>>>De nouvelles règles relatives au bail d’habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale accordent une attention particulière au «co-housing» et au bail de logement étudiant (Monard Law)

De nouvelles règles relatives au bail d’habitation dans la Région de Bruxelles-Capitale accordent une attention particulière au «co-housing» et au bail de logement étudiant (Monard Law)

Auteurs: Stefaan Van Dyck en Jasmina Sadek (Monard Law)

Publicatiedatum: 25/01/2018

Un contrat de bail bien rédigé vous permet d’éviter les problèmes, mais assurez-vous de prendre en compte les dispositions relatives à la Région où se situe votre bien. Une nouvelle Ordonnance Bruxelloise introduit de nouveaux régimes de bail pour le co-housing et les logements étudiant. En plus, la nouvelle Ordonnance introduit des changements aux règles existantes.

La sixième réforme de l’Etat a transféré la compétence en matière de réglementation des baux d’habitation aux Régions. L’Ordonnance Bruxelloise visant la régionalisation du bail d’habitation est entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Cette Ordonnance, qui remplace la loi fédérale sur les baux à loyer dans les 19 communes de la Région de Bruxelles-Capitale, ne se limite pas à reprendre simplement les principes de bases mais élabore également des règles supplémentaires. Ainsi, le législateur régional vise à rencontrer des besoins qu’il juge spécifiques à la Région de Bruxelles-Capitale. Ainsi, de différents nouveaux régimes de bail sont créés : la colocation, qui crée un cadre juridique pour le phénomène de « co-housing », le bail glissant qui assouplit l’accès au marché locatif pour les personnes fragiles socialement, et le bail de logement étudiant. Par ailleurs, l’Ordonnance vise à pouvoir réaliser un flux approfondi d’information. Le devoir d’information du bailleur est ainsi élargi, une grille indicative de référence des loyers est prévue, qui vise à informer le locataire sur le prix moyen des loyers, ainsi qu’un modèle-type d’état des lieux.

Les dispositions de l’Ordonnance sont reprises dans le Code bruxellois du Logement existant. La législation bruxelloise en matière de baux d’habitation est ainsi centralisée en un seul texte. Toutes les dispositions de l’Ordonnance sont de droit impératif, sauf disposition contraire.

L’Ordonnance se divise en deux parties : d’une part, une partie générale, reprenant les règles communes applicables à tous les baux d’habitation (règles relatives, e.a., à l’information précontractuelle, l’entretien et la rénovation, le loyer, les frais, cession et sous-location, congé, inexécution) et d’autre part une partie particulière reprenant les règles applicables spécifiquement aux habitations qui servent de résidences principales au locataire. Le législateur régional s’est positionné en faveur du locataire.

De ce fait, plus qu’auparavant, la prudence est de mise pour le bailleur qui souhaite (encore) mettre en location des biens résidentiels dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Vous trouverez ci-dessous un bref aperçu des nouveautés les plus importantes.

Devoir d’information du bailleur

L’Ordonnance oblige le bailleur à transmettre un minimum d’information au locataire avant la conclusion du bail d’habitation. Ces informations comprennent, entre autre, la description de l’habitation, une estimation des charges afférentes aux parties privatives et/ou communes qui seront portées en compte au locataire, l’existence ou non de compteurs individuels pour l’eau, le gaz et l’électricité et le certificat de performance énergétique. Pour les habitations avec des compteurs individuels, le bailleur doit, en plus, transmettre le relevé de compteurs ainsi que des codes EAN ou de tout autre code d’identification dans les états des lieux d’entrée et de sortie. Un modèle-type d’état des lieux d’entrée a été élaboré à titre indicatif, qui peut servir d’outil.

Le bailleur risque de lourdes sanctions en cas de non-respect de ce devoir d’information:

  • Si le bailleur manque à son obligation d’information, le preneur peut solliciter la résolution du bail.
  • Le cas échéant, le locataire a la possibilité de réclamer des dommages et intérêts, en combinaison ou non avec la demande de dissolution du bail, au cas où il peut prouver subir des dommages suite à ce manque d’information.
  • Une sanction spécifique est prévue en cas d’omission délibérée de communiquer une information complète et exacte quant aux charges communes. Dans ce cas, le locataire peut, par une procédure judiciaire, obtenir d’être tenu qu’au paiement du montant inférieur erronément mentionné.
  • L’Ordonnance oblige aussi le bailleur à reprendre ces informations dans toute communication publique ou officielle, sous peine d’une amende administrative fixée entre 50 et 200 euros.

Si le bailleur souhaite vendre son habitation, il doit en informer le locataire, préalablement à toute communication publique relative à la mise en vente. L’objectif de ceci est de promouvoir l’accès à la propriété pour et par les locataires.

L’objectif est d’encore élargir cette obligation d’information dans le futur et de la reprendre dans un document standard, appelé « carte d’identité du logement ». Cela ne devrait pas seulement simplifier la collecte des informations sur le logement, mais cela offre également aux autorités bruxelloises la possibilité de centraliser ces informations dans une base de données.

En plus, l’Ordonnance contient une disposition de non-discrimination. Le bailleur peut demander le montant ou une estimation des ressources financières dont dispose le preneur. Cependant, ni l’origine ni la nature de ces ressources ne peuvent être pris en considération pour refuser un logement.

Etat du bien loué

Le Code bruxellois du Logement impose, exactement comme la Loi fédérale sur les baux à loyer, le respect des exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements pour tout bien destiné à être loué comme habitation. En cas de non-respect de ces conditions, le preneur peut soit exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien loué en conformité aux exigences élémentaires, soit demander la résolution du contrat avec dommages et intérêts.
Depuis 2013, le Service d’inspection régional est compétent pour interdire la location d’un bien si celui-ci est jugé non conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement. Lorsqu’un logement est frappé d’une telle interdiction, tous baux y relatifs sont nuls de plein droit.

Le non-respect de ces normes élémentaires permet au juge de prononcer la nullité du bail lorsque le bailleur a, depuis moins de dix ans, encouru, en état de récidive, une condamnation de marchand de sommeil.

Travaux, bail de rénovation et entretien

L’Ordonnance prévoit, pour les baux de longue durée (i.e. 9 ans minimum), la possibilité pour le bailleur d’effectuer en cours de bail des travaux qui améliorent la prestation énergétique du logement, et ce au maximum une fois par triennat. Le bailleur doit effectuer les travaux endéans les 60 jours, ces travaux ne peuvent pas engendrer de réduction de jouissance du logement et doivent pouvoir être effectués pendant l’occupation du locataire. Si les travaux excèdent ce délai de 60 jours, le locataire a droit à une réduction de loyer.

Les parties peuvent convenir que l’exécution de ces travaux donnera lieu à une augmentation du loyer. Pour cela, il faut obtenir un accord au plus tard un mois avant l’exécution de ces travaux.

L’augmentation du loyer peut aussi être négociée pour des travaux destinés à adapter le logement à une situation de handicap ou de perte d’autonomie du preneur.

Les dispositions relatives aux baux de rénovation proviennent de la Loi fédérale sur les baux à loyer. Ce qui est nouveau est le fait que les parties doivent fixer, par écrit et préalablement à l’exécution des travaux, dans le bail même ou au moyen d’un addendum, un certain nombre de choses, c’est-à-dire une description des travaux, la date de début du projet, qui doit être fixée endéans un délai raisonnable et le délai d’exécution. De plus, le bailleur dispose de la possibilité de contrôler les travaux, après en avoir prévenu le locataire trois jours avant.

Pour les baux de courte durée, (i.e 3 ans maximum), les parties peuvent, durant les travaux de rénovation, déroger aux règles relatives aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements, à condition que le logement respecte à nouveau ces normes après les travaux. Pour éviter qu’un bien immeuble non-conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’équipement des logements ne soit loué sous couvert d’un bail de rénovation, l’Ordonnance stipule qu’un bail de rénovation ne peut excéder un an. Le bailleur ne peut pas exiger de loyer durant la rénovation.

Afin de concrétiser le partage des tâches et coûts relatifs aux réparations et entretien entre le locataire et le bailleur, une liste non limitative des réparations et travaux d’entretien a été établie, qui précise les réparations et travaux d’entretien impérativement à charge du preneur ou impérativement à charge du bailleur.

Grille indicative de références des loyers

Le Gouvernement bruxellois a récemment publié une grille indicative de référence des loyers, entrée en vigueur le 1er janvier 2018. Sur base de cette grille, le locataire peut se renseigner sur le loyer mensuel moyen par surface habitable, selon l’état du logement, le type de logement et le quartier dans lequel le logement se situe. Ces loyers de référence ne sont pas contraignants.

Sous-location

La Loi fédérale sur les baux à loyer prévoyait déjà la possibilité de sous-louer une partie du logement. Actuellement, la sous-location de tout le logement est possible en Région de Bruxelles-Capitale, si le locataire est une commune, un centre public d’action sociale, une ASBL ou une fondation, il peut sous-louer le bien, à condition que le sous-locataire soit une personne démunie ou se trouvant dans une situation sociale difficile et qu’elle affecte le bien à sa résidence principale exclusivement. Le bailleur doit avoir donné son accord sur la possibilité de sous-louer le bien à cette fin.

L’Ordonnance applique également les règles relatives à l’état des lieux pour la cession de bail et la sous-location. Dans ce cas, les coûts sont partagés entre le bailleur, le locataire et le sous-locataire ou le repreneur.

Baux de courte durée

L’Ordonnance prévoit la possibilité d’un bail de courte durée (i.e. maximum trois ans), à certaines conditions, prorogeable une ou plusieurs fois, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

Enregistrement du bail et coûts

La Loi fédérale sur les baux à loyer prévoyait la possibilité pour le locataire de mettre un terme au bail sans préavis ni indemnités si il s’avérait que le bailleur n’avait pas enregistré le bail à temps. L’Ordonnance y ajoute une condition supplémentaire: si le bailleur n’a pas enregistré le bail endéans les deux mois, le locataire doit mettre le bailleur en demeure d’enregistrer le bail dans un délai d’un mois. Le locataire ne peut mettre un terme au bail sans préavis ni indemnité que si le bailleur néglige de donner suite à la demande du locataire après le dépassement du délai.

Bail de logement étudiant

L’Ordonnance prévoit des règles propres au bail de logement étudiant. L’étudiant ou le bailleur ne sont toutefois pas obligés de suivre ces règles, il s’agit plus particulièrement de règles non contraignantes, en ce qui concerne la durée du bail. Pour le reste, les baux de logement étudiant suivent les règles générales du bail de logement.

Les baux de logement étudiant sont conclus pour une dure maximale de 12 mois. Les baux conclus pour une durée supérieure à 12 mois ne tombent pas sous cette réglementation.

Le bailleur et le locataire peuvent résilier le bail de logement étudiant avant l’échéance, moyennant un préavis de respectivement 3 et 2 mois. Les baux de logement étudiant conclus pour une durée de maximum trois mois ne peuvent pas être résiliés anticipativement. Le preneur peut en outre résilier le bail de manière anticipée, jusqu’à un mois avant son entrée en jouissance, pour autant qu’il invoque des justes motifs et paye une indemnité d’un mois de loyer.

Si le locataire reste habiter dans le logement après l’écoulement des douze mois, sans opposition du bailleur, le bail est prolongé pour une durée d’un an, dans les mêmes conditions. Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à 12 mois, les mêmes règles sont d’application, cependant on considère que le bail a été conclu pour une durée de un an.

L’Ordonnance introduit un label  » logement étudiant de qualité ». Le Gouvernement définira ce label en fonction des exigences auxquelles les logements doivent satisfaire. Un label similaire sera établi pour les logements intergénérationnels et solidaires.

Colocation

L’Ordonnance crée un cadre juridique pour la cohabitation de plusieurs personnes sous le même toit. Il est important de noter que ces règles relatives à la colocation sont facultatives et que beaucoup de locataires peuvent encore signer un bail selon les règles générales des baux.

Les dispositions relatives à la colocation offrent au bailleur une importante protection. Tous les locataires qui signent le Pacte de colocation sont tenus solidairement vis-à-vis du bailleur des obligations qui résultent du bail.

Comme chacun des colocataires doit signer le pacte de colocation, ils doivent également chacun signer le renon, si l’ensemble des colocataires veut résilier le bail en même temps.

Si un ou plusieurs colocataires souhaite mettre un terme au bail, le pacte de colocation reste d’application pour les autres colocataires. Le(s) colocataire(s) qui veu(len)t quitter la colocation, doi(ven)t respecter un congé de deux mois, après avoir informé aussi bien le bailleur que les autres colocataires. De plus, il doit trouver un colocataire remplaçant ou au moins démontrer avoir effectué une recherche active et suffisante. Le bailleur et les locataires peuvent évidemment refuser le colocataire proposé par le colocataire sortant pour de justes et raisonnables motifs. Lors du départ d’un ou plusieurs colocataire, les colocataires restants, le bailleur et éventuellement le colocataire remplaçant doivent adapter le pacte de colocation.

Lorsque la moitié des colocataires résilie le bail, le bailleur peut lui-même mettre un terme au bail en respectant un préavis de six mois.

Bail glissant

Le principe du bail glissant cible l’autonomie de certaines personnes précarisées ou défavorisées accompagnées socialement. Ces règles ne visent pas seulement les personnes vulnérables financièrement mais peuvent aussi être utilisées, par exemple, pour l’accompagnement de personnes avec un handicap physique vers le marché locatif privé.

Le bailleur signe un bail principal avec une des personnes morales désignée par le Gouvernement bruxellois. Il va de soi que ce seront l’Associations d’Insertion par le Logement, des CPAS, des communes et certaines ASBL. Parallèlement, cette personne morale signe un bail de sous-location avec la personne suivie par cette personne-morale, avec comme objectif final qu’après l’accompagnement social, le bail principal soit cédé à la personne protégée, de sorte qu’elle devienne la locataire directe. Les deux accords ne peuvent excéder 3 ans.

Tant que le bail principal n’a pas été cédé, la personne morale se porte garante de toutes les obligations du bail vis-à-vis du bailleur et bénéficie de tous les droits qui en découlent.

Le bail principal doit obligatoirement contenir une disposition par laquelle la personne morale a la possibilité à la fin de la première, deuxième ou troisième année, de transférer le bail à la personne protégée sans autorisation du bailleur, lorsqu’elle estime que la personne protégée est suffisamment autonome pour remplir ses obligations découlant du bail.

Après une durée de trois ans, le bail principal peut être prolongé avec l’accord du bailleur, si la personne morale estime que la personne protégée n’a pas atteint ses objectifs fixés par la personne morale. Si le bail principal est cédé à la personne protégée, le bail est réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans à compter de la date à laquelle le bail de résidence principale initial est entré en vigueur.

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2018-02-08T09:22:30+00:00 8 février, 2018|Categories: Droit civil - Droit des contrats et des biens|Tags: , |