>>>La nouvelle Loi sur les Sociétés Immobilières Réglementées entre en vigueur (Eubelius)

La nouvelle Loi sur les Sociétés Immobilières Réglementées entre en vigueur (Eubelius)

Auteurs: Lars Van Bever et Tim Van Moorhem (Eubelius)

Date de publication: 09/11/2017

Suite à la publication au Moniteur belge de ce jour, le 9 novembre 2017, la loi du 5 octobre 2017 modifiant la loi du 12 mai 2014 sur les Sociétés Immobilières Réglementées (la « Loi SIR ») entre en vigueur. Une équipe d’Eubelius, conduite par Lars Van Bever et Tim Van Moorhem, a été étroitement impliquée dans la rédaction de cette loi.

Cette réforme législative introduit l’assouplissement tant attendu de la réglementation à laquelle les Sociétés Immobilières Réglementées (« SIR ») se trouvaient confrontées dans l’exercice de leurs activités. Cette loi comporte trois grands axes. La loi a tout d’abord pour but de stimuler la coopération entre les SIRs ainsi que la coopération entre les SIRs et d’autres acteurs du marché. Les activités autorisées (et donc les asset classes dans lesquels les SIRs peuvent investir) ont par ailleurs été étendues au secteur de l’infrastructure (pour couvrir entre autres les partenariats public-privé – PPP) et au secteur de l’énergie (pour couvrir entre autres les énergies renouvelables). Enfin, un nouveau type de « SIR » a été introduit : la « SIR sociale » qui a pour objet de placer des biens immobiliers à disposition du secteur de l’enseignement et du secteur des soins de santé.

Coopération simplifiée

La loi abroge notamment les obligations imposées aux SIRs publiques de détenir une participation d’au moins 50% dans ses filiales et de disposer du contrôle conjoint ou exclusif sur celles-ci. Il suffira dorénavant qu’une SIR publique dispose d’une participation de plus de 25% dans des « sociétés de périmètre ».

Cette loi supprime par ailleurs certaines limitations expliquant pourquoi, à ce jour, le statut de SIR institutionnelle n’a pas pu connaître un grand succès. Le fonctionnement des SIRs institutionnelles, qui bénéficient d’une transparence fiscale, est simplifié. La structure de gestion, l’organisation interne et les fonctions de contrôle des SIRs institutionnelles ne doivent en effet plus être organisées au niveau des SIRs institutionnelles elles-mêmes, mais peuvent à présent l’être à partir des SIRs publiques. En outre, une participation de 25% + 1 action dans une SIR institutionnelle est désormais suffisante et l’exercice du contrôle n’est plus requis. Une réforme de l’arrêté royal relatif aux société immobilières réglementées est également attendue (l’ « AR SIR »). Cette réforme supprimera la réglementation, déjà trop stricte, imposant aux SIRs publiques de disposer d’un put ou d’un call, dont le prix est fixé par des experts, en cas de deadlock entre les actionnaires d’une filiale contrôlée conjointement.

Un changement important est que, dorénavant, les personnes physiques sont également autorisées à être actionnaire de SIRs institutionnelles. Cette réforme offre une opportunité afin de stimuler les sociétés patrimoniales immobilières familiales, dont le patrimoine immobilier peut, désormais, poursuivre son développement en toute transparence fiscale (avec l’exigence en matière de distribution y afférente) par l’intermédiaire d’un partenariat avec une SIR publique.  La participation minimale des personnes physiques dans des SIRs institutionnelles sera fixée par l’AR SIR.

Expansion des activités autorisées

Les SIRs publiques peuvent à présent investir de manière systématique dans l’ « infrastructure » (via des PPP) ou les installations en lien avec l’énergie (renouvelables ou non).

Cette loi implique par ailleurs un assouplissement des règles de financement des SIRs publiques, leur permettant de développer effectivement des activités dans un contexte de « project finance ». Par exemple, la limitation sur base de laquelle un actif ne peut être grevé par des sûretés que pour un pourcentage maximum de 75% de sa valeur n’est plus d’application pour le financement de projets PPP et de projets en lien avec des énergies (renouvelables), dans les cas où le risque lié à ces projets est ringfenced et limité au patrimoine de la société de périmètre dans laquelle les actifs concernés ont été placés.

SIR sociale

Enfin, cette loi institue le statut de SIR sociale, laquelle doit obligatoirement prendre la forme d’une société coopérative à responsabilité limitée à finalité social non cotée en bourse. Ce statut est destiné spécifiquement aux sociétés qui placent de l’immobilier à disposition du secteur de l’enseignement et du secteur des soins de santé. Pour ces sociétés, un nouveau cadre réglementaire a été créé leur permettant de bénéficier d’un statut fiscal transparent analogue à celui des SIRs. Le législateur souhaite de cette manière créer un cadre permettant de mettre plus de ressources à disposition de ce secteur.

Grâce à l’introduction de la nouvelle Loi SIR, les SIRs pourront développer sensiblement leurs activités : le champ des activités autorisées est significativement élargi et la mise en place de partenariats flexibles avec d’autres acteurs du marché est stimulée. Cette réforme favorisera indiscutablement le développement des activités du marché immobilier.

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2017-11-20T13:37:06+00:00 20 novembre, 2017|Categories: Droit civil - Droit des contrats et des biens|Tags: |