>>>BTW op onroerende verhuur : optie mogelijk vanaf 1 januari 2019 (Cazimir)

BTW op onroerende verhuur : optie mogelijk vanaf 1 januari 2019 (Cazimir)

Auteur: Cazimir Advocaten

Publicatiedatum: 22/08/2018

Op 31 juli 2018 heeft de federale regering het langverwachte wetsontwerp ingediend omtrent de invoering van een optioneel stelsel van btw-heffing op de onroerende verhuur. De inwerkingtreding van die nieuwe regeling is voorzien op 1 januari 2019. Niet onbelangrijk is dat het wetsontwerp op een aantal zaken fundamenteel afwijkt van de initiële teksten. Wij overlopen samen met u de krachtlijnen van de nieuwe regeling.

Inleiding

Als algemene regel geldt dat de verhuur van onroerende goederen een van de btw vrijgestelde activiteit is. Hierop worden enkele uitzonderingen voorzien in welk geval de onroerende verhuur toch aan de btw wordt onderworpen (zoals verhuur van parkings, verhuur van opslagruimtes, onroerende financieringshuur, regeling omtrent bedrijvencentra en de zogenoemde “actieve verhuur”, etc.).

De nieuwe regeling verandert niets aan dit basisprincipe en het bestaan van de uitzonderingen. Wel wordt er een nieuw optioneel stelsel van btw-heffing op onroerende verhuur ingevoerd, wordt de bestaande uitzondering voor de verhuur van opslagruimtes aangepast en wordt een stelsel van verplichte btw-heffing ingevoerd voor bepaalde korte termijn verhuringen.

Optioneel stelsel van btw-heffing op onroerende verhuur

De meest opmerkzame wijziging betreft de invoering van een nieuwe uitzondering op het principe van de vrijstelling van de onroerende verhuur, en dit voor zover het gaat om de verhuur van nieuwe of vernieuwde gebouwen.

Vanaf 1 januari 2019 wordt aan de verhuurder en de huurder een gezamenlijke optie toegekend om de verhuur van een gebouw of een gedeelte ervan aan de btw te onderwerpen. Twee grondvoorwaarden moeten daartoe voldaan zijn:

  • de verhuur heeft betrekking op een gebouw of een gedeelte van een gebouw, desgevallend met inbegrip van het bijhorende terrein;
  • het onroerend goed wordt verhuurd aan een btw-plichtige huurder die het goed gebruikt in het kader van haar belaste of van de btw vrijgestelde economische activiteiten. De regeling is met andere woorden enkel van toepassing in een B2B-context.

De nieuwe regeling is optioneel, d.w.z. dat zowel de verhuurder als de huurder uitdrukkelijk moeten opteren voor de btw-heffing. Praktisch gezien zal dit gebeuren via een pro fisco verklaring opgenomen in de huurovereenkomst. Eenmaal gekozen, geldt de optie voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Men kan hier dus niet en cours de route op terugkomen.

Van de optie kan enkel gebruik gemaakt worden voor zover het gaat om de verhuur van nieuwe of vernieuwde gebouwen. Onder dit laatste wordt verstaan een gebouw:

  • dat een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan (aard, structuur of in voorkomend geval de bestemming), en dit ongeacht de kostprijs van de werken; en/of
  • waarvan de kostprijs van de uitgevoerde werken (exclusief btw) minstens 60% uitmaakt van de verkoopwaarde van het gebouw na de werken, het grondaandeel buiten beschouwing gelaten.

Bovendien is vereist dat de btw op de werken “die specifiek bijdragen tot de oprichting ervan” ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar is geworden. Opmerkelijk is dat – in tegenstelling tot de initiële ontwerpteksten – bij de beoordeling ervan geen rekening wordt gehouden met handelingen van immateriële aard (zoals diensten van architecten, landmeters, veiligheidsexperten, voorstudies etc.). Ook voorafgaandelijke grond- en afbraakwerken worden buiten beschouwing gelaten.

Belangrijk gevolg van de nieuwe regeling is dat de verhuurder de btw geheven op de oprichting van het gebouw (of het gedeelte ervan) onmiddellijk in aftrek zal kunnen nemen. Ter compensatie wordt wel de herzieningstermijn opgetrokken naar 25 jaar (in tegenstelling tot de algemene herzieningstermijn voor onroerende bedrijfsmiddelen van 15 jaar).

Wanneer tijdens deze 25-jarige periode de voorwaarden voor toepassing van de btw-heffing niet langer zijn vervuld, moet de verhuurder de door hem initieel in aftrek genomen btw herzien. De handelingen van de huurder kunnen hierop rechtstreeks een invloed kunnen hebben. Denk bijvoorbeeld aan de situatie waarin de huurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst beslist om het goed voor privédoeleinden te gebruiken. Het zal voor de verhuurder van belang zijn om zich voldoende contractueel in te dekken tegen dit risico. Periodes van leegstand tot aan de eerste verhuring of tussen twee verhuurperiodes, en dit ondanks redelijke inspanningen van de verhuurder, leiden in principe niet tot een herziening. Het één en ander wordt nog verder uitgewerkt bij Koninklijk Besluit.

Ondanks de nieuwe regeling, blijft het o.i. van belang om case by case te onderzoeken of de keuze voor de btw-heffing inderdaad de beste beslissing is. Zo zal de herzieningstermijn van 25 jaar in bepaalde gevallen niet wenselijk zijn. In dat opzicht mogen de bestaande alternatieven, zoals de onroerende financieringshuur of de vestiging van een zakelijk recht op een nieuw gebouw, niet zomaar naar de prullenmand worden verwezen.

Optioneel stelsel voor verhuur van opslagruimtes

Specifiek voor de logistieke sector wordt er een optioneel stelsel van btw-heffing ingevoerd voor de verhuur van opslagruimtes in een B2B-context, en dit ongeacht of het gaat om een bestaand of een nieuw gebouw.

Daarbij worden de criteria versoepeld. Voortaan worden gebouwen (of gedeelten van gebouwen) beschouwd als “ruimten gebruikt voor het opslaan van goederen” van zodra zij hoofdzakelijk (i.e. voor meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt. Bij de beoordeling wordt, naargelang het geval, rekening gehouden met de gebruikte oppervlakte of het gebruikte volume. Bovendien mag de opslagruimte niet voor meer dan 10% worden gebruikt als verkoopsruimte.

Het optioneel stelsel geldt zowel voor overeenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019, als voor lopende overeenkomsten die onder de vroegere criteria niet in aanmerking kwamen voor btw-heffing. Lopende overeenkomsten die vandaag reeds aan de btw onderworpen zijn, blijven onaangeroerd.

De bestaande uitzondering voor de terbeschikkingstelling van opslagruimtes wordt beperkt tot de gevallen waarin de huurder de ruimte niet gebruikt voor zijn economische activiteit (B2C-context). Hiervoor geldt nog steeds de verplichte btw-heffing.

Verplichte btw-heffing op kortdurende verhuur

Betreft het een verhuur voor een periode van niet meer dan zes maanden, dan zal die verhuur voortaan verplicht worden onderworpen aan de btw. Hierbij is het irrelevant of het een nieuw of bestaand gebouw betreft.

Geviseerd zijn onder meer de kortdurende verhuur van congres-, seminarie-, vergader- of feestzalen evenals beurs- en tentoonstellingsruimten.

Worden expliciet uitgesloten van de nieuwe regeling (en blijven derhalve vrijgesteld van btw):

  • de verhuur van onroerende goederen voor bewoning bestemd (zoals de hoofdverblijfplaats, tweede verblijven, vakantiewoningen, studentenwoningen);
  • de verhuur aan natuurlijke personen voor privédoeleinden of voor andere doeleinden dan hun economische activiteit;
  • de terbeschikkingstelling aan organisaties zonder winstoogmerk of aan organisaties in het kader van hun sociaal-culturele activiteiten (bijvoorbeeld jeugdbeweging).

Lees hier het originele artikel

2018-08-24T08:21:11+00:00 24 augustus 2018|Categories: BTW en douane - Fiscaal recht|Tags: , |