâtiment n’est utilisé qu’en partie pour l’activité économique du locataire, il ne sera possible de soumettre à la TVA que les loyers portant sur la partie utilisée pour l’activité économique, à condition qu’elle puisse être utilisée de façon autonome. Dans ce cas, la TVA ne sera portée en compte que sur la partie du loyer correspondant à la fraction utilisée pour l’activité économique. L’exposé des motifs de la loi donne comme exemple de fraction de bâtiment pouvant être utilisée de façon autonome, la partie d’un immeuble qui est accessible de l’extérieur, sans devoir passer par la fraction du bâtiment qui n’est pas affectée à l’exercice de l’activité économique.

3) L’immeuble « neuf » au 1er octobre 2018 : pas de factures pour la construction/acquisition/rénovation émises avant le 1er octobre 2018 (ou toute autre cause d’exigibilité survenue avant le 1er octobre 2018)

Le nouveau régime entrera en vigueur le 1er janvier 2019. Cependant,  il faudra que la location porte sur un immeuble qui est neuf au plus tôt le 1er octobre 2018. Les factures pour la construction/acquisition ne pourront donc être émises qu’au plus tôt le 1er octobre 2018. Plus précisément, la TVA grevant ces frais ne pourra être devenue éligible qu’à partir du 1er octobre 2018.

L’exposé des motifs précise qu’il est donc possible que les travaux visant à ériger l’immeuble commencent avant le 1er octobre 2018, si aucune TVA n’est devenue exigible avant cette date. Si vous vous apprêtez à construire un immeuble, il est, dès lors, peut-être préférable de reporter le début des travaux au 1er octobre 2018 si vous voulez vous assurer qu’aucune TVA ne sera devenue éligible avant cette date.

Il est également possible qu’un immeuble déjà existant en octobre 2018 fasse l’objet de modifications suffisamment importantes que pour être considéré comme étant « neuf » (modification des éléments essentiels de l’immeuble ou coût des travaux de rénovation atteignant 60% de la valeur de l’immeuble au moment de l’achèvement des travaux). Dans ce cas, la même règle sera applicable : la première cause d’exigibilité de la TVA sur la rénovation devra intervenir au plus tôt le 1er octobre 2018.

L’exposé des motifs précise, toutefois, que seuls « les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment » sont concernés par cette condition. La TVA sur les travaux de nature intellectuelle ou immatérielle, comme les prestations d’architectes, géomètres, conseillers en prévention et en sécurité pourrait, dès lors, être devenue éligible avant le 1er octobre 2018.

Par ailleurs, le fait d’annuler une première facture émise avant le 1er octobre 2018 par une note de crédit ne permettra pas de satisfaire à la condition, et la location de l’immeuble ne pourra être soumise à la TVA. Il s’agit d’une sorte de disposition anti-abus.

Comment puis-je exercer l’option ?

L’option devra être exercée conjointement par le bailleur et le locataire. Selon l’exposé des motifs, elle pourra être levée par une déclaration à cet effet dans le contrat de bail.

Un Arrêté royal doit, toutefois, encore être pris pour régler les modalités et le moment d’exercice de l’option.

Puis-je soumettre à la TVA un loyer anormalement peu élevé si cela permet à la société bailleur, avec laquelle je suis lié, de déduire la TVA sur la construction ?

Non. Pour éviter les abus, entre parties contractantes liées, la base imposable de la TVA sera, au minimum, la valeur normale du loyer, à savoir la valeur du marché pour une location similaire.

Cette base imposable minimale ne s’appliquera, toutefois, que si les conditions cumulatives suivantes sont remplies :

  • La contrepartie (loyer) doit être inférieure à la valeur normale ;
  • Le preneur ne dispose pas d’un droit à déduction intégrale de la TVA ;
  • Le preneur est lié avec le bailleur par des liens personnels, financiers ou organisationnels.

La base imposable de la TVA étant la contrepartie effective de l’opération, cette règle de la valeur normale du loyer vise à éviter que des parties prévoient des loyers anormalement faibles, alors que le bailleur pourrait déduire intégralement la TVA sur la construction de l’immeuble (déséquilibrage entre la TVA déduite pour l’acquisition ou la construction et la TVA due sur les loyers).

Que se passe-t-il si, en cours d’exécution du contrat de bail, l’immeuble n’est plus utilisé par le locataire (ou un autre locataire) pour son activité économique ?

La TVA sur la construction/acquisition de l’immeuble est immédiatement et entièrement déductible. Il est possible qu’un bâtiment, utilisé, au départ, par le locataire pour son activité économique ne le soit plus ou plus que partiellement. Celui-ci pourrait, par exemple, en cours d’exécution du contrat de bail et en violation de celui-ci, utiliser l’immeuble à des fins privées. Dans ce cas, les loyers ne pourront plus être soumis à la TVA. La TVA déduite par le bailleur sur la construction/rénovation de l’immeuble devra alors faire l’objet d’une révision. Cela signifie que le bailleur devra rembourser au Trésor, une partie de la TVA initialement déduite, si après un certain temps, le bien immeuble ne fait plus l’objet d’une location avec TVA.

Le bail peut également prendre normalement fin avant que la période de révision ne soit acquise. Si l’immeuble ne fait pas l’objet d’un nouveau contrat de location (au même locataire ou à un nouveau locataire), il ne sera alors plus utilisé pour les besoins d’une activité économique et une révision de la TVA initialement déduite sera opérée dans le chef du bailleur.

Il y aura également révision si le nouveau locataire n’utilise pas l’immeuble pour l’exercice de son activité économique (ou que partiellement sans qu’une fraction du bâtiment puisse être utilisée de façon autonome pour l’activité économique) ou encore si le bâtiment est reloué sans que l’option ne soit exercée.

Par contre, en application de la jurisprudence de la Cour de Justice de l’Union Européenne, la TVA initialement déduite ne devra pas être révisée, si l’immeuble est inoccupé avant la première mise en location soumise à la TVA ou entre deux contrats de bail avec TVA (CJUE, Imofloresmira, 28 février 2018, C-672/16). Le bailleur doit, toutefois, être de bonne foi et démontrer qu’il a entrepris les démarches nécessaires pour louer l’immeuble avec TVA, mais sans succès.

En matière immobilière, le délai de révision est normalement de 15 ans. Pour ce nouveau régime de TVA optionnelle, il est cependant fixé à 25 ans. Cette révision s’opèrera chaque année à concurrence d’1/25 de la TVA initialement déduite. Il ne s’agit donc pas d’une révision qui est opérée pour les années restantes de la période de révision mais annuellement. La question est maintenant celle de savoir s’il ne s’agit pas ici d’une différence de traitement contraire au principe d’égalité des articles 10 et 11 de la Constitution.

Le bailleur ne pourra pas mettre la révision à charge du locataire, même si ce dernier n’a pas utilisé le bâtiment pour son activité économique alors que seul cet usage était autorisé par le contrat de location. Le bailleur pourra, cependant, se prémunir contractuellement contre ce risque.

Quel sera le taux de cette nouvelle TVA ? Sera-t-il possible de bénéficier de taux réduits dans certaines circonstances ?

Les loyers seront, en principe, soumis à une TVA « normale » de 21%. Cependant, l’Arrêté royal n° 20 qui précise les différentes prestations de services pouvant bénéficier d’un taux réduit de 6 ou 12%, va être adapté afin d’étendre le bénéfice des taux réduits à certaines locations immobilières.

Les locations pouvant bénéficier d’un taux réduit sont plus précisément les locations de logement privé pour handicapé, d’établissements pour handicapé, de bâtiments destinés à l’enseignement et de logement dans le cadre de la politique sociale.

Attention, avec ce projet de loi, les locations d’une durée inférieure à 6 mois seront obligatoirement soumises à la TVA

Il est également prévu que les locations de courte durée, à savoir les locations ne dépassant pas 6 mois, devront obligatoirement être soumises à la TVA (exemple : location pour des réunions, congrès, séminaires, fêtes, expositions, etc.). Il ne s’agit plus ici d’une option. La question de savoir si l’immeuble loué est neuf au 1er octobre 2018 ou non n’est ici, pas pertinente.

Les locations de courte durée de biens immeubles à des fins de logement (privé, à titre principal, à titre de résidence secondaire, de loisir ou même à des fins professionnels) resteront, toutefois, exemptées de la TVA. La TVA ne sera également pas due sur les locations d’immeubles à des personnes physiques affectant ceux-ci à des fins étrangères à leur activité économique Par exemple, la location d’une salle pour une fête de famille.

Seront également exonérées, les mises à disposition de bâtiments à des organisations sans but lucratif ou à des organismes socio-culturels comme la location d’un local pour les scouts ou pour une fête étudiante.

oOo

Si ce projet de loi est voté par le Parlement, il s’agira d’une avancée véritablement révolutionnaire en matière de TVA immobilière qui va modifier, de façon significative, la manière dont le secteur immobilier fonctionne actuellement.

Tuerlinckx Avocats Fiscalistes sera prêt à vous assister dans la mise en œuvre de ces nouvelles règles.

 

2019-03-19T17:07:11+00:00 27 août, 2018|Categories: Droit fiscal - TVA et douane|Tags: |