Hervorming verkooprecht en vereenvoudigingen in de registratiebelasting : decreet van 18 mei 2018 in het Staatsblad van 28 mei 2018 (LegalNews.be)

Auteur: LegalNews.be

Publicatiedatum: 29/05/2018

Het ‘Decreet houdende wijziging van de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013, wat betreft de hervorming van het verkooprecht en vereenvoudigingen in de registratiebelasting’ van 18 april 2018 is verschenen in het Staatsblad van 28 mei 2018.

LegalNews.be overloopt de voornaamste wijzigingen.

1. Nieuw verlaagd tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning, met een nieuwe rechtenvermindering voor woningen met een beperkte waarde

Welke woningen?

Voor zover de aankoopprijs van deze gezinswoning €200.000 euro niet overschrijdt, kan/kunnen de koper(s) bijkomend genieten van een nieuwe en unieke rechtenvermindering van €5600 voorzien in het nieuwe artikel 2.9.5.0.5 VCF.
Voor de kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel, wordt het grensbedrag waarbij men recht heeft op een rechtenvermindering verhoogd tot €220.000.
Het grensbedrag van €200.000/220.000 dient begrepen te worden als de belastbare grondslag die voor de taxatie van de verkoop in kwestie in aanmerking wordt genomen en zoals deze wordt omschreven in artikel 2.9.3.0.1 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit.
Het gaat met andere woorden om hetzij de overeengekomen waarde bestaande uit het bedrag van de overeengekomen prijs en lasten of het bedrag van de overeengekomen tegenprestatie ten laste van de verkrijger, zonder dat deze overeengekomen waarde minder mag bedragen dan de verkoopwaarde van de overgedragen onroerende goederen. De nieuwe rechtenvermindering van €5600 kan enkel genoten worden in combinatie met het nieuw verlaagd tarief van 7%.
Voor het tarief van 6% bij een ingrijpende energetische renovatie bedraagt de vermindering €4800. In tegenstelling tot het voordeel van het huidige abattement is het voor de koper nu meteen duidelijk welk bedrag in mindering komt.

Niet voor bouwgronden

Het nieuwe tarief van 7% zal enkel gelden voor bestaande woningen en niet voor bouwgronden. Voor de toepassing van deze uitsluiting dient het begrip ‘bouwgrond’ begrepen te worden zoals omschreven in de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Dit betekent dat het gaat om een perceel grond dat stedenbouwkundig bestemd is tot woningbouw of een onroerend goed dat ermee wordt gelijkgesteld. Het geheel of het gedeelte van een gebouw dat, pas na de uitvoering van andere werken dan normale herstellings- of onderhoudswerken, kan dienen tot huisvesting van een gezin of een persoon, met in voorkomend geval de aanhorigheden die tegelijk met het gebouw worden verkregen, wordt met een bouwgrond gelijkgesteld.

Verlaagd tarief van 5% van het klein beschrijf wordt opgeheven

Het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen zal niet langer als een criterium gelden om het voordeliger tarief in de koopbelasting toe te passen.
Al te vaak staat het kadastraal inkomen van een woning niet meer in verhouding tot de omvang en/of venale waarde van het aangekochte goed.

Theoretisch is het mogelijk een eigen Vlaams alternatief voor het verouderde federale kadastrale inkomen in te voeren, een dergelijk alternatief is tot op heden evenwel nog niet beschikbaar. Vandaar dat voor aankopen van een gezinswoning wordt geopteerd voor een eenvormig vlak en verlaagd tarief waarvan de toekenningsvoorwaarden grosso modo gelijk zijn aan deze van het huidige gewone abattement.
Uiteraard wordt er niets gewijzigd voor de belastingplichtigen die reeds een woning hebben aangekocht met toepassing van het zogenaamd klein beschrijf of verlaagd tarief van 5%. De voorwaarden voor het behoud van dit voordelig tarief blijven voor hen onverminderd van toepassing. Ook voor hen die nog vóór de inwerkingtreding van dit decreet van het klein beschrijf gebruik hebben kunnen maken door beroep te doen op de decretale tolerantie van het zogenaamde causaal verband (engagement tot snelle vervreemding van het onroerend bezit) wijzigt er niets.

En ook voor verkopen, afgesloten onder opschortende voorwaarde vóór de inwerkingtreding van dit decreet, en waarbij de voorwaarde pas na de inwerkingtreding van dit decreet wordt vervuld, zal het klein beschrijf nog worden toegepast.

Samen met de opheffing van de bepaling zelf die het verlaagd verkooprecht van 5% voorziet, worden tevens de verwijzingen in andere diverse bepalingen naar deze op te heffen bepaling geschrapt

Het gaat daarbij onder meer over het vangnet bij gebreke aan opname in de aankoopakte van de vereiste vermeldingen, de mogelijkheid van de meeneembaarheid van het verlaagde verkooprecht, de sancties bij overtreding van de voorwaarden verbonden aan het behoud van het verlaagd tarief. De schrapping van deze principes in zoverre ze betrekking hebben op verrichtingen onderworpen aan het verlaagd tarief van het klein beschrijf betekent echter geenszins dat deze mogelijkheden en principes zouden verdwijnen voor verrichtingen daterend van vóór de inwerkingtreding van onderhavig ontwerp van decreet. Voor deze verrichtingen uit het verleden blijven alle tot op heden bestaande gevolgen van de taxatie van deze verrichtingen aan het verlaagd tarief, onverminderd behouden. Ook al worden de verwijzingen op diverse plaatsen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit geschrapt. Ook de bestaande abattementen, dit zijn verminderingen van de belastbare grondslag, worden opgeheven. Zowel het (gewoon) abattement (voor de zogenaamde ‘onroerendgoedstarters’), het bijabattement (wanneer een hypothecaire inschrijving op het gekochte goed wordt genomen) als het renovatieabattement verdwijnen. Het gunstregime van het abattement had grotendeels dezelfde doelgroep als de begunstigden van het klein beschrijf, vaak konden beide voordelen gecumuleerd worden genoten, soms ook niet. De voorwaarden van beide voordelen waren gelijkend, maar vertoonden toch ook enkele subtiele verschillen. Het is net de bedoeling van deze hervorming om de belastingplichtige meer transparantie en rechtszekerheid te bieden.

2. Nieuw gezinstarief geënt op de voorwaarden geldend voor het abattement

De voorwaarden voor de toepassing en het behoud van het nieuwe verlaagde gezinstarief van 7% worden afgestemd op de voorwaarden die vandaag gelden voor het (gewoon) abattement.

Zo kunnen enkel natuurlijke personen van het voordeel genieten, de kopers mogen noch afzonderlijk, noch gezamenlijk reeds een woning of bouwgrond (enige woning) in volle eigendom hebben, het moet gaan om een zuivere aankoop, en de verkrijgers moeten hun hoofdverblijfplaats vestigen in het nieuw aangekochte onroerend goed binnen de 2 jaar.

De termijn van 5 jaar die vandaag bij het abattement is voorzien bij aankopen van een bouwgrond wordt voor het nieuwe verlaagde tarief van 7% niet weerhouden aangezien aankopen van bouwgronden van dit tarief worden uitgesloten. De voorwaarde van de tijdige vestiging van de hoofdverblijfplaats op de plaats van het aangekochte goed wordt vervangen door de vereiste van inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van het aangekochte goed. Verder wordt uit de ‘klein beschrijf’-regeling de decretale tolerantie van het zogenaamd causaal verband (negatie van het actueel onroerend bezit in geval van snelle vervreemding en mits een oorzakelijk verband tussen deze vervreemding en de nieuwe aankoop kan worden aangetoond) geïmporteerd en overgenomen in de voorwaarden van het nieuwe gezinstarief. Het geeft de kopers immers een zekere gemoedsrust dat ze hun eerste woning niet moeten verkopen, vooraleer ze een nieuwe kunnen aankopen tegen het nieuwe gunsttarief.

3. Extra voordeel voor energetische renovaties 

Naast het nieuwe voordelige en vereenvoudigde tarief van 7% voor de aankoop van de gezinswoning wordt bijkomend een stimulerende en positief sturende energiemaatregel ingevoerd.

Bij de aankoop van een gezinswoning (waarvoor het tarief 7% bedraagt) zal een extra verlaging kunnen genoten worden tot een tarief van 6% wanneer de verkrijger zich ertoe verbindt de aangekochte woning ingrijpend energetisch te renoveren (IER), zoals deze renovatie wordt omschreven in het Energiebesluit van 19 november 2010, binnen een termijn van 5 jaar na de aankoop.

Net zoals bij het tarief van 7% en voor zover de verkoopwaarde of de hogere overeengekomen prijs en lasten van deze gezinswoning €200.000 of 220.000 niet overschrijdt, kan/kunnen de koper(s) bijkomend genieten van de nieuwe en unieke rechtenvermindering van €4.800 voorzien in het nieuwe artikel 2.9.5.0.5 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit

4. Voordeeltarief voor wie een woning verhuurt aan een SVK (erkend sociaal verhuurkantoor)

Wie binnen de 3 jaar na de aankoop een huurovereenkomst afsluit met een erkend SVK voor een periode van minimum 9 jaar, kan bij zijn aankoop genieten van een tarief van 7%, gelijk aan het tarief voor gezinswoningen.

5. Extra verlaagd tarief bij aankoop van onroerend erfgoed dat tevens als gezinswoning wordt aangewend

Voor wie bereid is te investeren in onroerend erfgoed en dat tevens als gezinswoning zal gaan gebruiken wordt het verkooprecht nog verder verlaagd tot 1%. Als tegenprestatie wordt van de belastingplichtige wel gevraagd een bedrag dat overeenstemt met dit bijkomend voordeel te investeren in het aldus bekomen onroerend erfgoed.

6. Deels afschaffing en deels behoud van de overige voordeelregimes

Bij de aankoop van een bouwgrond zal telkens het 10%-tarief gelden. Hierop gelden geen abattementen meer, maar eventueel kan de meeneembaarheid worden toegepast binnen de bestaande limieten en toepassingsvoorwaarden. Het voordeeltarief voor de aankoop van kleine landgoederen wordt opgeheven, gelet op de gelijkaardige koppeling die hiervoor met het kadastraal inkomen wordt gelegd.
Andere verlaagde tarieven, zoals het tarief van 1,5% voor sociale woningen, en 4% voor beroepspersonen, blijven ongewijzigd behouden.

7. Indexatie van het plafond van de meeneembaarheid

Het absoluut plafond van het per verrichting in het kader van de meeneembaarheid verrekenbaar of terug te geven bedrag bedraagt €12.500, bedrag dat nog toe ongewijzigd is gebleven. Door de inflatie en de prijsstijging van het onroerend goed ligt dit plafond naar verhouding lager dan bij de invoering ervan ruim 15 jaar geleden. Dit bedrag zal voortaan geïndexeerd worden zodat het gelijke tred houdt met de ontwaarding. Voor de transparantie van de bedragen, wordt hiervoor gewerkt met een springindex van €500.

De meeneembaarheid van vroeger betaalde verkooprechten blijft behouden. In tegenstelling tot het gewone en huidige abattement, zal deze gecombineerd kunnen worden met het voordeel van het nieuwe tarief van 7% (of 6% bij ingrijpende renovaties zoals hiervoor toegelicht) bij de aankoop van de enige gezinswoning. Indien de koper dus de voorwaarden van zowel het gezinstarief, eventueel gecombineerd met de rechtenvermindering, als de meeneembaarheid vervult, kan hij beide voordelen cumuleren.