>, Droit fiscal, Droits d'enregistrement, de donation et de succession, Impôts directs>Burgerlijke maatschap en onroerend goed : 5 praktijkgerichte vragen (LegalNews.be)

Burgerlijke maatschap en onroerend goed : 5 praktijkgerichte vragen (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 14/11/2017

De burgerlijke maatschap is het controlevehikel bij uitstek voor roerend vermogen. Aandelen, vorderingen, beleggingsportefeuilles, kunst, ja zelfs oldtimers kunnen worden ingebracht in een burgerlijke maatschap in ruil voor deelbewijzen die dan kunnen worden geschonken. Mits de juiste planning, zorgt dit controlevehikel voor een vermindering van de verschuldigde erfbelasting, waarbij de inbrengers(s) tegelijkertijd alle touwtjes in handen kunnen houden tot aan het overlijden en eventueel zelfs nadien. Maar de burgerlijke maatschap kan ook een zeer nuttig instrument zijn om de controle te behouden over onroerend vermogen.

Op de website van Cazimir Advocaten staan een aantal interessante artikelen over de problematiek van de burgerlijke maatschap en de aankoop van een onroerend goed. Hieronder vindt u een samenvatting van de belangrijkste vragen, waarop het antwoord in extenso te vinden is in die verschillende artikelen op de website van Cazimir.

1. Waarom wordt een extra-notariële lastgeving voor de zaakvoerder in de praktijk opgesteld?

Uit de praktijk blijkt dat voor vele notarissen, bij onroerend goed transacties, het optreden door de zaakvoerder niet volstaat en zij toch de goedkeuring vragen van alle onderliggende maten van de burgerlijke maatschap. Notarissen argumenteren hierbij onder meer dat de maatschap zelf geen rechtspersoonlijkheid heeft en de maten persoonlijk worden vermeld in het kadaster als eigenaar van het onroerend goed. Om te vermijden dat de kinderen voor onroerend goed transacties alsnog hun goedkeuring/toestemming moeten verlenen wordt bij voorkeur een extra onherroepelijke notariële volmacht/lastgeving aan de ouders (in hun hoedanigheid van zaakvoerder van de burgerlijke maatschap) toegekend om discussies met de notaris te vermijden.

2. Moet de inbreng van onroerend goed steeds notariëel?

Betreft het een inbreng van roerende goederen in de burgerlijke maatschap dan is er geen twijfel mogelijk. De inbreng kan perfect onderhands en er bestaat geen registratieplicht aangezien de burgerlijke maatschap een vennootschap is zonder rechtspersoonlijkheid. Betreft het de inbreng van een onroerend goed, dan is het antwoord minder eenduidig. Er zal dan in concreto moeten worden nagegaan of er een eigendomsoverdracht plaatsvindt met betrekking tot het onroerend goed. Is dit niet het geval, dan kan de inbreng van het onroerend goed via een onderhandse overeenkomst gebeuren en is er volgens Cazimir geen notariële akte vereist. Er is dan immers geen verplichting tot registratie. Is er wel sprake van een eigendomsoverdracht van de ene maat naar de andere, dan is de notariële tussenkomst wel verplicht en moet de inbrengakte geregistreerd worden. Merk op dat de notariële tussenkomst toch nuttig kan zijn, ook al is er strikt gezien geen eigendomsoverdracht. Immers, enkel authentieke akten of voor notaris erkende onderhandse akten kunnen worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Die overschrijving kan wel van belang kan zijn met het oog op de interne tegenwerpelijkheid van de afspraken die de maten mogelijk hebben gemaakt omtrent het onroerend goed, bijvoorbeeld in geval van verkoop van het onroerend goed van de maatschap.

3. Welke partijen moeten worden vermeld bij de aankoop van een onroerend goed door een burgerlijke maatschap?

In de praktijk stelt Cazimir vast dat bij de aankoop van een onroerend goed door een maatschap heel dikwijls enkel de zaakvoerders worden vermeld, bijvoorbeeld de ouders, en nog veel erger, dat zij tegelijkertijd worden vermeld als maten van de maatschap, terwijl op dat ogenblik de deelbewijzen waarschijnlijk al geschonken zijn aan de kinderen, minstens voor een deel en/of in blote eigendom. ‘Erger’, omdat het op naam van de maten is, dat het onroerend goed zal worden ingeschreven (in de registers van het hypotheekkantoor en het kadaster). De burgerlijke maatschap is immers een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid en heeft bijgevolg geen afgescheiden vermogen. Het zijn de maten die beschouwd worden als eigenaar van het onroerend goed. In het voorgaande voorbeeld zullen de ouders vermeld worden als de eigenaars van het onroerend goed, terwijl de deelbewijzen al in blote, dan wel volle eigendom zaten bij de kinderen in het kader van een successieplanning. Met andere woorden, de planning wordt volledig teruggedraaid, dikwijls zelfs zonder dat de mensen het zelf beseffen…. Een driejaarsperiode die net voorbij was, betaalde schenkingsrechten, …., alles voor niets! Een verbeterende akte is dan achteraf nodig om deze ‘vergissing’ recht te zetten…

4. Welke registratiebelasting is er verschuldigd bij de inbreng van onroerend goed?

Gebeurt de inbreng van het onroerend goed via een onderhandse overeenkomst en is er geen sprake van een eigendomsoverdracht, dan bestaat er geen verplichting tot registratie en is er dus ook geen registratiebelasting verschuldigd. Wordt toch een beroep gedaan op de notaris, dan moet de inbrengakte wel verplicht geregistreerd worden. Enkel het algemeen vast recht van €50 is dan verschuldigd en dit ongeacht de aard van het ingebrachte goed (woning, bouwgrond, loods etc.). Wijzigt de eigendomsverhouding met betrekking tot het onroerend goed wel, dan zijn de juridische en fiscale gevolgen verregaander. Wanneer bijvoorbeeld A een woning met een waarde van €200.000 inbrengt in de maatschap en B cash ten bedrage van €200.000 dan worden zij ieder eigenaar van de onverdeelde helft van de woning en de cash. Deze verrichting vereist niet alleen een notariële akte (met het oog op de overschrijving), ook het verkooprecht (van 10% in het Vlaamse Gewest) zal verschuldigd zijn. B wordt immers voor de helft onverdeeld eigenaar van het onroerend goed. In het laatste voorbeeld zal natuurlijke persoon A bovendien rekening moeten houden met de eventuele gevolgen op het vlak van de personenbelasting. In geval van een “snelle overdracht” is de meerwaarde die A realiseert bij de inbreng in de maatschap immers belastbaar als divers inkomen.

5. Welke fiscale aspecten verdienen alle aandacht tijdens de werking en bij het einde van de burgerlijke maatschap?

Tijdens de werking is een burgerlijke maatschap een volkomen fiscaal transparante entiteit, wat impliceert dat de maatschap niet is onderworpen aan vennootschaps- of rechtspersonenbelasting. De inkomsten van de maatschap worden rechtstreeks in handen van de maten belast en dit ongeacht of ze op het niveau van de maatschap werden uitgekeerd of gereserveerd. Ook de aard van de inkomsten (roerende of onroerende inkomsten) wijzigt niet. Alleen bestaat er wel een risico dat de fiscus de inkomsten kwalificeert als beroepsinkomen of divers inkomen (speculatieve winsten) indien bijvoorbeeld de zaakvoerder té actief bezig is met het beheer, personen zich duidelijk verenigen in een structuur, de frequentie van de verrichtingen zeer hoog ligt, beleggingen zeer risicovol zijn etc. Ook op het vlak van de registratiebelasting is de burgerlijke maatschap fiscaal transparant. Een schenking van de deelbewijzen van een burgerlijke maatschap die een onroerend goed bezit, wordt dan ook belast alsof het onroerend goed zelf wordt geschonken. De uittreding van een maat tijdens het bestaan van de maatschap, waarbij de andere maten diens aandeel overnemen, wordt belast als een uitonverdeeldheidtreding met betrekking tot het onroerend goed zelf. In principe is hierop het verdeelrecht van toepassing (van 2,5% in het Vlaamse Gewest). Het verdeelrecht wordt dan berekend op de waarde van de afgestane delen, aangezien de onverdeeldheid verder blijft bestaan tussen de overblijvende maten. Wordt de burgerlijke maatschap na verloop van tijd ontbonden, dan houdt de maatschapsrechtelijke onverdeeldheid op te bestaan. Op het vlak van de inkomstenbelastingen zijn er in principe geen fiscale gevolgen voor zover er geen sprake is van een eigendomsoverdracht. Wat betreft de fiscale gevolgen op het vlak van de registratiebelasting (in het Vlaamse Gewest) geldt ook hier het principe dat er sprake moet zijn van een eigendomsoverdracht, alvorens er sprake kan zijn van enige taxatie.

Relevante opleidingen inzake successieplanning

Mr. Dirk De Groot van Sherpa Law geeft op drie data de studienamiddag ‘De maatschap, afgeschreven of springlevend?’, meer bepaald op 22 maart (Antwerpen), 28 maart (Hasselt) en 29 maart 2019 (Gent)

Dhr. Paul Van Eesbeeck geeft op 7 mei 2019 in Brussel de studienamiddag ‘Vermogensstructurering via beleggingsverzekeringen anno 2019’