>, Fiscaal recht, Verbintenissen- en zakenrecht>Einde recht van opstal : welke vergoeding moet ik aan mijn vennootschap betalen (Cazimir)

Einde recht van opstal : welke vergoeding moet ik aan mijn vennootschap betalen (Cazimir)

Auteur: Cazimir Advocaten

Publicatiedatum: 27/08/2018

De onroerende zakelijke rechten (vruchtgebruik, opstal, erfpacht) worden vandaag veelvuldig onder vuur genomen door de fiscus. Dit was ook het geval in de casus die aanleiding heeft gegeven tot het arrest van het hof van beroep te Gent van 31 oktober 2017. Concreet betrof het een recht van opstal waarbij de opstalhouder-vennootschap tijdens de duurtijd van het opstalrecht een dokterswoning met kabinet had opgericht. De opstalakte voorzag bij het einde van het opstalrecht in een gratis natrekking in hoofde van de opstalgevers-natuurlijke personen. Dit was evenwel buiten de fiscus gerekend die van oordeel was dat de opstalgevers hierdoor een belastbaar voordeel hadden verkregen van hun vennootschap.

Situering

Via een recht van opstal geeft de grondeigenaar een toelating tot bouwen aan de opstalhouder. In de praktijk is de opstalhouder vaak een vennootschap waarvan de grondeigenaar aandeelhouder is en tegelijk ook bedrijfsleider. Gedurende de duurtijd van het recht van opstal is de opstalhouder-vennootschap volle eigenaar van de constructies die hij heeft opgericht op de grond. Grond en gebouw behoren juridisch gezien dus tijdelijk toe aan twee verschillende personen.

Van zodra het recht van opstal een einde neemt, wordt de grondeigenaar automatisch eigenaar van het gebouw dat de opstalhouder heeft opgericht (“natrekking”). De oudere opstalovereenkomsten voorzien klassiek dat de natrekking kosteloos zal geschieden, dit wil zeggen zonder dat de grondeigenaar-natuurlijke persoon een vergoeding is verschuldigd voor de verkrijging van de gebouwen. Veel van deze overeenkomsten lopen vandaag op hun einde.

Wij stellen vast dat de fiscus komaf wenst te maken met die praktijk van de kosteloze natrekking. De fiscus is immers de mening toegedaan dat de grondeigenaar hierdoor een voordeel verkrijgt van zijn vennootschap waarop hij moet worden belast in de personenbelasting. Aangezien de grondeigenaar veelal ook de bedrijfsleider is van de opstalhouder-vennootschap, betekent dit een taxatie als voordeel alle aard. Voor het bepalen van het bedrag van het voordeel verwijst de fiscus naar artikel 6 van de Opstalwet dat stelt dat de “actuele waarde” van de opstallen moet worden vergoed. Zij meent hierin te lezen dat dit gelijk staat met de venale waarde van de constructies op het ogenblik van het einde van het opstalrecht. Zoals hierna toegelicht, kunnen wij deze zienswijze niet bijtreden.

Gent 31 oktober 2017

De zaak die aanleiding heeft gegeven tot het arrest van het hof van beroep te Gent van 31 oktober 2017 (2016/AR/622) betrof een gelijkaardige casus. Een echtpaar had op hun grond een recht van opstal verleend voor een periode van 25 jaar aan hun vennootschap, waarvan zij tegelijk aandeelhouder en bestuurder waren. De opstalovereenkomst voorzag in een gratis natrekking van de door de opstalhouder opgerichte opstallen, in casu een dokterswoning met kabinet.

De fiscus meende een voordeel alle aard te moeten taxeren in hoofde van het echtpaar van in totaal € 299.145,00, zijnde de waarde van de opgerichte gebouwen bij het einde van het opstalrecht. Hoewel het hof erkent dat er in de rechtspraktijk tal van afwijkingen bestaan van de regeling zoals opgenomen in de Opstalwet, aanvaardt zij toch de door de fiscus gehanteerde taxatiemethode op basis van de venale waarde.

Dit valt te betreuren, aangezien de fiscus en het hof voorbijgaat aan het feit dat het partijen steeds toegelaten is om af te wijken van de vergoedingsregeling voorzien in artikel 6 van de Opstalwet en dat deze overeenkomst ook ten aanzien van de fiscus tegenwerpelijk is. Zodoende moet er bij het bepalen van de natrekkingsvergoeding (en dus ook bij de beoordeling of er sprake is van een voordeel) rekening gehouden worden met de contractuele bepalingen zoals destijds overeengekomen tussen de opstalhouder en de opstalgever. Daarmee hebben wij evenwel niet gezegd dat in casu de kosteloze natrekking gerechtvaardigd was. Dit is een oude praktijk die vandaag de dag nog moeilijk kan verdedigd worden, zowel vanuit een fiscaal als een financieel economisch perspectief. Slechts in zeer uitzonderlijke gevallen zal de natrekking kosteloos kunnen geschieden.

Alternatieve berekening natrekkingsvergoeding

Eerder zijn wij er voorstander van om, in afwijking van artikel 6 van de Opstalwet, de natrekkingsvergoeding te berekenen op basis van een financieel-economisch verantwoorde waarderingsmethode, waarbij rekening wordt gehouden met de concrete feiten en omstandigheden van de casus, zoals oprichtingskost, bouwperiode, duurtijd recht van opstal, solarium, eventuele bijkomende verbouwingen die hebben plaatsgevonden etc.

Door aan beide partijen een normaal (lees: marktconform) rendement toe te kennen is de betaalde vergoeding verantwoord vanuit een financieel en bedrijfseconomisch opzicht, zodat er o.i. niet langer sprake kan zijn van de toekenning van een voordeel in hoofde van de bedrijfsleider. Ieder andere derde zou immers eveneens zijn toegetreden tot het opstalcontract onder dezelfde voorwaarden.

Indien men de economische logica van die berekeningen doortrekt, dan zal men vaststellen dat het eigenlijk onmogelijk is dat er op het einde een natrekkingsvergoeding wordt betaald gelijk aan de werkelijke waarde van de opstallen op dat ogenblik.

Lees hier het originele artikel

2018-09-04T19:17:19+00:00 4 september 2018|Categories: Directe belastingen - Fiscaal recht - Verbintenissen- en zakenrecht|Tags: , |