>>>B2B verhuur dan toch mogelijk met BTW … vanaf 1 oktober 2018 (Lamote Stragier Advocaten)

B2B verhuur dan toch mogelijk met BTW … vanaf 1 oktober 2018 (Lamote Stragier Advocaten)

Auteur: Stijn Lamote (Lamote Stragier Advocaten)

Publicatiedatum: 27/04/2018

De vastgoedmarkt lijdt op vandaag onder het feit dat bij verhuur geen btw verschuldigd is en daardoor de btw op nieuwbouw en vernieuwbouw van de verhuurde projecten niet te recupereren valt. België is in dit opzicht slecht gepositioneerd in vergelijking met andere Europese landen, wat nefast is naar het stimuleren van de nieuwbouw en vernieuwbouw van het vastgoedpatrimonium op Belgisch grondgebied.

Naar aanleiding van het Zomerakkoord 2017 lag de beslissing op tafel om het mogelijk te maken om in B2B situaties optioneel toch met BTW te verhuren, waardoor de btw op investeringskosten wel in aftrek zou kunnen worden gebracht. Uiteindelijk werd dit in de tweede helft van 2017 geparkeerd. Nu, enkele maanden later, heeft de Ministerraad dan toch finaal de beslissing genomen om onder bepaalde voorwaarden B2B verhuur met BTW mogelijk te maken. Dit voorontwerp van wet ligt bij de raad van state.

Wat zijn de voorwaarden?

Een gebouw of een gedeelte van een gebouw kan vanaf 1 oktober 2018 (over de inwerkingtreding hierna meer) met btw worden verhuurd, onder navolgende essentiële voorwaarden:

  • het pand wordt door de huurder “uitsluitend” gebruikt voor de economische activiteit (een met btw belaste activiteit of een van de btw vrijgestelde activiteit); een privé gebruik sluit het regime uit, tenzij het privé gebruik zich beperkt tot een afzonderlijk deel van het gebouw (wat oa. een afzonderlijke ingang veronderstelt)
  • de huurder en de verhuurder opteren er gezamenlijk voor om het btw regime toe te passen

Voor welke panden is dit regime optioneel van toepassing?

De Btw optie is enkel mogelijk voor gebouwen waarvan de btw op de handelingen die hebben bijgedragen tot de oprichting van het gebouw of de renovatie ervan (tot nieuwbouw) ten vroegste opeisbaar is geworden op 1 oktober 2018. De btw bij de bouw of vernieuwbouw wordt opeisbaar wanneer er door een aannemer/leverancier in dit verband een factuur wordt uitgereikt, er omtrent de bouw/vernieuwbouw een voorschot wordt betaald en/of wanneer het gebouw is voltooid. Kort gesteld: indien een architect een factuur uitreikt voor studiewerk aan het gebouw op 1 augustus 2018 dan is de btw eisbaar voor 1 oktober 2018 en komt het pand, ook al is het pas gebruiksklaar begin 2020, volgens de voorliggende ontwerptekst niet in aanmerking voor het nieuw regime.

Eenmaal je kunt vaststellen dat er in verband met het gebouw pas ten vroegste btw opeisbaar is geworden vanaf 1 oktober 2018, kan het gebouw voortaan altijd met btw worden verhuurd, ook bv in 2040, wanneer het gebouw al lang niet meer nieuw is.

Wat betekent dit in concreto:

  • dat de werkelijke inwerkingtreding van de btw invoering op B2B verhuur verderop ligt dan 1 oktober 2018, aangezien de datum opstart van het vastgoedproject bepalend is of het btw regime van toepassing is, maar de effectieve verhuur uiteraard maar kan plaatsvinden als het gebouw klaar is wat de facto minstens enkele maanden moet duren; het kan voor bepaalde projecten van belang zijn om te anticiperen en intelligent met deze inwerkingtredingsregels om te springen;
  • dat voor investeringen die in het verleden zijn gedaan aan verhuurde panden de btw nooit alsnog recupereerbaar wordt door deze nieuwe regelgeving

Het recht op aftrek & de herziening

Wie zijn pand met btw kan verhuren kan ook recht op aftrek uitoefenen op de btw op de investeringen en kosten in dit verband en daardoor de investeringskost verlagen, en dus zijn rendement verhogen.

Op basis van de reeds aanwezige btw principes zou men er vervolgens van uitgaan dat het recht op aftrek definitief verworven is als het pand 5 of 15 jaar (afhankelijk van de aard/omvang van de investeringen) met btw wordt verhuurd. Ook hier komt de wetgever enigszins verrassend uit de hoek door te stellen dat de herzieningstermijn van btw aftrek op basis van onroerende B2B verhuur 25 jaar bedraagt. Dit betekent dat als een hangar wordt gebouwd en in een eerste periode van 10 jaar wordt verhuurd aan een btw plichtig bedrijf om, vervolgens, het pand in de daaropvolgende 15 jaar te verhuren aan een privé persoon die er zijn oldtimer collectie in stalt, de btw op de investering alsnog voor 15/25en (in plaats van voor 5/15en) moet worden herzien.

De invoering van de btw in de B2B onroerende verhuursector is zonder meer een economische verbetering te noemen. Er zijn mogelijk nog wat punten en komma’s die aan deze wetgeving zullen wijzigen, maar deze wetgeving komt er. Voor ieder project afzonderlijk wordt het impact van deze regelgeving best nu reeds in kaart gebracht. Op basis daarvan kan worden beslist ofwel dat voor deze B2B btw optie wordt gekozen (en wordt zo nodig de timing wat bijgestuurd) ofwel dat alsnog wordt gewerkt met andere btw optimalisatie technieken in de vastgoedsector (zoals bv. onroerende leasing).

Lees hier het originele artikel

2018-05-08T08:27:48+00:00 8 mei 2018|Categories: BTW en douane - Fiscaal recht|Tags: , , |