Mede-eigendom : de krachtlijnen van de hervorming (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 05/12/2017

Het voorontwerp van wet, dat in eerste lezing goedgekeurd werd door de Ministerraad op 20 juli 2017 (en op dit ogenblik bijgewerkt wordt na het advies van de Raad van State in oktober 2017) bevat 4 krachtlijnen. Op het Salon van de mede-eigendom (23 november 2017) lichtte minister Koen Geens  deze krachtlijnen toe. Hierna volgt een beknopte opsomming van deze krachtlijnen, een uitgebreide toelichting vindt u in de toespraak van de minister :

1. Flexibilisering van de besluitvorming.

• De gekwalificeerde meerderheden binnen de algemene vergadering worden verlaagd van een 3/4de meerderheid naar een 2/3de meerderheid.
• De afbraak-heropbouw van een gebouw zal mogelijk zijn mits een 4/5de meerderheid.
• Om blokkeringen in de besluitvorming te vermijden wordt een mogelijkheid gecreëerd om via de vrederechter een voorlopig bewindvoerder aan te stellen.
• Bouwpromotoren krijgen het recht om de statuten eenzijdig te wijzigen tot aan de voorlopige oplevering van de gemene delen.

2. Zorgen voor meer efficiëntie in het beheer van de mede-eigendom.

• De statuten van het gebouw die worden vastgelegd in een authentieke akte worden afgeslankt en het opstellen van een onderhands reglement van interne orde is verplicht.
• Wanbetalers: er worden een aantal bijkomende mogelijkheden voor de syndicus voorzien, zo kan de syndicus alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen om de lasten in te vorderen bij de mede-eigenaars.
• Er wordt een verplicht reservefonds voorzien voor alle gebouwen, met een opt-out wanneer 4/5de van de vereniging van mede-eigenaars dit reservefonds niet wenst aan te leggen.

3. Herbalansering tussen rechten en plichten.

• Een beperkte invoering van het principe “wie betaalt, beslist”: indien voor bepaalde gemene delen de lasten verdeeld worden tussen bepaalde mede-eigenaars kunnen zij daarover alleen beslissen voor zover die beslissingen het gemeenschappelijk beheer niet in het gedrang brengen.
• De afspraken met de syndicus in verband met zijn taken en vergoeding worden vastgelegd in een contract.
• Een exclusief gebruiksrecht (bvb. de tuin), wordt in principe gekwalificeerd als erfdienstbaarheid: het recht is dan verbonden aan de kavel en niet aan de persoon, tenzij de algemene vergadering een ander standpunt inneemt.
• De eigenaar (en niet de syndicus) moet zelf zijn huurder op de hoogte brengen van de beslissingen van de algemene vergadering die de huurder aanbelangen.

4. Het aanbrengen van enkele verduidelijkingen in de thans geldende reglementering.

• Er kan enkel op basis van de aard van de gemeenschappelijke delen afgeweken worden van de regeling van gedwongen mede-eigendom.
• De werking van en stemopening in de algemene vergadering worden verfijnd.
• Bemiddeling wordt expliciet toegelaten in de geschillen in verband met mede-eigendom.
• De vrederechter wordt exclusief bevoegd gemaakt voor alle geschillen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom.
• Er wordt aan individuele mede-eigenaars en aan erkende nutsoperatoren een wettelijk en kosteloos recht gegeven om, op hun kosten en onder bepaalde voorwaarden kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten in de gemene delen aan te leggen. Indien de mede-eigenaars niet akkoord zijn met de voorgestelde werken, kunnen zij zich hiertegen verzetten, op basis van een rechtmatig belang.